先对大家的跟帖表示感谢，吾为子先行，子随我后，观百兽之见我而敢不走乎?
考虑再三，还是中规中矩的写完这几篇，给大家留下点有用的东西,也证明一下不开黄腔一样凑成文章。入题之前还是先铺垫一下，省的后面解释，颠三倒四。我一不是落跑贪官，有那心没那本事。二不是富二代，我家坟头没长出富贵那根蒿子。二十多年前怀揣45美金落地，一年后老婆辞了大学教职追随而来，从此并手抵足，同舟共济，筚路蓝缕，以启山林。十几二十年前来美国留学生当中，落地打工几乎是不二法门，我所经历的是，
一，打工，而且是打粗工。
二，考个real estate agent执照，开始逃离苦海。
三，拿下general contractor执照，自己当老板。
四，给别人管理公寓，做property manager,劳心者治人。
五，借贷投入房地产，跬步而不休，跛鳖千里，累土而不坠，丘山崇成。
六，职业地主。
从一到五常交叉进行，但最终目的是要把这五项渐次抹掉，靠吃瓦片为生。
以上的第四和本文有关。因为有两个执照在手，可以堂而皇之招揽生意了。曾经有国外人投资美国房地产，不是国内来的，国人很难搞，不按美国规矩行事。我花了几年时间搞这档子事，其中就有开公司。投资人让我找中型apartment，一并管理。经过研究磋商，决定成立公司，由公司雇我做经理来管理公寓，一切都是我一手操办，经律师签字画押生效，以后我来经营管理，每月给老板汇报，将收入打进他户头。这个公司的形式是corporation，谈妥我的工资，老板给我一个power of attorney,什么都不管了，我除了管理经营，每月自己 开工资，当然是说好的数，年底发W-2。几年后房地产上涨，老板赚钱卖掉，我也就寿终正寝。对于有几个收租房来说，corporation形式的公司，没有必要，成立公司的花费大，除非你将来做的很大，要雇人。
我现在的公司形式叫limited partnership，实际上就是夫妻店，很适合房地产业的中小地主们。员工就我们两人，不雇佣人所以W-2只发给自己。O8的医改对中小业者杀伤极大，雇人的话现在多一项医保开销，我们自己的医保费都交的心不干，情不愿，还给别人买?玩蛋去!能不雇就不雇。我用一个老墨当经理兼职维修打杂等，给他房子住，减免部分房租，有大活另开支票给他，年底给他1099，不给W-2。经过二十多年的经营，已经形成自己的关系网，有关装修等一切和房屋关连的人和公司，用起来得心应手，全是契约关系，就是干活给钱，一年超过六百，挨着个发1099就是了。上篇有一跟帖的是注册CPA，说税务上的事先班门弄斧了，不对请与指正。
为什么要成立公司?最主要的考量是税，有些开销明明和你的房子有关，可是个人税表上不能扣，上篇我拉的单子，很多就没办法名正言顺的直接扣。那么我就成立一家公司，用公司来管理自己的产业，也可以这样思维，你把产业交管理公司经营，或者是你管理别人的公司，只不过是自己的公司管理自己的产业。是公司就要运营，运营就有开销。有几个房需要开公司?没有规定，就两个房能不能开?为什么不!当然一注册运营公司就要交公司税，还有EDD什么的，这个你需要请教会计师，我不清楚。上文有跟帖的说起401k什么的，不懂，也没敢回复，搭话，这些事都是家有蠢婆来搞，我俩有明确分工，我在外面冲锋陷阵，她固守堡垒，和会计师，律师，保险，税务，银行等业务往来没我什么事，有个守财奴总比败家的老娘们强。她那边有的故事也蛮精彩的，和政府打官司，赢的漂亮，立马一顿龙虾犒劳犒劳，以后有机会再聊。
公司的运作大致这样，公司成立后，银行另开一个户头，和你的出租房分开，一码归一码。不管你是几个房，两个，五个，十个，三十个都一样，每月从房租里转一部分钱去公司账户，然后再从公司户头开薪水给自己。其他开销，自己慢慢摸索，会找到合理的平衡点。回答几个问题，
一，为什么不能开好车?当然可以!一个穷的叮当乱响的agent，还要辆好车呢。您哪天想看看百万的房，agent开着一辆皮卡来接您，您觉得这生意靠不靠谱?人靠衣服马靠鞍。
