其实,买白菜还是白玉房,这是一个复合选择。个人觉得包括了以下3大方面:
1)宏观大势:所在地区,包括人口数量,年龄,家庭收入等(房产极强的地域性决定了投资无法简单拷贝,需要结合当地房市情况。)
2)微观财势:个人资金和收入(资金决定了你能投多少,投什么样的,家庭收入决定了你能贷到多少款,借到多少只母鸡)
3)微观软实力:个人的兴趣,时间,精力,修房水平以及风险承受力 (可能很多人忽略这一条)
【1】我们住在中西部大农村,所在城市又是中产集聚地,过去20年,我们这个小城人口从2万多猛增到如今的 7万左右,老房也多集中在 20年左右 。可以预计未来10年,人口应该可以轻松翻倍。如此快速的人口增长比例,在全美可以排上TOP10。按老朽大哥的名言,人口红利就是房市红利!按我的研究分析,本城的人口年龄在38岁左右,平均2.8/户人口,家庭中位收入在8-10万,这些特点都鲜明地说明了这是一个年轻中产家庭热爱的城市。目前本城的房价平均在28万左右。3/4为SFH,1/4为TH。另外,一个重大福利是,本城靠近一个TOP100的大公司(10分钟高速车程),大概有一大半的员工第一选择是在本城买房,靠着大树好乘凉,绑着大款好风光!
基于上述大势,我的投资目标锁定在中产阶级!因为无论租售,他们都是中坚力量。另外这个群体素质比较好,有不错的收入,打交道相对比较轻松。所有的投资房都在本城,开车10分钟。只投资好学区的小白玉,房龄多在10年之内一半是小号TH,3房约1700多尺,非常适合年轻小家庭过渡,虽然每年都要turn over很忙活,但基本上租金都稳定增长,差不多5%/年。cash flow大概在12%左右。由于目前大批新买家入市,特别是20万左右的TH受追捧,今年这类TH的买卖交易很火爆。去年末买的18万房子,目前市场价在21万左右。当然,我仅支付了25%头款。从投资回报率看1年居然已有60%的账面盈利,确实是很意外的惊喜了!
【2】由于我们起步很晚,屈指算来,不过3年前才启动,资金也很有限。家里仅我先生一人工作,基本上一半工资奖金,另外靠卖掉一些股票。非常少的资金如何最快速度跑马圈地,那就必须贷款,一房一贷,押上3倍杠杆。这里打个比喻,全款买房的是两条腿跑路,即使刘翔也跑不过4条腿的马儿,我们要争取的是在有限的时间、价格和数量的三重机会成本。因此,我们根本不能做全款现金去房的做法,所以白菜房做不了,银行低价房也抢不到,只好老老实实找Deal,研究分析,找皮夹子,找到了几套价格还处于低谷2012年左右的房子。一是利用冬季淡季时机,价格松动,去年机会好,可以3选1,今年基本上很难有;二是找卖家在外地,急于出售的;三是找turn over相对低的,价格相对便宜些。那些火爆交易的小区,价格跳涨,很难砍价。四是找需要做些整修,房况需要改进的,价格也会低于市价。目前我对老人退休房特别感兴趣,因为75M的婴儿潮来袭,未来几年老人房将需求大涨。
【3】第3条是我们的软肋,也决定了我们折腾不了白菜。我先生工作很忙,每天上班大概要10小时左右,早出晚归,也没什么时间和精力去修房,当然他也不够handy,最多换个灯,刷刷漆。我自己是喜欢做房市研究分析,也不善于和极品扯皮交流。因此,我们不愿意折腾白菜。虽然也看到圈子里的牛人拿了多套cash cow的房子,有时也羡慕,但绝对不会去试。因为我们没有金刚钻,不揽瓷器活。当然,如果你有信得过的handyman和contractor可以帮你鞍前马后照应,那么你要计算一下这个成本支出是多少了。
投资房市,我的投资回报收益是这样计算的
收益=现金流+增值+时间+精力+心情+家庭幸福指数
后面四个要素常被忽略,因为无法用金钱来直接衡量,但确实是我最看重的,因为我不想为了赚钱而投入大把时间,精力,严重影响心情,以至于没有时间享受和娃和家人的清闲时光。我可以为了投房,节约些日用开销,不出门旅游,但不愿意为了破房和极品房客周旋搞脑子,坏了自己的脾性。因为脾性一坏,会有恶性循环。
君子爱财,取之有道!
以上仅个人的一点浅薄之见,请各位地主大佬指点,谢谢!