我的地产投资之路，两年资产翻了十倍，百万富翁不是梦！

来源: SuperRay 于 2015-04-23 20:04:42 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (8923 bytes)

本人在美国一直在学校读书，以前精力一直放在课本上，对股市和房市了解甚少，因此一直是穷学生一枚，靠着读博期间微博的RA工资生活。

因为2013年春，打算把父母接到美国住一段时间，但是住的地方和人合租，地方狭小，不适合和父母住。因为在Craigslist上找房子，偶然的机会，看到几个卖房子的广告，看了一下价格位置，计算了一下租金回报率，比自己租房划算太多了。因此打算买房。当时手中只有刚刚退税得到的二千美金，以及能够从银行personal line of credit 借到的七千美金，手中的资金远远不够买房，向亲戚家人借了几万美金。

但是自己不甘心，在课余上网以及开车四处看房，联系房产经纪人。看中一个位于好区的特小的三室一卫的SFH，要价$42K，里面的房客住了八年，但是房顶有问题，打听了一下，花四五千美金可以修好，因此下offer, 几个来回后$34500, 于5月初成交。closing 之后，立即把房子抵押，基本把投资买房的钱全部的拿出来了, $34K。这个房子位于好区，升值空间很大，属于白玉房，这也是决定买下的原因。因为房客住了很久，买下来之后，继续把房子租给他们，租金$850, 想把他们留住，月租／房价比在2％以上，现金回报率20%以上。

把抵押出来的钱加上剩下来的钱，打算用来买自己住的房子，偶然的机会，看到两栋duplex（每栋5房两卫），状况不错，小的地方需要修修补补，地板比较陈旧，需要打磨一下，投入几千美金可以搞定。但是出于差区，算了一下现金回报率，非常高，第一年至少 50%以上。最终以$37500买下两栋，在同一月底成交，两个多星期装修搞定。然后租了出去，这两栋duplex半年时间在2013年给我带来了1万五的租金。

算了一下，半年的租金收入有两万三，按照最初投入的现金$35K算，现金回报率达到70%。第一栋房子投入了几千美金修好屋顶后半年，让银行重新做了一下评估，评估价为$110K, 以70%的比例拿到$75K, 因此第一栋房子在半年内给我带来了100%的投资回报（每月$850的租金除外）。另外两颗白菜房，两栋才 $37500, 按照同一区域的其它房子售价，在半年之内于2013年底，价格也是翻了一倍，有100%的回报。

2014年开春，拿着$75K-$34K = $31K 加上积攒的近两万的租金收入，于五月份买了一个位于中档区域的白菜房，三房一厅，新的车库，大的lot, 砖墙，一百年也回不倒的那种，投入六千美金，一个月之内整修完毕，出租的租金为$1000, 算起来现金回报率20%以上，半年之后，银行估价为$75K, 因此，半年之内的现金回报率为100%（租金还不算在内）。

因为租金的收入以及暑假实习的收入，于2014年八月底，又积攒了五万多美金，看中了第五栋房子，duplex, 　四房三卫两车库，2200sqt, 因此快速出offer, 于八月底$55K成交。实习回来后，亲自打磨地板，刷漆，请人修理一个卫生间的管道，finish了第五个房间（三千美金），换了屋顶（六千），总共支出为一万美金的装修费用，完全装修好后为五房三卫两车库，2500sqf, 于十月中旬$1500/month租出去，租金尽回报为20%以上。此外，此房子处于不错的区域，学区房，交通方便，房型较大，历史2006年成交记录为$172K( 还是在一个房间没有装修的情况下），因此此栋房子目前市场价(跟邻居相同户型比）至少$130K, 两三年后应该在　$180K，那时的回报率在每年100%左右（租金除外）。

如果算租金的话，这五栋房子2014的租金收入为5万（第四和第五栋房子只租了半年不到）。

在2015年，只算租金收入，这五栋八个单元的租金收入有七万，除去地税保险利息，纯租金收入为5万，每个月四千的正现金流（自己以及父母的住宿费用也省了，如果算，房租至少也是七八百刀）。

