2011年抄底美国房市

这篇贴子曾经以“没有错过美国历史上最惨的一次房灾”的标题贴到“财经茶坊”。如果你已看过那篇文章，请跳过不看。
当时由于时间仓促，原文谋篇和条理有些不清。现经过编辑登到地主专栏。

2009到2012年，是美国历史上最惨烈的一次房灾。这次房灾重灾区在加州、凤凰城、亚特兰大和佛罗里达。在此之前，1930年大萧条时美国房市仅“暴跌”了20%。而2011年亚特兰大某些区的房价竟下跌了70%以上。有的区房子近乎白送 ，价格跟买地差不多。

当时我主要研究亚特兰大，佛罗里达和底特律的市场。原因是，加州难创造正现金流，我对凤凰城完全不了解。

底特律很快就剔除了。有命挣，没命花。治安不保障。

佛罗里达被剔除了。对地主不友善，驱逐房客周期太长。

剩下亚特兰大。人口move-in城市。库存房要几年才能消化，2013-2014年见底。暂时无大机构进场。当时大多数银行和信贷机构都因为次贷受到不同程度的重创，不愿轻易贷款。所以，市面上房多现金少，得现金者得天下。

而我当时住在亚特兰大， 有一份稳定的工作。 还可以筹集一定数量的资金。

天时，地利，人和。全占齐。

投资时机选择。因为进货、修理、出租都需要时间，我每月最多修七栋，目标是300栋，所以能拿到就拿，不等最低点。
投资房类型选择。用最少的资源（现金）占用最多的房产（哪怕要修）。升值潜力第一，现金流第一。CAP 和 ROI 第一。数量第一。没有第二。不管白玉房白菜房，高CAP 或 ROI 就是好房。白玉房好看但收益低。所以进的大多数是白菜房。不买地，因为是负现金流。筹集300万现金拿了80栋，月租金收入刨去空房率现在是6.5万。

我主修过MBA，在中国做过几年投资分析，在美国是软件工程师。既然亚特兰大不是底特律，房价会回升，就必须义无反顾像其他投资人一样冲进去抢房。破产房当然要抢。要乘大机构都集中注意力在加州和凤凰城。给亚特兰大散户留下了长时间大片空白的时机，尽量多进房。当时很多房产以近乎白送的价格转手，很少有人争抢。现在想起来还真幸运。
2009年学习规则，2010年组建团队加速抢房租房，碰巧2011年最低点时进货70%，2012年九月Blackstone基金进场，亚特兰大破产房价陡升70%，只能草草收尾 。年平均Cap 25% - 35%, 房价平均涨70%以上。计划收300栋，实收80栋。资金限制是原因之一。修房租房速度是其二。修房租房跟不上会导致太多空房，心里会不踏实，现金流也不Promising。当时主要在等前一批消化后再进下一批。因此进度受到影响。

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所有跟帖： 

• 你又错过了，刚才才子才女们煲泡饭，现在你来炒冷饭。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 05/25/2015 postreply 22:09:55

• 只是想转登到较为正确的专栏。另外想看看这个专栏的反响, 看是否有需要增加其他的内容。 -amr_mike- ♂ (0 bytes) () 05/26/2015 postreply 04:20:12

• 继续！ -开十满- ♂ (0 bytes) () 05/25/2015 postreply 23:00:30

• 有眼光！ -夏日怡心- ♀ (0 bytes) () 05/25/2015 postreply 23:08:36

• 印象中在世界历史上, 仅有伦敦和南美某国曾有过类似跌幅。 -amr_mike- ♂ (215 bytes) () 05/26/2015 postreply 04:03:12

• LZ 是咋了？ 此文两周前已贴过一次了 -little-landlord- ♂ (103 bytes) () 05/26/2015 postreply 05:06:56

• Good Job! Continue... -atc2015- ♂ (0 bytes) () 05/26/2015 postreply 06:24:28

• 哪位在哪里可以贷到lower rate, low fee 的HELOC， 能否悄悄话给我。万分感谢 !! -amr_mike- ♂ (244 bytes) () 05/26/2015 postreply 08:02:23

• 这个规模已经可以了，坚持几年，租金和升值都可能。 -江西- ♂ (0 bytes) () 05/26/2015 postreply 09:26:30