谈房客犯罪, 第3集。How to deal with it? How to evict them? 供大家参考。

 我和老公守在County 办公室里， 问title recording多长时间update 一次。 职员说每2 天一次。如果是下午搜到的邮信， 第2天才 登记。 我们搜查了我的房。 唯一的 近期recording 是 卖给老总的 Deed.  我和老公庆幸还没有其他的 lien.    后来， 1个星区后，发现City 在 Raided 老总毒霸的第 2 天，已经放了一个 “Liz Pendens” 。  What is Liz Pendens?  抄书本给大家：

In US law, a lis pendens is a written notice that a lawsuit has been filed concerning real estate, involving either the title to the property or a claimed ownership interest in it. The notice is usually filed in the county land records office. Recording a lis pendens against a piece of property alerts a potential purchaser or lender that the property’s title is in question, which makes the property less attractive to a buyer or lender. After the notice is filed, anyone who nevertheless purchases the land or property described in the notice takes subject to the ultimate decision of the lawsuit.

总的一句： Liz Pendens 对俺来说是： 要打官司。 该房不能卖。 直到官司结束 。 

他奶奶的。 政府要强夺我的白玉房。 老总毒霸的 官司打几年。 俺咋办？我提起电话马上找 利师-lawyer.   

教训 1：  Lawyer 是吃人的。 一定要防他们。

打了好多电话。 第一个Lawyer 自称当地 Lawyer 王。 一定搬我搞定。 先交 3 千大洋。 俺象找到救星， 3 千大洋马上供上。 开始盼他的好消息。 等了2 周， 没有回音。 跑到他的办公室， 他气粗的说， 已经和 City Attorney 联系。 City Attorney 还没有回他。又等了 2 周， 我又到他的办公室， 他说， City Attorney 还是不回他。 我要耐心等等。他再送一封信过去。  我问他有没有其它办法。 他说没有。 只有等。

我等不了啦。  我又开始找 Lawyer. 每问一个lawyer 都好像 干过和我相同的 case.  我的白玉房 是金库。 只要给钱， 包搞定。 但不多谈 strategy-。 交钱后再说。

我还敢再交钱吗？  我跑到court. 东张西望的看，看到了在court 听 case 的几个实习生。俺是大学城。实习生 热情好学。 我问有没有和我一样的 case.  留了电话。不愧是名校学生， 没有多久 就告诉我如何把房收回的方法和步骤。 还给我讲了几个和政府占私人财产的 case. 我马上雇佣了他们推荐的 attorney。 而且按步骤收费。

1.       我不需要和政府lawyer 干。 我直奔 foreclosure 老总毒王.  那时， 俺胆小。 不敢想 我 individual 可以和bank 一样 做 foreclosure。 我想我应该和政府沟通。 首先去掉 Liz Pendens， 然后 再要求老总卖房。 把贷款追回。 俺雇的 职业 foreclosure Lawyer 说， foreclosure 不需要 管 Liz Pendens.  先把房变成钱。 要求把钱压在 court escrow.  到时候， City Attorney 就会出手了，找我们谈。 而且， 我还能拿回我该收有的贷款，和贷款有关的费用 (late fee, interest)和attorney 费。 如果官司打的长的话， 我们还可以要求要利息。

2.        俺的 attorney 开始了 foreclosure.  Foreclosure letter sent out.  俺交了第一步骤的钱。 几百块。 过了一个多月， 俺又交了foreclosure 的publication 费。 又过了3个月， 毒老总的 Attorney和 City Attorney 给我的 Lawyer 回信了，毒老总的 Attorney 要求推后 foreclosure。他们正在和 City 谈条件。  City Attorney 不反对 foreclosure。 但proceeds 要求压在 escrow, 马上会叫judge 签字执行.  我看到 City Attorney 回信。 我胆大的打了一个电话给她。 她说 谢谢我foreclosure。 City 对房不感兴趣。 后来 我的 Lawyer 说， 我的 foreclosure 帮城里省了很多钱和事和时间。 要不他们还得花钱雇 人做。

3.       2 个月后， 房被拍了。 钱压在 escrow.  我前后给了我的attorney 2 千多块。

4.       没有多久，毒老总的attorney 和 City 谈成了条件。毒老总 还真厉害。 Liz Pendens 去掉了. 俺拿回来所用的钱。城里没收了他的所有的 财产和银行帐。 唯独还了他 俺的白玉房多余的proceeds。 俺原来是 准备打持久战。  俺的 Attorney说， 也许是 homestead status 帮了他。

