写到这里告一段落，十连发后无后力，为人民服务也得有时有晌，接下来还是要继续正经勾当，环球尚未成功，不才仍需努力。世间行乐亦如此，古来万事东流水。跟帖和来话的很多问题，个人的能力有限，只能回复知道的，不知为不知，总不能逼着结巴念绕口令，强人所难。再说坛子上的能人多了去了，柠檬的招数是律师级别，发的很多东西值得收藏，贷款上我曾受咪姐点拨，薯爷的彪悍作风也让我深受启发，还有很多能人不出声罢了， 黄钟毁弃，瓦釜雷鸣。
一，签合同的问题。租约一年最普遍，也合适，一年之后自动成为按月，在房地产热络地区签长约没好处。再有，光脚的不怕穿鞋的，租约对地主的约束远远超过房客。就算是信用好的房客，拍屁股走人，押金不要就是了。地主要是想毁约，最常见的就是和房客有纠纷，这时候租约就是一个枷锁。合约，rental agreement有不同格式，大同小异，没有什么好不好，我想说怎样写对自己最有利。一般租约都是一号要交租，不能晚于每月五号，有的还注明十号以前不收晚交的罚款，别搞那些。正确的写法，除了一般表格上都有的，due on the first day of each month.要付加上，
any rent unpaid by 3rd day of the month will be assessed as additional rent,a late charge of $5perday.All checks not honored for any resson will be assessed,as additional rent,a service charge of $35...不可太多。除了租约上面的租金数字，如果打官司，其他费用没有法律认可，也会造成不必要的困扰。地主要把主动权抓在手里，租约写了三号没收到房租要罚款，罚不罚是另回事，签约时可以友善的对房客说，偶尔晚一两次，是允许的，但要提前通知一声。如果有困难，要多晚几天，可以，但是要按时寄出支票，在支票上postmark date。如果发生一次支票退票之事，下月就要收现金支票或现金。对于欠点小钱，打电话去专门要不好，显的你鸡贼抠门，写个下月房租bill，提醒下月要按时交租，并加上本月欠的，附加一句如果按时交租就免去罚款，地主希望的是按时收到租，罚款不是目的。上面是个人经验，教科书不会教。
二，关于狠手段。一般的人，尤其是地主，包括立志成为地主的，不能看眼前利益，图一时痛快，欲速则不达，见小利者大事不成。房地产之所以可以贷款，是有房子可以抵押。一般的贷款，也就是普通住宅贷款，A房的条约不会影响到B房，A房欠款，还不出贷款，银行会通过法律程序收回A房，即使A房资不抵债也无法窥视你的B房和其他财产。你只是违规而没有违法，违规和违法是两回事。但是，违规也会付出代价，欠债还钱，天经地义。拖欠不还，失去信义，以后，起码几年之内，生意场上，尤其是涉及诚信，别指望了。上篇写的一段，是想说即使是违规的事，房地产也能搞出大动静，比别的行业牛逼。
三，贷款。坛子上AMY是大拿，我只能说自己的经历。今非昔比，现在的条件比以前严苛的多。说个例子，曾经多年前的一天，又看中什么东西，手里没有钱，还有几个房子是free and clear title，于是拿起电话打给银行，告知想弄点钱出来，那时银行是在放高利贷，自然是等着挨宰羔羊上门，花了二十分钟时间谈论细节。然后不到三个星期，银行打电话来，让我们两个人去银行签字，钱就打到我的账户，就这么简单！银行放它的高利贷，我做我的生意，它赚我的百分之十，我也不贪多，只要超过百分之十，弄个房子再说，反正是无本的生意。虽然当时贷款容易，但也是有一定的规矩，比如FHA贷款最多不能超过十个。活人不能让尿憋死，办法要自己去想，我就设法搞到十三个，还有conventional loan and HELOC好几个，以前写过一篇怎样和老美贷款经纪狼狈为奸，沆瀣一气。今天的一般大银行规定贷款不能超过四个，小银行不跟着玩，有的可以贷十个，条件也相对宽松。对于房地产投资人来说，最好是用三十年长期贷款，减轻每月房贷额是一方面，重要的是要有坚持用别人的钱去赚钱理念。在有现金流的前提下，还钱干什么呢？不但不要还，有净值就再拿出来，没地方投资哪怕是吃喝玩乐用掉，让房客交租来供你逍遥自在。赚了钱就要交税，没听说过借钱要交税，不但没税，还贷的利息还可以抵税。股票投资和挣薪水，或其他生意，每赚一块钱不等于这一块钱全都是你的，山姆大爷先要拿他那部分，规矩定在那，你根本就束手无策。租金在手，山姆大爷尽管盯着看，规矩定在那，地主没权利定，山姆大爷定的，在游戏规则范围里，地主先自肥了再说，能花掉的先花掉，剩下多少再去给山姆大爷上供，没当过地主没法有这个体会，不想扯太多。这一行玩久了，特别是当发现某个房子本钱都重贷出来，房租仍然可以包括所有开销还有赚，根本就不会在乎什么指数基金之类的对比回报率，本钱都没有，赚多赚少有什么狗屁关系，自然是其乐无穷。当然，不能指望一朝一夕就能花开花落。
再举个例子，假设你是个业余地主，不提职业的，职业的忒精，各自耍不同的花腔。业余地主有自己的职业，收租只是辅助。比如你除了自住，还有一个房出租，free and clear，每月房租减去所有开销还有一千，连折旧也用掉了。你的家庭收入是十来万一年，不多，也不能算少。房租加进来算总收入一起报税，一万两千块的房租，实际上连一万块都拿不到。不到一万块钱对年收入十来万的家庭是有一定帮助，但也起不了太大作用。如果你把房子抵押出去，拿回二十万，每月还贷正好是一千，房贷抵税，一年下来不赔不赚，但你有二十万块钱在手。你可以用来投资另一个房子；或者望子成龙，盼女成凤，用做学费；或者犒劳自己，周游世界；或者包二爷，养小三。这可真不是说笑，切实可行，看了我的帖难免有人摩拳擦掌，跃跃欲试。所以我一边出个损招，一边也提个醒，您要自认是武大郎，就看紧家里荡妇潘金莲；您要是自认是糟糠妻，不可嘚瑟老公貌似潘安。
房地产是个区域性很强的生意，当地的实际情况比所谓的专家名人市场分析重要的多。什么就普林斯顿著名教授，什么就花街资深分析师，全都是按图索骥，闭门造车，纸上谈兵，别管他顶个什么牛逼头衔，那些图表，理论放到具体某个地方，没有一点参考价值，不值一文，玉米芯掉茅坑里，假充人屎。
今天的南加房地产市场虽然已经高起来，仍然会继续攀升，山高自有客行路，水深自有渡船人，几句话扯不清楚，还有些其他问题，以后再说。最后两点，第一，有心进入房地产的，不能等，不管市场是高还是低，先学着，哪怕先用自住房练手，看看利率值不值得重贷，或者把净值抵押，拿出钱来，现在利息这么低，别浪费了，更别浪费时间。 最是人间留不住，朱颜辞镜花辞树。人事有代谢，往来成古今。第二，不要计较一城一地得失，不成功便成精。暂时没有机会就等等，别盲目跟进，面包会有的，牛奶也会有，别的地方不敢说，在南加州，只要你对房地产有信心，
遮不住青山隐隐，
流不断绿水悠悠。
两情若是长久时，
又岂在朝朝暮暮。
多谢阅读，敬请指教。
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