波士顿DOWNTOWN的一个办公楼改公寓的案例

改功能是物业增值的重要方式，但是值不值得改造就一定要因地制宜，控制成本是最核心。如果在面包比面粉还便宜的地方，烘新面包的事情就不要干。

我到波士顿安顿好宿舍和孩子上学之后的的事就是去630 washington st (DMV)去申请驾照，所以这栋楼在市场上叫卖的时候，我注意到了，而且预感会有人把这个旧办公楼改成高档公寓，因为潮流就在那里，已经有人做了一轮成功了：买壳成本200/尺，改造成本200-300/尺，卖价700-800/尺。

2013年6月，Washington Liberty LLC（founded by metropolitan Boston investor William J. Thibeault ）花了8.1M 买进这个48000尺的旧办公楼（建于1850年，占地9100尺），East Boston Savings Bank 提供了6.1M贷款。

到2015年2月，业主花了26个月，把物业都拆空了，也拿到了建筑许可，但是不知道是不是资金的原因，还是有更好的机会需要现金，业主把半成品拿到市场上叫卖。可能要价太高，没人接手，业主自己筹钱开工了。

到了2016年改造完成，37个单元的豪华公寓，57968尺，成功招租，租金很高（参考ZILLOW), 波士顿本地有名的商业代理BOSTON REALTY ADVISOR (BRA)认为可以卖到39M，相当于$673/尺，很合理的市场价。行业潜规则，物业是通过谁（中介）买来的，一般会优先委托给他卖。BRA 11月份以准LISTING AGENT 的口气说话。

没想到BRA的一个王牌经纪人跳槽，把这个LISTING 带到了COLLIER'S, 业主是有充分理由的，因为BRA是波士顿地头蛇，COLLIERS是却国际大公司，影响力更大，可以卖给国际投资者（人傻，钱多）。

现在这个物业在LOOPNET上面，我不知道要价多少，但是应该不会低于39M。现在豪宅市场走软了，看见行情不对，要果断清货。

另外说一句，波士顿政府网站给的估价（assessing value )不到10M。

就是这个五层红砖楼，不是背后的二三十层的高楼。

里面的装修很现代，还有办公楼的气息。

能接受这样的墙吗？这样的梁，这样裸露的空调管道？

 

 

 

 

所有跟帖： 

• 还是增加点色彩吧。全一色没有生机 -julie116- ♀ (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 18:54:17

• Location. -borisg- ♂ (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 18:56:21

• 专业！ -小鸡他爸- ♂ (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 19:18:08

• 这种STYLE 好像称为 RESTORATION. 有一家大型家具店 RH 。 -大百百- ♂ (0 bytes) () 08/26/2017 postreply 21:50:13

• 这样的梁，这样裸露的空调管道属于后工业时代设计元素 -又当爹来又当妈- ♀ (190 bytes) () 08/27/2017 postreply 02:04:01

• 赞，好文 -travelworld- ♂ (288 bytes) () 08/27/2017 postreply 03:29:35

• 我孩子在Lawrence租的就和这相像，一大片，木头加工车间改的，房间16尺高，落地窗子很明亮 -mimi56- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 04:23:07

• 我看过这样的办公室或者旧工厂改造的住房，里面的百年臭味无论如何都除不掉的 -关键字- ♂ (167 bytes) () 08/27/2017 postreply 06:09:38

• 拿primer应该能盖得住 -又当爹来又当妈- ♀ (53 bytes) () 08/27/2017 postreply 06:52:37

• 老关有经验！ -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 10:10:12

• 好像是有些味道，以为是动物的味道，那公寓里几乎户户有宠物。 -mimi56- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 17:45:42

• 谢谢大家，过一会讲个失败的例子，白白辜负了这么好的行情。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 07:03:21

• 这个房子的位置特别好。但Boston downtown的高档公寓最近卖不动 -bear2016- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 08:19:53

• 谢AMY分享大城市大地主商家的趣味故事。AMY估算的最高回报是当时的市场价吗？现开价比估价高40% -IEbird- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 09:42:43

• 我都没问现在要多少钱，反正是很疯狂的。你要是知道就贴出来吧，谢谢。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 09:45:50

• 文中提到39M，根据数据粗粗推算。佩服不停观察思考开拓的能力。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 09:54:21

• 本物业目前正在市场上卖，我不想现在去问价钱，因为又要签一堆保密协议。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 10:14:56

• 其实项目估算最重要的就是看目前市场上的同类房子销售情况。Amy有什么好办法吗？ -老农民说两句- ♂ (86 bytes) () 08/27/2017 postreply 12:48:18

• 找个专业的商业地产经纪人，给你run comps 在ARGUS 系统里（象MLS），自己买很贵。Blogcity网友可能有。 -AMYMINT- ♀ (129 bytes) () 08/27/2017 postreply 13:35:22

• 商业地产的信息（成交，租约等）还比较垄断和隐秘，从免费途径查比较费劲费时间。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 13:41:36

• 多谢，找商业经纪搞定是个好主意 -老农民说两句- ♂ (0 bytes) () 08/27/2017 postreply 14:20:04

• costar可以查，数据比较全 -blogcity- ♂ (280 bytes) () 08/28/2017 postreply 23:25:06

• 和我们这边downtown的一些改造后的apartment很像。其他有些近downtown的以前废弃工厂。 -小米A- ♀ (104 bytes) () 09/21/2017 postreply 06:42:28