教训 2：  Always record your lien immediately no matter how busy you are.  俺幸运啊。 毒老总的 案件复杂。 花时间去判。 要不， 如果判案快， 俺的房会被判给政府。 政府的lien 先 登记了。 我死定了。 实习生告诉我， 小毒dealer 被抓到。 3， 5 天， 犯案的车和私人财产 就判了。 很快 就送去拍卖了。大家 永远不要把车给 teen 开。 俺知道有人的宝马被收了。 上高中的孩子超速， 被老警挡了。 发现后坐的同学带毒品吸。

教训- 3 学到的东西： 聪明人 如果现金买房，放一个 mortgage lien 在房上.  如果送pizza的人， 知道你有钱。 房子没有贷款。 故意贯一跤， 你也许会被恶惩。赔很多。用亲戚或者自己的公司放一个贷款在房子上， 保护自己的财产。   

Have a good weekend.  Next week, I will talk about how to evict criminal from my property.  Happy Investing next week！

 

所有跟帖： 

• 谢谢分享，也祝您周末愉快！ -加州阳光123- ♀ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 17:33:46

• You are welcome. -laoshi48104- ♀ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 17:51:56

• 大涨见识！ -用户名被占用了- ♂ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 17:35:41

• 谢分享，开眼界了：） -夏日怡心- ♀ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 17:42:41

• 谢谢分享！ -firefly2000- ♀ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 17:44:58

• 精彩 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 18:13:37

• Not understand 教训 3. No house insurance? -crz1- ♂ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 18:16:08

• Nothing to do about insurance. Just an example -laoshi48104- ♀ (670 bytes) () 05/30/2015 postreply 18:23:36

• Thanks a lot! You open my mind. I cash bought the house, probabl -crz1- ♂ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 19:09:17

• 点赞 -海泠- ♀ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 18:20:08

• 点赞 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 05/30/2015 postreply 18:40:02

• 大谢你来分享好经验。学习了。 -见风是雨- ♀ (0 bytes) () 05/31/2015 postreply 04:46:51

• 没太懂教训3， 对于现金买房的人 mortgage lien 是什么？ 能否详细讲讲 -惜福666- ♀ (0 bytes) () 05/31/2015 postreply 05:29:16

• Mortgage Lien 就是贷款啊。看来你都是现金买房。 厉害啊。 -laoshi48104- ♀ (0 bytes) () 05/31/2015 postreply 11:03:52

• 谢谢分享。问一下，教训-3，现金买房，最好放个lien? 你自己的房子，还是别人的房子？你 -tina0- ♂ (0 bytes) () 05/31/2015 postreply 08:00:45

• 自己的房子放lien. 好处如下 -laoshi48104- ♀ (448 bytes) () 05/31/2015 postreply 10:44:53

• 公司名义已经买了的房也可以放自己名字或是另外一家自己公司的lien吗？ -兔兔王一世- ♀ (0 bytes) () 05/31/2015 postreply 14:06:01

• 可以啊。title 是公司。 你可以压个lien在房上。 -laoshi48104- ♀ (0 bytes) () 05/31/2015 postreply 16:38:17

• 谢分享! -双擎- ♂ (0 bytes) () 06/08/2015 postreply 19:57:07

• 请详细讲一下教训3。是这样理解吗？ 如果摔倒的人要赔偿，然后贷款银行负责偿还。贷款怎么管保险的事？ -笑薇.- ♀ (0 bytes) () 05/31/2015 postreply 13:26:42

• 贷款怎么管保险的事？你读偏了。理解错了。 再仔细读吧。 -laoshi48104- ♀ (4102 bytes) () 05/31/2015 postreply 16:35:05

• 是不是可以这样理解：房屋供清之后，可以名义上将其抵押给自己的有限公司或者亲戚，以避免万一要被迫卖房的损失？ -★火眼金睛☆- ♂ (1063 bytes) () 05/31/2015 postreply 20:51:41

• 谢谢分享！但是没有搞明白，如果每个房子买了几十万责任险和伞险来保护，还需要放mortgage lien吗？难道保险公司不管吗？ -成为会员- ♀ (6 bytes) () 05/31/2015 postreply 22:16:43

• 可以写一篇详细介怎么放lien 到房子上吗？我我有一个房 -meowi- ♀ (125 bytes) () 05/31/2015 postreply 22:41:26

• 你租房前有没有对房客做背景调查? 结果是clean的吗? -amr_mike- ♂ (0 bytes) () 10/12/2015 postreply 03:19:44