上周末南湾天气热得接近历史最高，但是看房的人却是冷冷清清。不可否认湾区的房市比夏天是平稳一点了，特别是这次股票回调以来. 俗话说秋江水凉鹅先知。从我们业内人士来讲，balance market 是最好。或者春天涨10%，冬天跌5%，每年平均上涨5%,买家，卖家皆大欢喜。但是地产市场，特别是湾区,从来不是一个prefect market，西瓜偎大边，turn over 时间往往只有几个星期。虽然说房子买卖要一个月才close，大众才能知道房价是升了还是降了，但是业内人士往往先有察觉。表要忘了，据说在加州从事房地产相关人士达就业人口的10%左右，包括地产经纪，贷款经纪，估价师，过户公司.贷款银行，建商, 律师，会计师， accountant，政府有关部门，验屋师.理工等等。这几天和这些合作过的人员交流了一下，每个人都说 Definitely slow down。All activity cut in half.如果秒拍今天湾区地产市场，可以用一句话来代表：panic买家不见了， panic 卖家还没有出现。下一步往哪走？下面几个月就比较关键了，虽然房价走下行通道的充分条件已经具备，利息已经上升，Affordability 已经下降，买家也少了一些，但是必要条件 （inventory up）还没有出现。市场上的情形是加价没有那么猛了，一个房子5个以上的offer情形不多见了， 房子卖了慢了，个别有硬伤的房子（地处地震带， 洪水区，或者后院有高压线， 紧挨高速，铁路，大马路，医院急救室，墓地等等）价格略有下调。房价下降往往有个质变到量变的过程。先是没有人加价了，然后各种condition 慢慢加回去了，过户时间由原来的20天以内变到30天甚至更长， 可以和卖家商量修理费用了，最后才是减价。这个过程往往需要3～6个月的时间。那个时候已经是明年春天了， 如果到时候又有人出来抢房，譬如说为了孩子上学的
原因, 那房价就又开始上升。如果明年春天一直没有出现抢潮，那到明天夏天以后房价就真的要下降了。
如何面对这个市场呢？ 大家知道股市在熊市的时候，dividend 高的股票比较受欢迎。什么是dividen 高的房子呢？ 譬如说好学区（可以省下小孩上私立的费用， 特别是有2个以上小孩的家庭），比较新的房子（可以省下或减少房子的维护修理费用），离上班近的房子（可以省了上下班的开车时间和汽油费），等等。在湾区买房是消费和投资的组合行为。如果市场真的转向， 那买房就要多考虑一些消费需求，减少投资因素的比例。譬如说单身买一个5房，6房的大house就不太合适。当然你可以分租赚钱，但是如果房市down turn的话，租屋市场也会受影响，万一空屋，你的经济压力就很大了，或者房客的质量也会下降。另外，下无条件的offer的买家要小心， 当你removal 了所有的条件，再要退出的话， 卖家真的有可能来追你的3%定金。我目前手上大都是大肚子（或者刚刚生了小孩）客户（绝没有取笑任何人的意思），也就是说是刚需买家. 华人的文化，做父母的，再穷，再苦也不能亏待了孩子，孩子一呱呱堕地， 父母就要给孩子一个自己的家。国内买家还是有一些，他们的主要考虑是财产分配和分散，对冲货币汇率，只要不是太亏就行。
也许这些预测都不正确，那就把此帖压箱底吧。Soon or late，这一天调整总是会来到。
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