房地产杂谈十三，杠杆作用

来源: 老朽于 2016-08-03 08:22:36 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5747 bytes)

二十年前的事就不说了，时间太过久远，历史不可复制又是惊人的相似，如果您错过了九四到九八的那次机遇，那么零九到一二年之间您在干嘛呢？看一个实例。

city of lake forest,xxxxx orange ave，2011年购入$140000，两房一浴，一千尺。绝对不是是白玉房，您非说这是臭鱼烂虾也随便，见图。我对中看不中用的东西不感兴趣，再烂的房只要有钱赚就是摇钱树。再漂亮的房没有钱赚也是聋子的耳朵，摆设，金玉其外败絮其中。自己住的房子不求最大，不求最贵，但求最好，最适用，这个另开一篇再谈。

因为是职业，所以在房地产投资方面不单是力求便宜，而是要找最便宜，基本状况说得过去就行，有执照，大装修难不倒。这个房是银行直接卖出来，状况一般，油漆，小修理是要的。在某个星期五的下午四点拿到钥匙，五点进去把招租牌放窗户上，换锁，留下申请表，然后打电话给我的两个老墨兄弟，第二天来这里干活。自己训练出来的人，不用废话，知道该干什么。

第二天上午工人打电话来说有人要看房，正好中午给工人去送饭，面谈几位，挑选一个合格的，也是正急等搬入。两天完工，周一便搬入，房租$1400。

上世纪九十年代中期房地产低潮过后，九八年起强烈反弹，一路飙升十年。这十年里，最初先要喘口气，前面几年因为放手一搏，弹尽粮绝，精疲力尽，终于柳暗花明，雨露滋润。看着房价是一路见涨，自然是没事偷着乐，同时对所有的房贷进行调整，然后守株待兔，行到水穷处，坐看云起时，等待下一轮的机会。零七到零八的时候，房价升的让人坐立不安，很多事情您没有身临其境就不会感同身受。我的一个房客买房搬走，就买在同一个社区，三十万。我的房租是一千，我想这种人脑子坏掉了，就算有十万头款，借二十万，当时利率每月还贷要一千五，加上其他，总共需要两千多，自己给自己套上了枷锁。开始有所预感，房价到顶了，加上CNBC的节目中有人警告说，纽约地区连邮递员都要买房，房地产出事的日子为期不远了。再加上贷款特别容易，往往是把钱送上门来，我最容易的一次在电话里就解决。前后十五分钟，核对个人资料以及用哪个房子抵押，三星期后和太太去银行签字，钱进户头，就这么简单！可惜只有预感而没有先知先觉，否则借个两百万，零八后用做头款弄个一千万的物件玩玩，到现在岂不是货真价实的大地主?零八大限一到，大家都经历过的，所有银行全是侯门深似海，借钱没门！

前不久坛子上有人介绍说某某在很短时间拥有了几十套房的公寓，马上就有人出来反驳，认为不可能，凡事皆有可能！你做不到的事不代表别人做不到，我见到过有人从四十岁开始起步，以前是医生，教授主任级别的，先是开工厂，用二十年时间拥有了几百个客房的酒店。我是没那个本事，手里的仨瓜俩枣可以苟延残喘，聊度余生，我也不想拥有，太劳神！呵呵，那是片儿汤话，当是白日做梦吧。

回到这个房子，就当是四万块钱头款，借十万好了。严格意义上讲，我已经没有自己的头款，最初的启动资金十万已经跑到爪哇国去了，就当是漂洋过海，飞回北京落户买房好了，因为那个房是自用，没有收入。手里的钱要不是借来的，要不是卖掉房子赚的，要不是从房租里来。因为有一笔heloc正好是十万，这样便于计算和举例。

房租 $1400
还贷 $300
地税 $130
管理费 $250
其他 $100
每月收 $620

每年会有$7500的收入，相当不错。今天的房价大约28万左右，以四万的头款计算，还掉十万，五年赚回十四万，同时在几年当中收到几万的房租。对于职业地主来说，现金流是生命线，没有租收我吃谁喝谁去?房价上涨是个红利，可遇不可求。另一方面，在有现金流的前提下，职业地主也会运用杠杆作用以求最大回报。十四万的房如果现金购买，在房地产的低点进场五年后翻倍，加上房租五万多收入，将近二十万，可以满足了。但是，如果用贷款的方式购买三个，赚到的钱则是四，五十万，股市要不要PK一下?就算你的本事大，能洞悉某种股票，或基金会暴涨，但这种几率和乐透奖差不多。

再进一步，如果没有本钱，也就是所谓的空手套白狼，不是没可能，凡事皆有可能，事实上，我的这十四万，全是借来的！