二，office expenses里怎么就不能买电脑，手机?难道您非要写信和房客沟通不成。
三，零九年地产大跌时，我曾三次去las vegas看房，住威尼斯人酒店，虽然最后没买成，旅行开销不算在公司里算哪里?不过，刚有朋友说要一家老小游欧洲，还计划邮轮，您可悠着点，当然您的公司够规模也没什么不可以的，一切要看合不合理，亿万富翁往来世界各地，用自己公司的私人飞机也照样合理。
四，公司开在家里绝对可以,分一间房做办公室，装修一下，合情合理。
五，我用的老墨给我干活，好几年了，经常给他们备午饭，晚上有时给我加班干，我都打包晚餐让他们带回家。年底我会买很多礼物送生意相关的客户，这笔帐也是从公司出，大概这一项只能扣50%
总之，本着一个原则——合理。
最后，提醒大，中，小地主们，去邮局开个信箱，和房客交往，房租都走信箱地址。如果和房客有什么纠纷，光脚的不怕穿鞋的，房客可以拍屁股走人，最多欠你房租，或押金不要了。你是跑得了和尚跑不了庙，家里地址尽量少曝光，遇到疯狂之人，想想后果。有了公司，曝光率也会增加，尽量用邮箱地址，起码避免一大堆垃圾邮件塞到家里。还有重要一点，去county assesor office把所有自己产业的联络地址全改到信箱地址，地税账单也是寄到信箱。遇到不法之人想打你房子的主意，先给他狗嘴上带上个嚼子，无从下口也就知难而退。再写下去就没完没了，和开公司无关，总之再引用几句名言，读万卷书不如行万里路，行万里路不如识人无数，识人无数不如名师指路，名师指路不如自己去悟。
我不写别人写过的东西，开公司这几篇完全是自己二十年来的经验。教课书没这东西，您见过几个教授投资房地产大干一场并开公司?没这个经历，就不可能凭空捏造，除非是吃铁丝拉笊篱，从腚里编出来的。
个人之见，管中窥豹，扪盘扣燭，仅供参考。
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考虑再三，还是中规中矩的写完这几篇，给大家留下点有用的东西,也证明一下不开黄腔一样凑成文章。入题之前还是先铺垫一下，省的后面解释，颠三倒四。我一不是落跑贪官，有那心没那本事。二不是富二代，我家坟头没长出富贵那根蒿子。二十多年前怀揣45美金落地，一年后老婆辞了大学教职追随而来，从此并手抵足，同舟共济，筚路蓝缕，以启山林。十几二十年前来美国留学生当中，落地打工几乎是不二法门，我所经历的是，
一，打工，而且是打粗工。
二，考个real estate agent执照，开始逃离苦海。
三，拿下general contractor执照，自己当老板。
四，给别人管理公寓，做property manager,劳心者治人。
五，借贷投入房地产，跬步而不休，跛鳖千里，累土而不坠，丘山崇成。
六，职业地主。
从一到五常交叉进行，但最终目的是要把这五项渐次抹掉，靠吃瓦片为生。
以上的第四和本文有关。因为有两个执照在手，可以堂而皇之招揽生意了。曾经有国外人投资美国房地产，不是国内来的，国人很难搞，不按美国规矩行事。我花了几年时间搞这档子事，其中就有开公司。投资人让我找中型apartment，一并管理。经过研究磋商，决定成立公司，由公司雇我做经理来管理公寓，一切都是我一手操办，经律师签字画押生效，以后我来经营管理，每月给老板汇报，将收入打进他户头。这个公司的形式是corporation，谈妥我的工资，老板给我一个power of attorney,什么都不管了，我除了管理经营，每月自己 开工资，当然是说好的数，年底发W-2。几年后房地产上涨，老板赚钱卖掉，我也就寿终正寝。对于有几个收租房来说，corporation形式的公司，没有必要，成立公司的花费大，除非你将来做的很大，要雇人。
