2，花园丛林市garden grove，韩国人聚集。韩国人有不少专门做装修油漆，冷气电工，特点是价钱便宜，活糙，速度快。出租房不需要精工细作，要的是争分夺秒早点完工租出去。一千尺两房康斗一天油完里面，两千尺独立住宅两天油完外面。我在没有训练出自己工人之前基本上是用韩国人，用过自己同袍，不尽人意。
西敏市westminister，小西贡，大概是美国最著名的越裔城市，每年的春节期间，载歌载舞， 熙熙攘攘， 车水马龙，锣鼓喧天，比华人过农历年还热闹。越裔比华裔还要能吃苦耐劳，小商小贩遍地开花，互相残杀，东西便宜的要死，比中国城还要脏、乱、差！这两市的中国人在减少，连大华超市也早就退出，毕竟是人家的天下。
3，圣塔安娜santa ana，斯坦屯stanton，墨裔占到百分之五十。其实上面说的华裔，韩裔，越裔聚集城市还不能占绝大多数，而这两个市的墨裔是绝对多数，但再绝对多数也不会像洛县south gate的墨裔占百分之九十多，更有east LA，几乎占百分之百，简直就是完全的墨西哥市。中国人住在墨裔区的不多，除非是低端人口，还有极少数早期的越棉寮华裔。但华人喜欢在这里投资，几大族裔里，墨裔是最买不起房的一群人，买不起房也不能睡大街上，只要有栖身之地就行，没有其他条件。所以，居住环境差，人口密，每户住人多，房价肯定便宜。第一代移民普遍安分守己，不惹是生非，墨裔很多人是最低端，根本不可能买房，租房是很大市场。华人房东对土生土长的黑白人顾虑重重，敬而远之。惹不起砂锅惹笊篱，墨裔区就成了下手目标。
圣塔安娜是人口超大超密市，其南部紧邻加州最著名的南海岸商业中心south coast plaza。近朱者赤，靠近尔湾，科斯塔米萨等市的区域，属于中等略好，有的地方有安全警卫，各族裔混居。这里是几条高速公路交汇处，交通极为便利，我有房客在洛杉矶机场上班，是美联航空服员，一星期上班三天，每次飞行时间久点，但不是正常的通勤时间，不怕堵车，多跑点路也在所不惜，橙县居住环境没得比。另有一位海军军官在长滩long beach上班，还有上面提到的黑人警察在洛县compton，黑墨聚集城市上班，每天跑。
在洛县上班有住橙县的，很少听说在橙县上班住在洛县，两县比较，房价都不便宜，居住环境在起作用。但临近的河边县房价便宜很多，收费高速公路半小时而已，河边、圣伯两县高速公路旁边的房子水涨船高。另外，橙县，洛县不少地主因为本地房屋现金流越来越微薄，只好向外扩展，交通便利的地方会首先考虑。
在南海岸商场周边，无论自住或投资都是不错的选择，不需要展开说，只需要多说几句这个商场。几乎所有的名牌店都有，加上几家大型百货公司，体力充沛的人软磨硬泡一整天不嫌累，曾经多次把国内和外地来的亲朋好友一早送去，晚上再接回来。本地的中国人也非常喜欢来这里闲逛，有的从洛县，河边县过来。商场与时俱进，活生生把麦当劳挤走，开了个“鼎泰丰”，从早到晚抢着去送钱的人乌央乌央的，想饱口腹之欲最好先去拿个号。
因为网上购物方便，全美各地时不时传来大型商场倒闭的消息，南加州也受到一点影响，但就这个南海岸商场依然人声鼎沸，生意盎然，周末停车一位难求。其实很多人还是喜欢眼见为实，尤其是穿戴在身上的，要具体试一试。中产阶级喜欢梅西百货，打起折来十分凶狠，把购物狂骗的欲罢不能。橙县其他几个商场也是同样情况，这和气候有很大关系，现在是十二月，白天依旧是体恤衫，风和日丽。想去哪里说走就走，闲着没事星巴克路边摊坐坐十分随意。
三，北橙县。老区，旧房子多，地大，各族裔混居，尼克松的出生地是约巴林达，yorba linda，现在是博物馆。从尼克松的家也可以看出房地产的属性，土地不能再生！一百多年前的北橙县，独立住宅都有一大块地，地不值钱，贵的是建筑材料，是房子，尼克松和他的兄弟住在房子顶部的阁楼，像个小鸽子笼。近几十年南加人口急剧膨胀，现在北橙县的房子值钱是因为地大，但房子老旧，维修费用昂贵，投资人必须要权衡利弊。如果能拆掉重盖，或者能多盖出几个房，房子破旧也没关系。
这些老区，所谓老也就五，六十年以上算老区，因为人口密度增加，房基地的zoning会改变。如果能买到一个六千尺以上的地带个破房子，价钱便宜，是R3 zoning，你赚到了，早晚有大赚的一天。
简单说下，R1 独立住宅，哪怕有十个卧房只能一个厨房。R2，可以加盖另一个独立住宅。R3，multiple多户集合住宅。
还有几个市的某些区房子并不便宜，anaheim hill，brea ，villa park 等等。从这里去洛县的几个中国人密集城市很近，翻过山就是，北美最大的佛教圣地西来寺十来分钟的路。喜欢常在洛县国人圈子里混、中国人的中国胃对中国餐念念不已、有人不喜欢那边的居住环境、北橙县便歪打正着。
