六十八说美国买房——说说尔湾的房屋市场
文：海纳愚夫
尔湾（Irvine），位于大洛杉矶地区东南方向，属于橙县郡（Orange County）所辖范围。
从洛杉矶市中心沿着五号高速一直往南，就可以开车直接到达尔湾。
从洛杉矶国际机场沿着405号高速一直往南，也即圣地亚哥方向，行驶大约45英里左右，即可到达尔湾，405高速在尔湾与五号高速汇合。它始于希尔马五号高速，止于尔湾五号高速。
尔湾因为城市面貌焕然一新，规划布局合理，绿化覆盖率高，社区安全，学区优质，而全美闻名。同时也因为房屋市场供应面大，目前共有上市房源497处。（见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=42278202339）
是大洛杉矶地区房源供应面最充足的城市，因此吸引了世界各地的人群在此安家乐业。
尔湾共有二十一万多人口，其中白人比例百分之五十多，亚裔接近百分之四十，其它族裔近百分之十。尔湾共有房屋85000套左右，出租率达45%左右，尔湾家庭中位数收入9万多美金。
尔湾学区共有七所高中，九所初中，二十三所小学，一所成人社区学校，一所幼儿早教中心，一所大学——加州大学尔湾分校。
尔湾分为南、中、北三大区域，南部以加州大学尔湾分校为标志，房屋建筑年代相对比较久远，以七十年代建筑居多。而随着东南部最近十多年的开发，也有一部分建于2000年以后的建筑属于这个区域。
尔湾大学高中（University High School）是这个区域最好的高中，白人在这个区域分布最多。
尔湾中部以Irvine Center大道为标志，这个区域房屋多建于八十年代上下，族裔分布也最广。
尔湾北部靠近山脉，是尔湾最近十多年来，新房开工建设最多的区域。这一区域，也是华人在尔湾置业相对最集中的区域。
目前尔湾新建楼盘，在大洛杉矶地区，也是首屈一指。（新建楼盘链接：http://report3.mrmlsmatrix.com/MatrixReportServer/ReportOutput/579791/RenderedDisplays3549.PDF）
从愚夫最近参与尔湾新旧楼盘的交易看，尔湾成交无疑是大洛杉矶地区最活跃的地区。
2013年尔湾完成各类房屋交易2613栋，2014年完成交易2343栋，2015年完成交易2615栋，2016年1至3月共完成交易600栋（来自加州地产经纪人专业网站的数据）。
从以上数据即可看出，过去三年多，尔湾交易量大，而且市场运行平稳。
尔湾新房开工量大，楼盘多，但是，尔湾房价依然平稳上升，在美国这样完全的市场经济国度中，一切都由需求来决定的。
强大的需求，刺激尔湾新房价格不断上涨。而二手房源市场，涨价幅度并没有新房那么快。而二手房源相对位置更加成熟，从二手房源涨价滞于新房来看，充分说明，尔湾房价还是具有一定的泡沫成分。
大量新贵移民群体涌入尔湾置业后，中美两地跑，房屋空置率也比较高。而激情移民后的回流，刚买的新房，还没有入住，又重新进入市场，导致二手房涨价乏力。
排队等待进入美国的投资移民群体，对尔湾房价及预期也形成了巨大的支撑。而全美房价从谷底刚刚开始攀升，未来涨势还有相当长的时间。所以，尔湾房价或将进入一个相当长的震荡期。
需求的强劲，供应面的充足，华裔新贵的首选，尔湾，或将成为大洛杉矶地区又一座华裔新城。
2016年4月 于美国洛杉矶
（作者海纳愚夫 加州专业地产经纪 网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》）
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文：海纳愚夫
尔湾（Irvine），位于大洛杉矶地区东南方向，属于橙县郡（Orange County）所辖范围。
从洛杉矶市中心沿着五号高速一直往南，就可以开车直接到达尔湾。
从洛杉矶国际机场沿着405号高速一直往南，也即圣地亚哥方向，行驶大约45英里左右，即可到达尔湾，405高速在尔湾与五号高速汇合。它始于希尔马五号高速，止于尔湾五号高速。
尔湾因为城市面貌焕然一新，规划布局合理，绿化覆盖率高，社区安全，学区优质，而全美闻名。同时也因为房屋市场供应面大，目前共有上市房源497处。（见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=42278202339）
是大洛杉矶地区房源供应面最充足的城市，因此吸引了世界各地的人群在此安家乐业。
尔湾共有二十一万多人口，其中白人比例百分之五十多，亚裔接近百分之四十，其它族裔近百分之十。尔湾共有房屋85000套左右，出租率达45%左右，尔湾家庭中位数收入9万多美金。
尔湾学区共有七所高中，九所初中，二十三所小学，一所成人社区学校，一所幼儿早教中心，一所大学——加州大学尔湾分校。
尔湾分为南、中、北三大区域，南部以加州大学尔湾分校为标志，房屋建筑年代相对比较久远，以七十年代建筑居多。而随着东南部最近十多年的开发，也有一部分建于2000年以后的建筑属于这个区域。
尔湾大学高中（University High School）是这个区域最好的高中，白人在这个区域分布最多。
尔湾中部以Irvine Center大道为标志，这个区域房屋多建于八十年代上下，族裔分布也最广。
尔湾北部靠近山脉，是尔湾最近十多年来，新房开工建设最多的区域。这一区域，也是华人在尔湾置业相对最集中的区域。
目前尔湾新建楼盘，在大洛杉矶地区，也是首屈一指。（新建楼盘链接：http://report3.mrmlsmatrix.com/MatrixReportServer/ReportOutput/579791/RenderedDisplays3549.PDF）
从愚夫最近参与尔湾新旧楼盘的交易看，尔湾成交无疑是大洛杉矶地区最活跃的地区。
2013年尔湾完成各类房屋交易2613栋，2014年完成交易2343栋，2015年完成交易2615栋，2016年1至3月共完成交易600栋（来自加州地产经纪人专业网站的数据）。
从以上数据即可看出，过去三年多，尔湾交易量大，而且市场运行平稳。
尔湾新房开工量大，楼盘多，但是，尔湾房价依然平稳上升，在美国这样完全的市场经济国度中，一切都由需求来决定的。
强大的需求，刺激尔湾新房价格不断上涨。而二手房源市场，涨价幅度并没有新房那么快。而二手房源相对位置更加成熟，从二手房源涨价滞于新房来看，充分说明，尔湾房价还是具有一定的泡沫成分。
大量新贵移民群体涌入尔湾置业后，中美两地跑，房屋空置率也比较高。而激情移民后的回流，刚买的新房，还没有入住，又重新进入市场，导致二手房涨价乏力。
排队等待进入美国的投资移民群体，对尔湾房价及预期也形成了巨大的支撑。而全美房价从谷底刚刚开始攀升，未来涨势还有相当长的时间。所以，尔湾房价或将进入一个相当长的震荡期。
需求的强劲，供应面的充足，华裔新贵的首选，尔湾，或将成为大洛杉矶地区又一座华裔新城。
2016年4月 于美国洛杉矶
（作者海纳愚夫 加州专业地产经纪 网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》）
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