再补充谈谈投资房地产和开公司的关系

来源: 老朽于 2015-07-28 10:07:09 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (6435 bytes)

本来一两篇就该完结的话题，到这居然写了五篇。不瞒大家，乱开黄腔，随心所欲，不用走脑子。去风坛趟了几次浑水，发明七股文，要走脑子。像这样中规中矩写东西，太TM费脑子!就这样还有人骂我放P，林子大了什么鸟都有，嗑瓜子还真能磕出臭虫。放P就放P吧，当个P放了就结了。

闲言少叙，言归正传。
一，设立小型公司，LLC或是GP(general partnership)从税务上和你的个人税要分开，公司是用来管理自己的产业，运作费用要从租金里调拨一部分，用多少自己掌握，但什么事都讲究合理，你很难找到只收5%以下公司管理你的房子，特别tough的地方，就是跟你要10%以上的管理费你也不得不认命。自己的公司，不以盈利为目的，收支平衡，税照样要报。不能乱来，你收的租一个月只有五千，然后转四千去公司，租法拉利来开，肯定不行。个人税该怎么报还怎么报，房产要不要放公司名下无所谓，我没放，多一事不如少一事。

二，成立公司花一笔钱，几百块?不记得了，可能没那么多，会计师十几年前搞的。以后每季度交form940,941的税，我们的规模一季度几百块，其他花费都是羊毛出在羊身上。

三，先买房还是先成立公司这是用P股想的问题，有马才备鞍，没鞍也照骑，没马备鞍有何用，屎尿屁没有，进厕所干嘛？

四，旅游开支并不是指游山玩水，business trip天经地义，开车五十公里看房和我开车五百公里去las vegas看房有何本质区别？当然，您跑到柬埔寨去押童妓，也非算是business trip就不太好说了。还是要合理，我零九年去了三次las vegas,那时正赶上地产暴跌，太正常了。您非一个月去三次，鬼才相信是去看房，非赌即嫖。顺便插几句las vegas，曾经一两万一个的房遍地都是，买来出租还是能赚钱，但异地投资，隔山打牛，鞭长莫及，还是放弃了。再说当时南加房地产也是哀鸿遍野，金镏子唾手可得，为什么放着眼前的巩俐不追，非要舍近求远去搞什么凤姐。

五，所有会计师的广告词都是帮你省税，但所有合格有执照的CPA都是按规矩办事，不可能给你出什么妖蛾子，除了听专家指点，自己也要走脑子。医保的问题，nnong的回答很专业。但自己两三个人的小公司，医保费用能不能走公司的账，就没见到过硬性规定，我的会计师也是模棱两可的回答，后来让我从公司走账。O8的医改非常伤害我等小业主的利益，医保费再不让扣税，还让不让人活!

六，1031exchange不是那么容易的，先是不容易找到合适的房产，就算是武大郎过门坎，碰雀找到个合适的，时间可能来不及了，180天的时间买一般房子不是难事，但要买个和你所卖房相似，时间有点紧。小脚老太太赶集，紧赶慢赶，可能还没赶上。另一种exchange 是反向的，你可以先买到一个房，然后再卖与之相似的，这种exchange费用会贵一倍，能做的escrow也不多。这个问题太专业了，我只能说这点皮毛。

七，买自住房和投资房的区别在于，自住房是只要自己喜欢，想怎么折腾无所谓。你有收集厕所的爱好，没关系，楼下客厅弄俩厕所，一男一女。楼上卧室放仨马桶，一个拉屎，一个撒尿，一个当摆设，没人拦着你。就像是阔太太当窑姐，就图个舒服。而投资出租房就必须理智，是好是坏要以投资的回报率来衡量。在同一个地区你花最多的钱买一个好房，再装修的最好并租的最贵，不如花最少的钱简单装修，并租的最便宜。投资贵的那个房子回报率往往不如投资便宜的。况且好的房子已不能再好，房租已经是最高，不能再高，没空间，站着拉屎，使不上劲。便宜的房随便改进一下，就是质量提高，房租也有很大上涨空间，可以拉屎攥拳头，各使一股劲。

我和房客签约共用六张表格，renters insurance多数房客不买，但要其签字，出了被盗等问题于我无关，同时告诉房客一个月保费十几块钱。不能收last month rent,加州不能。收了吃亏的是房主，比如现在一千的房租你收了last month，若干年后租金涨到两千，房客搬走时说他已经交了最后一个月，你损失一千。

上篇有位跟帖，提到在地产大跌时果断出手买了许多房产，十分高兴能看到有同样经历者，在这推销一下。在房地产上有所斩获者一是要忍，二是要残忍。时机未到要能忍，不盲目跟进。隐忍不发，静观其变，守株待兔，不见兔子不撒鹰。时机一到要残忍，渴龙入大海，猛虎扑羔羊，快刀斩乱麻，猎物尽入囊。岁月如流，机遇难求，抓住一次，衣食无忧。

各位看官，我有幸抓住两次机遇，算不上富，这辈子够用了。财产这东西生带不来，死带不去，弄到一定程度该歇就歇，人生苦短，世界之大，何不云游四方，一探究竟?当然，人贫志短，马瘦毛长，有钱才能拔脚就走，没钱只能吹吹牛B。再清高的迂腐文人也不愿过布衣蔬食，数米而炊的日子，自古以来读书人都梦想能搏个封妻荫子，过钟鸣鼎食的日子，即使这样，不过黄泉路上风光而已，对于财产，终日只恨聚无多，聚到多时眼闭了，乱哄哄你方唱罢我登场，到头来都是为他人做嫁衣裳。

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