居住在南加橙县，不可能不去世界上最快乐的地方，迪斯尼乐园。因为近水楼台，不需要节假日去凑热闹。九十年代初刚来美国不久，头一次去时门票是二十多块钱，现在要一百多，即便如此也是物有所值，更值的还有年票。欧洲有些普普通通的旅游景点动不动就几十欧元，一两个小时就逛完了。当亲朋好友来南加有时候会陪着去，没时间陪就一早送到门口，晚上接回来。父母，岳父母来时，带着一家老小开辆厢型车，起个大早先去吃碗潮州粿条热汤面，然后一开门就进去玩到中午一两点出来，找个地方吃中餐补充正能量，回家睡个回笼觉，下午四，五点杀个回马枪，玩的昏天黑地。看完放烟花，午夜时分妖魔鬼怪大游行，夏季一直开到凌晨一点才关门。
南加是迪斯尼乐园的发源地，虽然在世界上已经遍地开花，但我认为因为气候，南加这个最适宜。逛主题公园最怕遇到刮风下雨，冰天雪地，非常煞风景扫兴。南加干燥少雨，没有严寒酷暑，春山暖日和风，杨柳秋千院中，阳光布德泽，万物生光辉。另外，南加本身是两千多万人口的大都会，有足够的本地游客支持。佛州奥兰多太小，完全依赖游客支撑，遇到坏天气，淡季，寒冬，游客不来，公园冷冷清清，门雀可罗，周边旅店餐馆都受打击，死气沉沉，要死不活。
北橙县还有一个著名的主题公园，诺氏百利坊knotts berry farm。
四，南橙县。基本上都是新兴城市，白人居民占多数，学区好，房价贵，新房子的地越来越小，有的小小一块地，只能向高发展，盖的像个炮楼。和老城市明显的区别就是规划，住宅区和商业区，工业区，办公楼完全分开。有的城市开张只有几十年，十几年，ladera ranch两千年以后才有，最新的城市rancho mission viejo，刚刚才规划出来，现在还没有完全独立。新开发城市普遍都有一项苛捐杂税，社区开发费和学校债券，mello roos and school bond，分二，三十年还清，包括在地税里面，大约是房价的0.5%～0.8%，加上实际地税1%，买这样的新房，地税账单会接近2%。但苛捐杂税是固定的，随着时间推移，房价上升，每年的地税账单百分比会降下来。有的市，比如rancho santa magarita，二十五年的债券已经基本快付清，其实也就几百块钱一年，没有多少。目前正在开发的社区会贵点，相对洛县，这里几十年就算老城市，没有苛捐杂税，像是lake forest，aliso viejo，laguna niguel等，总的地税不超过1.1%，这对于购房者非常有吸引力。
穷人聚集的地方不一定有富人，穷人不需要富人，没有富人，穷人的日子还是要过下去，离了臭鸡蛋照样做曹操糕。中加州佛来斯诺县是农业县，穷县，不少人吃政府补助，靠种地出不了富翁，靠土地才能出富翁。
富人聚集的地方就必须要有穷人，有穷人才能衬托出富人，富人需要穷人的服务才能生存，离了王屠户就得吃带毛的猪。所以，南橙县即便是富人天下，也要有穷人的栖身之地，否则麦当劳，加油站全都关门。久而久之，一些城市，比如lake forest，mission viejo，laguna niguel，san juan capistano等市的部分区域就出现墨裔集中地，实际上是慢慢将有钱人，白人挤出去，房价和周边比较相对便宜，出租房比例高，墨裔基本上买不起房。南橙县墨裔人口的质量明显高于真正墨裔大本营的城市。
我的第一阶段，九九年以前中北橙县投资较多，没办法，人贫志短，没钱只能从便宜的破房子开始。第二阶段是零八年后，往南发展。现在基本上是停滞状态，偶尔买一个房是不愿意把钱放银行，再有是看到好的deal还是会蠢蠢欲动，跟吸毒一样会上瘾，好在瘾不是很大。逆水行舟，不进则退，眼看着周边刚起步的几个新兴地主来势凶猛，不出几年，估计我就得避让三舍。
洛杉矶国际机场离橙县一小时路程，去世界各地旅行我们通常是自己开车存在机场。另外橙县约翰韦恩机场和全美各大城市都有直飞，很方便，设备整洁干净，乘客绅士淑女，不会感觉是在第三世界。
普通周末，往南圣迭戈动物和海洋公园，儿童乐高园，往北，环球影城，六旗魔术山，还有著名的汉庭顿图书馆。往西出海快艇去卡塔琳娜岛，二人世界，温馨浪漫。往东是高尔夫之都棕榈泉，抻抻懒筋挥挥杆，中国人喜欢去那里一家奥莱特大卖店。滑雪有大熊湖，玩水有漫长的海岸线，更有裸体海滩春色无边。长周末几小时路程优山美地爬爬山，沿海北上赫氏古堡十七里湾，要不就去拉斯维加斯给赌场送钱。
原想写篇老司机带您游南加，但游记已经浩如烟海，四则兄说了我的游记不咋地，的确如此。文青们能写的面面俱到，事无巨细，喝杯咖啡无比幸福，拉泡酱屎无比兴奋，感发抒怀，无病呻吟，吾不如也。
我喜欢南加州除了良好的投资环境，更重要的是生活环境。赚钱是为了活着，活着不是为了赚钱。神龟虽寿，犹有竟时，人生苦短，有限的生命要去享受生活。青山依旧在，几度夕阳红，百岁光阴如梦蝶，桃花依旧笑春风。
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