房地产是区域性很强的生意,只以南加为例,其他地方不敢妄自菲薄。
九六年有一个房,买贵了两万,玩鹰的让鹰签了眼,是苦果也先吞下。十万,两万头款,当时利率高,百分之十,还贷,地税,管理费,保险等加一起$950,房租$1000。战战兢兢,如履薄冰,满打满算,没有空房,一年赚$600。只有3%的回报率,银行活期都有4%,定存9%。可是我喜欢,三房三浴两车库townhouse,1500尺。
今天的房租是$2500,三十年还贷数目不变。地税会增加,但加州有一条让外州地主们瞪眼的,不超过百分之二增加地税霸王条款,所以增加不多。管理费也会增加,以及保险等,所有的加上一起就算它$1200好了,每月净赚最少$1300,现在一年有$16000,差不多80%的回报率。已经超过百分之百回报率的也有,因为从一开始就已经有年百分之十回报率,所以不提。照目前南加州房租的涨势,现在每年百分之八十到百分之百的回报率指日可待!
但是,账不是这么算的,作为职业地主,上面的情况也不可能存在。今天的房价是四十万,两万的头款,小学生的算数问题。当十年之后,房价涨过二,三十万之时,利率一降再降,早就按耐不住,迫不及待的套出十几万再投资,回报率就不太好算了。
今天的南加州房价已经高起来,很难有这么好的获利,貌似机遇不遇。前两篇我提到过目前的机遇是低利率,如果运用得当,照以前的套路投资仍然成立。
举一例,几个月前坛子上的一位,家妇级别,没有贬义,还是按薯爷小学水平,柠侠说的会算数,够用了,不过老公是带个师字,所以钱不少挣。二十万,实际还不到,买了个两房两浴康斗,地点别打听,打听出来是块心病。肯定好不了,那有啥关系?还没过户就有人要租了,租金$1400。人家财大气粗,二十万现金掷地有声,哪像我当年泥腿子光棍,专会打细算盘。我给算了算,如果用贷款,百分之六左右是有的。
这南加州的房价也真是的,几个月时间又涨了两三万。去年我刚来坛子上信口雌黄乱侃南加州房地产的前景,很多人不以为然,认为已经到顶了,我说啥来着?你喜欢的妹子不追,一转眼就成了人家的妹子!现在还是这样,不同的是水灵的妹子没了,剩下些人老珠黄的。咋办?你要是整天惦记着白马王子可不太实际,到时有可能连大叫驴都没了。
今天我专门去了趟housing,也就是section8,看看租房市场行情,根本就没有几个房子出租!因为租房市场好,地主们对housing不肖一顾,即使housing大幅度提高租金也无济于事,housing问题我以后专门会写。
因为房价又涨了点,回报率就下降,可能只有百分之三到四。但是,以现在房租的涨势,未来几年可以说生生不已。也许又有人会提出风险问题,风险肯定有,在考虑风险的同时要看到光明,要看到前途,要提高自己的勇气,听蝲蝲蛄叫就不种庄稼了!用不了几年,最低工资会是十七块一小时,最低工资的上涨一定推动最底端租金的上涨,这就是光明。人口的急剧增加,土地的不可扩张性,这就是地主们的前途。接下来就看你有没有这个勇气!
回到本文题目,房地产投资不可急功近利,虽然南加州现在的状况像是~天街小雨润如酥,草色遥看近却无。十年,二十年后必定会~最是一年春好处,绝胜烟柳满皇都!
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