关于南加州房地产的前景上篇

来源: 老朽于 2015-11-02 16:11:22 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (7083 bytes)

良禽择木而栖，黎民择地而居，南加州是一个你一住下就想留下不想走之地。全美三亿人口，南加诸县两千两百万有余。此乃官方数据，相当数目的非法移民没有统计。

南加的人口增长率在全国范围内是一枝独秀，但全南加人口总和不过一个上海，还是属地广人稀，沿海和内陆的房价会有很大差异。一个地方的房地产除了人口，经济因素外，要想看到什么前景，应该观察本地区有没有出现金字塔的结构，也就是说有没有顶级豪宅，一两栋不行，要有一个群体。如果有，金字塔就会越堆越大。比如南加明摆着的两个金字塔，洛县是beverly hills ，橙县是newport beach，围绕这两个塔，从最下面起的房价就不断的往上攀登。穷人离了富人没关系，照样混日子过得好好的，富人离了穷人就不是什么富人，富人要有穷人衬托方能显出富的道理。没有富人地方的房地产就是一盘散沙，没有凝聚力。有富人的地方，房地产就会有稳定结构，投资人可根据自己财力找到目标看齐。

加州中部的fresno county，也算的上是一个大县，百分之九的人靠救济度日，基本上属于混吃等死的节奏，期盼房地产上涨，尼姑看嫁妆，下辈子的问题。南加的inland empire河边和圣伯两县是大洛杉矶地区的延伸，是金字塔的底部，如果没有金字塔的光环，比fresno也好不到哪去。问题是现在有这个金字塔，大家都争先恐后往上爬，堆的越高，低部的基座就越大，肯定会影响周边地区房价往上攀比。

再次强调一下，这里是投资理财，不是我爱我家。我爱我家可以非理性，有钱难买乐意。投资理财是以获取最大回报为宗旨，不可感情用事。如果从一开始就把个人喜好参杂到做生意的过程中去，可以说是娘胎里长胡子，未老先衰。

有些人手里有三，四十万询问南加投资在哪里，这些人起码有一，两百万资产，可以说有点实力，这样的投资选择范围较大，您本身也不是菜鸟，我可不敢班门弄斧，误了您的先机。我写的东西基本是针对初级阶段，缕出个头绪，武大郎养夜猫子，什么人玩什么鸟。初级阶段，就要紧盯现金流，尤其是有贷款在身，不能指望未知的预期。一旦达不到预期，每每以添油战术往里面加钱，不久会折了锐气。

几万块钱做头款从河边，圣伯两县寻找二十万以下的投资房应该比较容易，condo and single family home
两者各有利弊，condo会有两百以上的管理费，价钱便宜的单一住宅基本是在烂区。

应该先搞清楚什么是condo and single family，房子的区分只有这两类。
townhouse,high rise building，triplex等等都是归属于condo,而single family的定义为四周的房屋没有邻居相接，并有一定尺寸的土地。没有一定数量的土地，就算房子四周和邻居分开，也只能是condo。沿海地区土地越来越贵，许多建筑公司新推出来的产品，在很小的地上也能盖出与四周不相接的房子，其特点是向高发展，有的会有三层。在有选择的情况下，多数人喜欢花园洋房，有地在周围，房子在中央，无人打扰，独来独往。怎样能看出是不是single family?最简单办法就是看车房，如果no driving way front of garage，车子要不停里面，要不停路旁，这是condo没商量。

内陆河边，圣伯两县占地区域巨大，人口增长率高的优势很难显现，但得利与西瓜喂大边效应，部分地区的房地产势头也不可忽略。特别是freeway周边，许多人苦于洛县，橙县房价太高，会选择买房租房在周边地区。freeway加tollroad把内陆和沿海连成一体。所以投资出租房，十分钟还上不了高速，基本上已被很多人抛弃。除了选择靠近高速公路，尽量靠近人口稠密地区。如果举目尽是未开发土地，一两万就能买一块宅基地，地不值钱，盖起来的房子又怎能升值，四两嘎鱼，如何炼的出半斤油腻。

所以，南加内陆地区的房地产投资要着重考虑现金流，二十万以下的房虽然十分容易找到，最好别是hemet这样老旧偏僻城市，而corona,ontario，chino等则是不错的投资之地。在有贷款的情况下，南加州还想有每月百分之一回报的定律已经不切实际。头一年有百分之五回报就应该满意，以月租1200计算，每月盈余两百一年2400，五万头款，相当于百分之五。再以房租每年百分之三往上增长，这可以说是最低增长率，五年后的回报会到百分之九，十年后会达到百分之十五，在这期间花费的增加微不足道，贷款利率是固定的，加州地税上涨2%的霸王条款让有房者暗自得意。1%的地税在全国范围内本来就低(地税部分是1%，其他苛捐杂税平均0.2%左右）。二十万的房一年地税是两千，第二年的地税上涨最多不会超过$40。十年后一个房就会有五，六百的现金在手。如果你食髓知味，一步步走下去，五个房在手呢？十个呢？以投资五个房来算，十年后每月有两三千钱块在手，基本生活开销可以维持，二十年后五，六千块轻而易举，南加房地产上涨是必然趋势，二十几万的本钱，吃着碗里口有余香，看着盘里心旷神怡。

做地主要从第一个出租房做起，不当三等公民的梦就可以开始，在南加当地主的档次可分为微，弱，小，中，大五个档次，
有一两个房是微，卑微不足道。
五个以下是弱，嬴弱不禁风。
十个以下是小，量小混饭吃。
五十个以下是中，中庸才自在。
五十个以上是大。大户最牛逼。

以后有机会聊聊怎样从微弱地主走向小中地主之路，跬步不休，跛鳖千里，越往下走路会越宽，不过别问我如何成大地主，没那个本事，要问去问咪姐薯爷等坛子里的富人们如何做到随心所欲。

中年有四难，考研，买房，彩票中奖，伺候丈母娘。买房当属最不难，再难也难不过考博士，中彩没有指望，有个小房才有底气对付丈母娘。(未完)

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