这个房子该买吗？是否达到了”1%法则“？

本人菜鸟一枚。现有一白菜房，不知是否该买入作为出租房，请教各位前辈。

房屋1977年建，2013年已经整修过（new windows, roof, flooring, paint, appliances, and lighting），修完后屋主自住，住的很仔细，现在状况很好，几年内应该不需大的修理投入。

该房 listing price=$175000。月租金$1300。30年房贷月还款额$633，Downpayment 20%=$35000。年地税$1260。房屋保险$900。律师费等过户费用总计$5000。

本菜鸟在计算收益率时，这样计算是否合理：

年收入=1300*11=$14300   (注：留出一个月作为空置期)

年支出=633*12+1280+900=$9776

年收益=14300-9776=$4524

年收益率=4524/总现金投入=4524/（35000+5000）=11.31%

请问各位前辈：

1.在以上年收益率为11.31%的情况下，是否达到了前辈们所说的“1%法则“？是否值得投资？

2.年收益率的计算方法是否正确？是否有遗漏的项目？

3.年保险费估计为$900，律师费等closing 费估计为$5000是否合理？

叩谢各位前辈！

所有跟帖： 

• 没有达到“1%法则“ -Learning103- ♀ (56 bytes) () 03/18/2016 postreply 08:35:29

• 没达到1%，但不是不可以试试 -排毒灵- ♂ (417 bytes) () 03/18/2016 postreply 09:41:35

• 谢谢 -nashville- ♂ (17 bytes) () 03/18/2016 postreply 19:21:54

• 年地税$1260可能是旧价格算的。$170000房价地税要高些吧。 -向大洋- ♂ (0 bytes) () 03/18/2016 postreply 12:45:54

• 贷款利率多少？ -杰西- ♂ (0 bytes) () 03/18/2016 postreply 12:58:31

• 看他没有算PPMT, 估计是 LOC -杰西- ♂ (296 bytes) () 03/18/2016 postreply 14:28:13

• 我计算时，已经按照１１个月计算了 -nashville- ♂ (140 bytes) () 03/18/2016 postreply 19:16:11

• 因为空置天数和维修费用是变量，图这么看 -杰西- ♂ (1345 bytes) () 03/18/2016 postreply 20:28:27

• 五体投地 ，拜服杰西！ -nashville- ♂ (280 bytes) () 03/18/2016 postreply 21:44:37

• 谢谢 -杰西- ♂ (116 bytes) () 03/19/2016 postreply 12:21:02

• 这个怎么没人点赞? -老朽- ♂ (0 bytes) () 03/19/2016 postreply 02:04:25

• 谢谢，比你差远了，你才是字字珠玑，朗朗妙语，句句鏗鏘，凿凿言之，行行成诗。 -杰西- ♂ (122 bytes) () 03/19/2016 postreply 12:28:13

• 地产税真低啊！1%都不到，怎么房价还这么低 -若拙- ♀ (0 bytes) () 03/18/2016 postreply 18:40:25

• 年地税$1260是基于$27900房价。$170000房价年税要$7677。4.516% -向大洋- ♂ (87 bytes) () 03/18/2016 postreply 21:04:50

• 交易后，政府就按照交易价格收地税吗？ -nashville- ♂ (382 bytes) () 03/18/2016 postreply 22:09:06

• 还有更便宜的呀，你看看这个11万的三居 -nashville- ♂ (433 bytes) () 03/18/2016 postreply 21:55:02

• 是这个房子，各位可以直接看看 -nashville- ♂ (92 bytes) () 03/18/2016 postreply 18:57:47