闲言少叙,言归正传。
一,设立小型公司,LLC或是GP(general partnership)从税务上和你的个人税要分开,公司是用来管理自己的产业,运作费用要从租金里调拨一部分,用多少自己掌握,但什么事都讲究合理,你很难找到只收5%以下公司管理你的房子,特别tough的地方,就是跟你要10%以上的管理费你也不得不认命。自己的公司,不以盈利为目的,收支平衡,税照样要报。不能乱来,你收的租一个月只有五千,然后转四千去公司,租法拉利来开,肯定不行。个人税该怎么报还怎么报,房产要不要放公司名下无所谓,我没放,多一事不如少一事。
二,成立公司花一笔钱,几百块?不记得了,可能没那么多,会计师十几年前搞的。以后每季度交form940,941的税,我们的规模一季度几百块,其他花费都是羊毛出在羊身上。
三,先买房还是先成立公司这是用P股想的问题,有马才备鞍,没鞍也照骑,没马备鞍有何用,屎尿屁没有,进厕所干嘛?
四,旅游开支并不是指游山玩水,business trip天经地义,开车五十公里看房和我开车五百公里去las vegas看房有何本质区别?当然,您跑到柬埔寨去押童妓,也非算是business trip就不太好说了。还是要合理,我零九年去了三次las vegas,那时正赶上地产暴跌,太正常了。您非一个月去三次,鬼才相信是去看房,非赌即嫖。顺便插几句las vegas,曾经一两万一个的房遍地都是,买来出租还是能赚钱,但异地投资,隔山打牛,鞭长莫及,还是放弃了。再说当时南加房地产也是哀鸿遍野,金镏子唾手可得,为什么放着眼前的巩俐不追,非要舍近求远去搞什么凤姐。
五,所有会计师的广告词都是帮你省税,但所有合格有执照的CPA都是按规矩办事,不可能给你出什么妖蛾子,除了听专家指点,自己也要走脑子。医保的问题,nnong的回答很专业。但自己两三个人的小公司,医保费用能不能走公司的账,就没见到过硬性规定,我的会计师也是模棱两可的回答,后来让我从公司走账。O8的医改非常伤害我等小业主的利益,医保费再不让扣税,还让不让人活!
六,1031exchange不是那么容易的,先是不容易找到合适的房产,就算是武大郎过门坎,碰雀找到个合适的,时间可能来不及了,180天的时间买一般房子不是难事,但要买个和你所卖房相似,时间有点紧。小脚老太太赶集,紧赶慢赶,可能还没赶上。另一种exchange 是反向的,你可以先买到一个房,然后再卖与之相似的,这种exchange费用会贵一倍,能做的escrow也不多。这个问题太专业了,我只能说这点皮毛。
七,买自住房和投资房的区别在于,自住房是只要自己喜欢,想怎么折腾无所谓。你有收集厕所的爱好,没关系,楼下客厅弄俩厕所,一男一女。楼上卧室放仨马桶,一个拉屎,一个撒尿,一个当摆设,没人拦着你。就像是阔太太当窑姐,就图个舒服。而投资出租房就必须理智,是好是坏要以投资的回报率来衡量。在同一个地区你花最多的钱买一个好房,再装修的最好并租的最贵,不如花最少的钱简单装修,并租的最便宜。投资贵的那个房子回报率往往不如投资便宜的。况且好的房子已不能再好,房租已经是最高,不能再高,没空间,站着拉屎,使不上劲。便宜的房随便改进一下,就是质量提高,房租也有很大上涨空间,可以拉屎攥拳头,各使一股劲。
我和房客签约共用六张表格,renters insurance多数房客不买,但要其签字,出了被盗等问题于我无关,同时告诉房客一个月保费十几块钱。不能收last month rent,加州不能。收了吃亏的是房主,比如现在一千的房租你收了last month,若干年后租金涨到两千,房客搬走时说他已经交了最后一个月,你损失一千。
上篇有位跟帖,提到在地产大跌时果断出手买了许多房产,十分高兴能看到有同样经历者,在这推销一下。在房地产上有所斩获者一是要忍,二是要残忍。时机未到要能忍,不盲目跟进。隐忍不发,静观其变,守株待兔,不见兔子不撒鹰。时机一到要残忍,渴龙入大海,猛虎扑羔羊,快刀斩乱麻,猎物尽入囊。岁月如流,机遇难求,抓住一次,衣食无忧。
各位看官,我有幸抓住两次机遇,算不上富,这辈子够用了。财产这东西生带不来,死带不去,弄到一定程度该歇就歇,人生苦短,世界之大,何不云游四方,一探究竟?当然,人贫志短,马瘦毛长,有钱才能拔脚就走,没钱只能吹吹牛B。再清高的迂腐文人也不愿过布衣蔬食,数米而炊的日子,自古以来读书人都梦想能搏个封妻荫子,过钟鸣鼎食的日子,即使这样,不过黄泉路上风光而已 ,对于财产,终日只恨聚无多,聚到多时眼闭了,乱哄哄你方唱罢我登场,到头来都是为他人做嫁衣裳。
更多我的博客文章>>>