我现在的公司形式叫limited partnership，实际上就是夫妻店，很适合房地产业的中小地主们。员工就我们两人，不雇佣人所以W-2只发给自己。O8的医改对中小业者杀伤极大，雇人的话现在多一项医保开销，我们自己的医保费都交的心不干，情不愿，还给别人买?玩蛋去!能不雇就不雇。我用一个老墨当经理兼职维修打杂等，给他房子住，减免部分房租，有大活另开支票给他，年底给他1099，不给W-2。经过二十多年的经营，已经形成自己的关系网，有关装修等一切和房屋关连的人和公司，用起来得心应手，全是契约关系，就是干活给钱，一年超过六百，挨着个发1099就是了。上篇有一跟帖的是注册CPA，说税务上的事先班门弄斧了，不对请与指正。
为什么要成立公司?最主要的考量是税，有些开销明明和你的房子有关，可是个人税表上不能扣，上篇我拉的单子，很多就没办法名正言顺的直接扣。那么我就成立一家公司，用公司来管理自己的产业，也可以这样思维，你把产业交管理公司经营，或者是你管理别人的公司，只不过是自己的公司管理自己的产业。是公司就要运营，运营就有开销。有几个房需要开公司?没有规定，就两个房能不能开?为什么不!当然一注册运营公司就要交公司税，还有EDD什么的，这个你需要请教会计师，我不清楚。上文有跟帖的说起401k什么的，不懂，也没敢回复，搭话，这些事都是家有蠢婆来搞，我俩有明确分工，我在外面冲锋陷阵，她固守堡垒，和会计师，律师，保险，税务，银行等业务往来没我什么事，有个守财奴总比败家的老娘们强。她那边有的故事也蛮精彩的，和政府打官司，赢的漂亮，立马一顿龙虾犒劳犒劳，以后有机会再聊。
公司的运作大致这样，公司成立后，银行另开一个户头，和你的出租房分开，一码归一码。不管你是几个房，两个，五个，十个，三十个都一样，每月从房租里转一部分钱去公司账户，然后再从公司户头开薪水给自己。其他开销，自己慢慢摸索，会找到合理的平衡点。回答几个问题，
一，为什么不能开好车?当然可以!一个穷的叮当乱响的agent，还要辆好车呢。您哪天想看看百万的房，agent开着一辆皮卡来接您，您觉得这生意靠不靠谱?人靠衣服马靠鞍。
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三，零九年地产大跌时，我曾三次去las vegas看房，住威尼斯人酒店，虽然最后没买成，旅行开销不算在公司里算哪里?不过，刚有朋友说要一家老小游欧洲，还计划邮轮，您可悠着点，当然您的公司够规模也没什么不可以的，一切要看合不合理，亿万富翁往来世界各地，用自己公司的私人飞机也照样合理。
四，公司开在家里绝对可以,分一间房做办公室，装修一下，合情合理。
五，我用的老墨给我干活，好几年了，经常给他们备午饭，晚上有时给我加班干，我都打包晚餐让他们带回家。年底我会买很多礼物送生意相关的客户，这笔帐也是从公司出，大概这一项只能扣50%
总之，本着一个原则——合理。
最后，提醒大，中，小地主们，去邮局开个信箱，和房客交往，房租都走信箱地址。如果和房客有什么纠纷，光脚的不怕穿鞋的，房客可以拍屁股走人，最多欠你房租，或押金不要了。你是跑得了和尚跑不了庙，家里地址尽量少曝光，遇到疯狂之人，想想后果。有了公司，曝光率也会增加，尽量用邮箱地址，起码避免一大堆垃圾邮件塞到家里。还有重要一点，去county assesor office把所有自己产业的联络地址全改到信箱地址，地税账单也是寄到信箱。遇到不法之人想打你房子的主意，先给他狗嘴上带上个嚼子，无从下口也就知难而退。再写下去就没完没了，和开公司无关，总之再引用几句名言，读万卷书不如行万里路，行万里路不如识人无数，识人无数不如名师指路，名师指路不如自己去悟。
我不写别人写过的东西，开公司这几篇完全是自己二十年来的经验。教课书没这东西，您见过几个教授投资房地产大干一场并开公司?没这个经历，就不可能凭空捏造，除非是吃铁丝拉笊篱，从腚里编出来的。
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