我对“非投资热点“地区（即使有高现金流）贷款难的几点分析 （一）流动性

版上如风，波大，田薯等时不时提到融资难，房价成倍或几倍涨，现金流嗖嗖的，银行依然不感冒，不放贷。最近 rapid estate 写到“中西部的高级玩法是可以无限发展下去”，方法是通过重新评估重新贷款。

我自己是重新贷款，最大限度利用杠杆的严重支持者和实践者，但是也是在实践中，碰壁中摸索不断总结不断调整自己的投资品种，投资思路，才能让这条路走得更远，但是我可以肯定地说，不可能简单重复和无限复制。

先泛泛说说为什么银行厚此薄彼，对东西两岸热点投资城市和地段收益率低于5%的项目争破头，却对偏远地区收益率10%以上的项目依然期期艾艾不表态。

答案是：流动性。

银行的主业是钱的流动，吸储，房贷，赚利差。银行绝对不想当房东，他们也当不好房东。所以只要房子一断供，银行收回房子的第一冲动就是变现，变现，变现，可是市场不好，买家在哪里？

卖不出去怎么办？降价，降价，再降价，直到卖出去为止，这个时候，价格可能已经偏离内在价值到了离谱的状态了。

市场的承接力越弱，价格越是超低，而且不计成本抛售的银行房又会拖累整个社区的房屋价值，让新自住买家的贷款难度大增（房屋评估价见跌），只有秃鹫一样的现金投资者继续刀刀见血的砍。

在一次一次的房地产危机和低潮中，银行的决策者们难道不长点记性吗？强者恒强，弱者恒弱，州与州，城市与城市，在放贷者的眼里早就是三六九等，清清楚楚。

既然不管热点不热点地区，大家的贷款利率是差不多的，银行肯定要往“安全”的地方多放一点，流动性差的地区惜贷又惜贷，谁想房子收回来三文不值两文？

历史总是一遍又一遍重演。

 

 

 

所有跟帖： 

• 我这里没有流动性问题。上市到pending平均13天。从历史来讲年年都在房价上升全国前五 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 08:49:05

• 我能想到的是教会比较谨慎。我们这里是全国唯一一州政府不能发行债券的地方。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 08:51:16

• 也有可能问题在于监管。许多银行是为政府支持的机构放贷。监管严格后出售的贷款也有可能被问责或打回。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 09:51:23

• 我们这里不但政府要监管，教会也要。教会建立并仍旧控制全国最大的工业银行，Zions -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 11:09:47

• 说人口流动性可能更准确点，人口流入的地区房地产前景更好；反之则表现不佳 -老农民说两句- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 09:18:18

• 有道理。钱跟着人口走，不一定是东西两岸 -mipjk- ♀ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 09:34:04

• 醍醐灌顶啊，看见中西部的deal，看看我们那5%（还不算cost)的cap rate都打破头，我都想退出房地产了， -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 09:35:13

• 谢谢咪姐，这里有很多大拿，咪姐搞钱是好手，因为借钱难不想再发展，受到点拨 -老朽- ♂ (302 bytes) () 10/21/2017 postreply 09:55:44

• 这段话可以展开来说吗？为啥打平就OK了？ -蔡家38号- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 21:29:49

• 等等，一步步写完，有实例。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 23:16:46

• 简单说就是供需关系！我们州multi-family/Apt，cap 6，抢！隔壁州 大量cap 8-9, 行情冷淡。 -可口可言- ♀ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 10:30:07

• 与银行不断培养感情，建立良好关系 -排毒灵- ♂ (173 bytes) () 10/21/2017 postreply 11:28:32

• 很有道理啊 -成为会员- ♀ (0 bytes) () 10/21/2017 postreply 16:11:41