五个单元及以上公寓是最佳选择

来源: 天涯追梦于 2016-05-24 21:43:25 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3403 bytes)

认识一个越南小伙，现在是个小有名气的全职地主。

他大概从2005年开始关注地产。那是他是个civil engineer. 住在硅谷南湾。

他说他是个用数据说话的人。那时候买投资房怎么算都没有意义(does not pencil out)。

2009年，他说他买投资房怎么算都划算。

于是，他向太太说，给我3年，我全职做，三年后给你一个交代。

万一我失败了，我还可以回去做我的civil engineer.

于是他全力投入。2009年开始，现在已经稳稳当当的不用W-2了！

言归正传，我想说的是他的买房的策略。

他只买五单元及以上的apartment。为何？

1. 这样贷款就是商业贷款。商业贷款，什么都可以谈。谈判拿到最有利于自己操作的条款。不像residential loan，可以谈判的东西不多。

2. 因为是公寓，所以风险比其他商业地产小很多。

3. 他那一套操作方法,就像在银行，政府，租客之间玩游戏一样：

3.1 比如，一个7单元的公寓，要价$1.6 million. 30% 首付是48万。他可以做1年高利息贷款比如6%（有意做成高利息以便涨租金）。前三个月是要付P+I,但是三个月以后只付利息不用付本金。这样，一旦买escrow close，就可以根据市政府法律三个月以后涨租金, 利用以下一个或几个理由：

1) An increase in operating and maintenance, capital improvement and rehabilitation costs, plus 5% of the tenant’s current rent.

2) A portion of an increase in debt service (mortgage) costs.

3)Any other economic or value information which the parties believe relevant.

3.2 一旦租金一涨，这估价就会高了。同时贷款变成只付利息，这样可能有正现金流了。所以看着开始是负现金流，但现在就可能是正现金流了。

3.3 现在可以重新贷款，有两个好处：1. 拿到低息贷款。2. 因为估价高了，贷款贷出更多。所以投入的48万可能已经拿回来了！

我听得似懂非懂。但是他是大拿啊。俺只有相信的份！

我问说，你不怕房价下跌吗？他说可以做 non-recourse loan啊！

还有一点，这种贷款，银行要求10%的现金存在银行，以免你付不了贷款是顶上。

有高人指点，就是不一样！

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