因此，在不到两年的时间内，三万多美金的资金投入，把资产滚动到三十五万到四十万，净资产达到20万到25万，因此资产在两年内翻了十倍，净投资回报达到了7倍。

在短短的两年时间内，掌握了房产投资的窍门报税的基本知识，以及装修知识的从零到基本了解。因此在房产投资方面很有信心，相信在2015年再努力一把，投资两三套房子，租金年收入可以基本达到十万美金，净资产增值20万美金，加上前两年的资产积累，三年内累积净资产到40到五十万美金，实现个人的财物自由。

当然以上成绩的取得，是在读博期间的业余时间完成的，期间还要上课，写论文，做科研课题，暑假实习等等。

现在这五栋八套房子，该装修修理的都修了，租客挺不错的，每到月初，租金准时打到银行账户上，或者现金支票邮寄过来，有的房子一年或者大半年都没有去过看一趟。现在安心写论文了。

在此声明，这些都是实际数据和情况，本人在中西部，房间便宜，好区好房子的房间在二十万左右，四十五的算事豪宅。

不过，目前因为只是学生，工资收入只是可怜的一千多的RA，因为第一套房子已经抵押把钱掏空出来，第二套套出来两万美金，这两个每月还款是七百刀，加上新车贷款四百刀，以及地税房屋保险等，负债和收入比例在45%以上（一千多的奖学金收入不算，银行不考虑，这样虽然每个月有五六千的房租收入）。试图把第四套房子第五套房子cash out refinancing，或者home equity loan 把equity以现金的形式提出来（70%的比例，大概十五万左右）。如果加上这一年的租金收入，有近二十五的现金可以用于投资，然后采取根前两年同样的投资策略，投资两到三个好的deal, 完全可以实现2015年租金收入十万，净资产增值20万的目标。

可是目前面临的困境是，怎样把第四第五套房子的净值以现金的形式拿出来（除了出售，cash out refinancing, home equity loan),不知道本论坛的高人怎么做的，有什么好的方法技巧。

如果这个现状能够突破，本年度的目标不难实现。请坛上的高人指点一番。在此表示感谢。

这个困难能够克服的话，按照目前的投资策略和经验，在五年内净资产达到一百万，应该不是梦。我熟知本论坛上的牛人，比如boston' Amy(十年千万不是梦），牛城地主，如山等，知道他们的投资业绩我完成赞同，不是夸大其词，而是完全可以达到的。

我本人精力有限，只是在业余鼓捣这些，可惜时间资金有限，看着眼前的肥肉（50%以上的capital gain, 20%的出租回报）而不能吃，感觉很无奈。曾经看到过市值50万的房子，卖价20万的foreclosure, 以本人的经验，投入二三万可以把房子修的非常好，恢复到原来的市值，三两个月转手之间可以获利20万，如果放在手中一两年获利会更丰（capital gain tax rate will be 15% after one year). 其它的也有几个类似的好的deal, 可惜了。我深信，如果我手中有50万现金，一两年内，我会赚出50万甚至更多，如果我有一百万，我同样能在一两年内赚一百万以上。

个人深感如果有份高薪的工作（十万二十万的年薪），有绿卡身份（可以贷款，学生身份不能够贷款），在工作之余，利用杠杆的力量操作房地产投资，获利会更丰更快。

我目前的投资成绩，和那些大牛们无法比，但是增强了我的信心，知道了房地产投资的流程和秘密，学会了房屋以及修理，房产管理融资，跟不同的人打交道的能力（找的租客比较不错，省心），找到实现个人财物自由快速积累财富之路。我深信，即使我现在身无分文，通过自己的努力，还是能够在一定时间内快速积累起财富，成为百万净资产人士。

房产投资是个长期的过程，需要判断力，快速执行力，沟通能力。其实，做房地产不需要很高的学历，高中毕业只要有胆识脚踏实地的去做，完全会做的很成功。

大家有什么好的建议或者想法，欢迎指导。