谁来保护你的利益？有偏向性的经纪人（经纪公司）

我不知道为什么美国的房屋交易是卖方付佣金，既然买卖双方分头雇佣了经纪人，谁收益谁付钱不就行了嘛？LISTING AGENT占了上风，他/她是稳赚的，甚至可以决定分成的比例。

我很早就琢磨出用DUAL AGENT 的好处，当然知道会有利益冲突，一个经纪人不可能象天平一样公平，一定会稍稍偏向于某一方，说实话，我认为DUAL AGENT大半是偏向于买方的，因为他/她希望迅速地成交，佣金落袋为安，房价多卖一万，就多收入200元而已。

为了避免利益冲突，市场上就有细分的经纪公司，我第一次卖自己的投资房就遇到一个女经纪人，非常骄傲的对我说她的公司很特殊，第一是全女性（这不是歧视职场男性嘛？）第二就是只代表买家（那是因为拿不到LISTING吧？），她会为买家争取最大利益？

怎么争取呢？加价抢房呗，还能有什么绝招？那个买家是个医生，贷款没问题，我的房子刚翻新，也没有什么毛病，带着好租约卖的，从过户第一天就妥妥的收钱。

开始接触商业地产的经纪公司，风格十分迥异，大致就是两派，偏向买家（BUYER FRIENDLY) 或是偏向卖家(SELLER FRIENDLY).

偏向买家（投资者）的我喜欢，比如他们算收益率的时候，会扣除空置率（不管实际上有没有空置），会扣除管理费（不管你是不是业主自己管理），还有些其他名目，费用就多不就少，这样纯利润就会少一点，在相同的市场收益率（比如5%），物业的开价也实惠一些。

我很赞成这种做法，因为银行也是这样扣扣减减的算贷款。有些不成熟的投资者会说，根据我的实际收支可以贷款50万，可是银行只贷40万，委屈死了。如果首期款很紧张，交易就可能流产了。

另外他们对自己忠实的投资者非常好，小范围扩散信息，不光给你deal，而且提供强大的咨询，解决过户途中各种问题，比如一些比较特殊的融资手段和途径。把买家当成衣食父母，首要目标是快速成交。

偏向卖家的经纪公司可能都是犹太人开的(开玩笑的），他们的名言就是“LEAVE NOTHING ON THE TABLE"。定价高，做法就是FULL MARKETING，让全世界都知道。把卖家当上帝，号称能卖出最高价。如果我要卖物业，会考虑Boston Realty Advisors，看了几年，没有值得买的东西，好一点的都是死贵。

两种公司都活得很好。

在出租的市场上也有两种公司，一种是既代表业主也代表租客，最好就是肥水不流外人田，把自己代表的租客放进自己代理的物业，然后还提供物业管理一条龙服务。

另外一种中介公司是号称只代表租客，100%保护租客利益。

 

所有跟帖： 

• 准备出书？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 04/22/2017 postreply 14:49:57

• 最近比较有空，市场上没有东西可买。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 04/22/2017 postreply 15:39:09

• 顶。喜欢这样的实在贴。 -logyliang2002- ♀ (0 bytes) () 04/22/2017 postreply 15:13:15

• 其实很多地产也是正常上市的 -blogcity- ♂ (2437 bytes) () 04/22/2017 postreply 15:56:38

• 谢谢补充。我买的deal还小，对高大上的写字楼没有概念。你说的大机构是房地产投资公司（私募）吧，他们也不会留余地给新买家。 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 04/22/2017 postreply 16:14:50

• 我们也是用dual agent 的比较多。 -maizegirl- ♀ (0 bytes) () 04/23/2017 postreply 11:29:26