做地主可能遇到的问题五，再谈贷款

来源: 老朽于 2018-03-23 16:22:50 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (6659 bytes)

开门见山，只谈南加州房地产。手里有几十万现金怎么办?广大的中产阶级日常生活没有问题，之所以惦记着投资，主要原因是对未来生活没有信心，生怕退休后生活质量下降。用我半年前刚买过的那个房为例，先说买这个房的缘由。如果把橙县粗分为；

上好区，

好区，

中等区，

中差区，

差区，

ladera ranch是新开发上好区，白人约占百分之八十弱，亚裔和西裔各占百分之十强，比较洛县south gate等市，橙县没有差区。我一般不投资白玉房，因为回报率低。虽然说不同的人有不同的做法，在房地产上赚钱是大概率事件，怎么做都有赚钱的可能，但我信奉做房地产有本事去打好一手烂牌，况且人贫志短，资金有限，只能从白菜房开始。当然也不是绝对，要看具体情况，我看好这个房的前景。

2000年我以二十万出头买过一个上好区的白玉房，四万头款，仅仅三年多的时间涨到三十五万，并不等钱用，头脑发热给卖掉了，今天这个房又涨到了七十多万，想起来就想抽自己大耳瓜子。所以，我总结出来的教训：可买可不买，买；可卖可不卖，不卖。加上家里另一位整天叽叽歪歪，好东西拱手让人，一咬牙一跺脚，再买个好的回来，叫花子练扑街，穷折腾。

刚买这个房因为在上好区，房客质量好，房子新，但开销大，回报率差。每月的地税，mello roos，hoa及其他加起来将近一千块钱出去了。即便是这样一年还是有将近两万块钱净收入，略超过百分之三的回报率，比放定存强的多。中上产阶级手里有大把现金的喜欢买这样的房子，不用和低端人士打交道，惹不起砂锅惹笊篱。对于有一份固定工作的中产阶级来说，几年下来的储蓄几十万不是没可能，不管什么投资都想图个省心，不想付出太多的时间和精力。在保本的前提下，当前赚不赚钱并不重要，期望未来能发挥作用。

两万块钱里大约有一万可以折旧，不用交税，另外的一万加在其他收入里还是有两三千块钱要拿去交税。如果你目前的经济状况好，不缺钱，不妨从长计议。需要交税的一万多平均到每个月里，就算是一千块，容易计算。一千块钱能借出二十万块钱，利息可以抵税，这就意味着你可以少放二十万的头款，对于手里没有四，五十万，只有二，三十万的买这个房仍然可行，而且很安全，每年的净收入成千上万用折旧冲掉缴税。而定存的利息，即使是老鼠尾巴上的疖子，没多少脓水，但一块钱也跑不掉交税，股市里赚的钱也同样。

随着时间的推移，房租增长，每月还贷款的利息减少，此起彼伏，还是会有盈利交税的问题。那就未雨绸缪，多借钱出来，每月拿出一千五百块钱来还贷款，借出三十万，这就意味着手里有十几万存款的普通中产阶级也能买这个白玉房，最初一两年盈利很微薄，或者根本没钱赚。但是不能看表面现象，还贷本身是零存整取的储蓄形式，而且一旦房价上涨，投资的回报率会以几倍增长，杠杆的威力！当房租上涨后，接下来的几年盈利也是用折旧冲掉。二，三十年后房价房租有可能都翻了两三倍，你的投资目的已经达到，怎么交税再说。将欲取之必先予之，就是这个道理。

房地产会有周期，月满则亏，房价会出现崩盘，房租没有崩盘一说，最多出现停滞或略微下降，基本上是平稳上涨。

钱要先赚到手里，税要尽量延迟。逃税和避税完全是两个概念，前者是犯法行为，后者是游戏规则。你今天没有交税，以后要补回来，就拿折旧的二十七年半来说，你过了二十七年卖掉房子的时候，要把以前的折旧悉数补回来。你的贷款利息抵税，银行赚到了你的钱，谁赚钱谁交税，国税局从来不会吃亏。但是你今天少交的一万块钱和二，三十年后补交的一万块钱价值根本不可同日而语，今天的一万到时能值五千就不错了。有本事的人用一万块钱能赚出几个一万，没本事的就花掉它，先图个爽字。

二十多年前，和我同时出来的同学看到有人把房子抵押出钱而愤愤不平。有房子的人不缺钱，屁能耐都没有，却能弄到钱，老子有一身的本事，借我十万八万，立马开餐馆，做生意，一年半载就能赚回来。我说你那是开窑子，做春梦，银行凭什么相信你有一身的本事?你要是拿了钱去吃喝嫖赌，银行有啥办法?你丫的要嘛嘛没有，吃嘛嘛香，吃着灯草灰放着轻巧屁，就是个大街上的烟屁，找抽！

用房子做抵押则不同，现在南加州买投资房，还是要有百分之二十五以上的头款，一个四十万的房，自己要拿出十万，然后借贷三十万，每月还利息加本金，对于银行来说是很安全的，欠债不还就就通过法律手段收回房子，不会吃亏。除非四十万的房跌到三十万以下，目前的南加州几乎没有这个可能，也许别的地方有这个可能，不在我的视线之内，没有资格评论。我现在时不时的就要强调一次，目光短浅，只经营眼前的一亩三分地，马桶里起波浪，发发P眼风而已。房地产是地域性问题，如果你是在底特律，阿拉斯加等什么地方，完全是另一码事。

杠杆作用要适可而止，用过头会变成脑袋上长瘤子，后面负担重。偷鸡不成蚀把米是小事，杠杆折断麻烦就大了，P眼里插当归，后补就晚了。所以要量力而行，正所谓傲不可长，欲不可纵，乐不可极，志不可满，老家雀下鹅蛋，硬撑大P眼，P眼太大会把心拉出去。

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