梅西百货早就该“卖身”了，别光顾着卖杂货---发现“租客”的价值。

来源: AMYMINT 于 2016-01-08 09:36:42 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4891 bytes)

梅西百货集团近年的战略核心均围绕裁员重组，而且随着零售遇冷裁员规模越来越大，周三发布的假日季业务和重组计划就在2016年为国内零售业敲响第一声警钟。

以在2016财年结束前削减4亿美元开支为目标，Macy’s Inc. 梅西百货集团会解雇或重新安置大约3,000个门店职位和600个后勤职位，同时在Macy’s 梅西百货和Bloomingdale's 百货为165名高管提供自愿离职计划。集团亦会在2016年内结束40间门店，并关闭一间呼叫中心。

（好吧，有40个房东倒血霉了，失去了梅西这么好的CREDIT TENANT, 而且空置的大卖场很难再租出去，能租的起的几个零售大寡头要不自己也奄奄一息了（BESTBUY)，要不早就在梅西的四周布好了点(Nordstorm,Sears）,再说了，在电子商务的冲击下，大家一致看萧条传统百货。

梅西，振作一点，你有一个好股东出了一个好主意！卖货不赚钱，咱们玩房地产。

对于来自激进股东Starboard Value LP 关于分拆地产物业以取得更大价值的要求，Macy’s Inc. 梅西百货集团三季度表示不排除通过合资企业或其它交易二次发展部分旗舰物业之后，周三进一步表明会考虑出售纽约曼哈顿Herald Square 先驱广场旗舰店、旧金山Union Square 联合广场旗舰店、芝加哥State Street 旗舰店和明尼亚波利斯旗舰店以及购物中心物业的部分资产，而且一直与集团合作的房地产开发商Tishman Speyer LP 已经表达合作发展的兴趣。集团称会聘请更多顾问处理地产业务，亦正寻求招募一名高管专管该业务。

CVS和Walgreen都玩了很久了,我不知道CVS/WALGREEN有没有亲自参与利润分成,但是有一帮资本家/财团/房东是靠着他们发达起来的. 美国的地价很便宜, 建筑成本是固定的,很多地方也是很便宜,盖个大盒子建筑应该不会超过200/SQ.FT, 因为CVS/WALGREEN是CREDIT TENANT,一租就是10-50年，付钱也爽快，所有只要招租成功，就可以以CAP 4-7%不等卖给投资者长期持有。这种开发基本上是稳赚不赔，获利丰厚。

我去年欠“云起千百度”MM一个锦囊妙计，其实也很简单，就是把自己当租客卖掉，简单说说流程，云MM有自己的生意，要找仓库，不要急，慢慢找，在你中意的地区（不偏，不穷，不危险）一定要找一个空置的买过来，可以大大的杀价。因为大投资者/基金都持有大的工业园写字楼，几千尺到一两万尺的小建筑小仓库部分都是自用的，如果遇到业主退休，生病，财务出问题，卖起生意和物业都是匆匆忙忙的，三文不值两文，他们也不是房地产投资者，不太懂市场价。

一般的便宜货是指重建成本的50% 到10% 不等（别吓掉下巴），云MM搬进去，刷刷墙，安安灯，换几个亮堂堂的门窗，办公室装起来，货架立起来。一年以后（STABLIZED), 就可以上市卖了，云MM从业主变成了租客，套现一笔现金，一般签个5年租约就有投资者会来了。5年以后你可以搬走。

我见过比较极端的例子是麻州FITCHBURG 的一个物业，是个零售和办公楼混合，在MAIN ST上，物业和街道都很干净，就是因为人口长期流失，大量物业闲着。这个物业卖价是10/SQ.FT, 当地的租金是10/SQ.FT/YEAR，什么意思呢，就是如果你如果能全租出去，你的收益率是100%，一年就收回投资了，以后全是利润。同样一个城市，住宅的收益率只是7%-10%而已。全在于住宅是租得出去的，商业是租不出去（或者说LOW OCCUPANCY)

其实开餐馆也很容易在房地产上面赚钱，自己买地新建或是买空物业，开一家，卖一家，比几十年守住一家可能还好。当然给餐馆选地点，做装修，其中的学问是大大的。

梅西的前途是黯淡的，但愿“卖身”能让它活的稍微好点。一定有很多人抢它的旗舰店的物业权，都是在金不换的好地点呀。