诚心请教商业地产前辈

我和朋友最近看中两个办公楼一共 15000sqf， 85万， 80-83 年的， owner另建更大的building，所以要卖，全市第二低价,$57/sqf, 第三低是$80/sqf。

其中1600 sqf租出去了，$14/sqf yr.

我做了市场调查，$10/sqf yr 是全市最低价，不到6500sqf，不到空置面积的3.5%， 我打算就以这个价出租以便尽快租满。

这样一年15万租金，但是不知道要多少花销，水电租户付，我付税和维修，还有保险。3万够了吗。这样就是12万纯利， 14% return。

当然可以贷款，22万首付，6万纯利，27% return。 但就怕长时间租不出去，现金底子要厚。

潜在威胁是

1）附近有8000sqf ask $12/sqf yr. 28000sqf ask $13/sqf yr，一旦降价直接就是对手。

2） 那个28000sqf的同时以全市最低价$49/sqf($1380000)在卖，一旦成交租金叫价肯定会降低，奔$10/sqf yr，好在是大building，不会很快卖掉。当然有钱两个都扫了，就不会有竞争对手了，毕竟这两个地点和房况都是13到14/sqf水平的。

有经验大侠看看15000sqf， 一年3万开销够吗。如果租满后是卖掉（预期$150万）还是持有？

物业位于市中心（州政府中心机构，宾馆）到商业区（本市最大mall，主要商业街）之间，附近有本市唯一大日报社和许多诊所。

多谢了

 

 

所有跟帖： 

• 关键是你有可能招到租客吗? 商业地产可不单是价低和租金低, 那么的间单。 -pssci- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 06:17:27

• 好，我再研究一下 -eos1- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 09:38:33

• 我初次搞，没经验，所以上来问问 -eos1- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 11:19:38

• I will not buy it -ding129- ♂ (368 bytes) () 05/01/2017 postreply 09:30:07

• 这么悲观啊，那我得考虑一下，调查一下空置期 -eos1- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 09:38:00

• 空置率怎么样？ -blogcity- ♂ (45 bytes) () 05/01/2017 postreply 09:35:41

• 还正在调查 -eos1- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 09:36:32

• 90%的空置率，没有银行会借钱给你。 -shanzhongke- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 10:02:09

• 可以做bridge loan，但是利率高风险大 -blogcity- ♂ (60 bytes) () 05/01/2017 postreply 10:37:33

• TI在3万内，估计不够 -eos1- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 11:02:51

• 我也这么想，那只能cash，楼上说空1，2年，有点害怕 -eos1- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 11:01:38

• 可以让卖家配合签个反租合同吗，他们新楼还要等一阵 -eos1- ♂ (0 bytes) () 05/01/2017 postreply 11:07:38

• 我很不看好商业地产。没听说电商把实体零售挤垮很多吗？那些关闭掉的商店 -GGPi- ♀ (155 bytes) () 05/01/2017 postreply 15:24:45