张善良不是我偶像。

来源: AMYMINT 于 2015-11-14 18:42:56 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (5117 bytes)

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前几天看到一则新闻：

华裔地产大亨张善良2006年，张善良斥资2600万买下天景中心背后迪龙街(Delong St.)的一块地，获得55万7549平方呎可建造面积，原计画造一家拥有100间房的长住酒店(extended-stay hotel)，一家拥有300间房的四星级酒店，以及两幢15层高、各拥有111个单位的公寓楼。

纽约地产杂志“地产交易”(The Real Deal)表示，张善良9月的采访中还指出法拉盛的酒店市场正热，但出人意料的是，10月他就将这块地以4450万卖出，大赚1850万，直言“法拉盛的酒店太多了，比较不看好这块地方的酒店业”。

对此，张善良日前解释：“9月我还没卖，不会说不看好，对于法拉盛的地我还是很看好的，但是当价钱高到一定程度的时候，能卖就卖吧。这就好像交男朋友，女孩子原来有一个8.5分的男朋友，如果遇到9分的就可以把8.5分的换掉了。”

我马上算了一下，如果是全现金买的，9年 1850/2600=71.15%，年回报8%，这算多吗？（对了，还有持有期间的地税成本没算呢，为了简化，假设忽略不计）

如果融资买进，假设LOAN TO VALUE 50% （土地的LTV比较低，有时贷不到款）,年收益还是8%，但是CASH ON CASH 收益是（1850-500利息）/1300=104%，年回报 11.55%

刚好我自己的烂厂房签了买卖合同，虽然被放了一堆CONTINGENCY，而且要5个月以后才过户收钱。成不成不敢保证，但算一算账，心里真是乐开了花。

16个月，75%银行贷款，18% 卖家贷款（OWNER FINANCING)，我只出了7%现金加过户费，CASH ON CASH 24倍.

其实我说“张善良不是我偶像”并不是对他不敬，而是用这个例子说明：自用者（OWNER-USE), 开发商（DEVELOPER), 投资者（INVESTOR) 其实是三个完全不同的群，对待同一个物业的想法，估值，操作方式大不一样，所有收益率也是大不相同。

昨天有喜和巧姐“教训”了一下新人“红尘有爱”，有喜看到的是5%的一点点账面利润完全经不起一点市场波动，巧姐的体会是“好的经经纪人不一定是好的投资者”我深表赞同。

我看到的是'红尘有爱“的话：买家有银子在操作，（装修以外）的费用就不提了。

她和她的买家完全没有”时间成本“，”持有成本“和”机会成本“的概念，这就不是严肃的投资者，而是玩票，在上涨周期能赚到钱，但是一旦市场转向，就不能避免”炒房炒成房东“的结局，但是没关系，人家手里有现金，该持有就持有，该补仓就补仓，反正也不在乎时间，等到下一个波段，又是一条好汉。

回到张善良和我的例子，造成收益率差别有两个原因：

时间长短（持有时间长，吧收益摊薄了），

贷款比例（用最少的自有资金获取最大额的回报）。风险也在这里，如果没有强劲现金流支持，市场往下波动10%，我就去见外婆了。

好吧，我的偶像在这里，就是这个小老头。小资本高收益不难，大资本高收益才是本事。人家2015年初100M买进，还不到年尾就要卖400M （好象有人出价了，虽然后来没成交）

Silverstein properties is backing away from plans to build a 1.8M SF, 1,100-foot-tall luxury tower in Manhattan, asking CBRE to sell the would-be tallest residential project in New York instead.

“Silverstein still expects to net $400M from the sale, having purchased it for only $100M earlier this year.