周末灌水：老瞎瞎说忽悠专业房地产从业者(real estate professional)之法律规定

周末灌水：老瞎瞎说专业房地产从业者(real estate professional)之法律规定

 

前两天老瞎推荐了一篇鸟语关于专业房地产从业者之法律(real estate professional)规定的牛文(Tax Geek Tuesday(?): The IRS Finally Figures Out The Real Estate Professional Rules以下简称“鸟语牛文”)。为了避免瞎说误导，特别提醒了有兴趣且能读鸟语的读者自行阅读学习。我相信这里绝大多数点看了老瞎新帖预告的朋友都自行看了这篇牛文。谁跟钱有仇啊？！

 

这篇鸟语牛文有点儿长，而且不管作者如何声明使用了直白浅显的鸟语，老瞎很确定对不少鸟语不很灵光，对美国税法不那么熟悉的新移民来说，文中的鸟语还是挺绕的。下面是我认为 该鸟语牛文 中最要紧精华内容是：

 

如何在报税时合法使用在从事房地产业（生意）中的亏损折抵你的其他正常收入，如何合法规避摆脱Form 8525中规定的Passive Activity Loss Limitations，根据美国税务局（IRS）的规定，只有当报税人声称自己符合美国税务局规定的专业房地产从业者(real estate professional)时，报税人才可以合法地使用在从事房地产业（生意）中的亏损不受收入限制地折抵你的其他正常收入。这个问题就转化为什么人可以合法地声称自己是 专业房地产从业者(real estate professional)。在实际报税操作中，人们发现不仅仅是普通报税人对专业房地产从业者(real estate professional)的税法规定感到困惑，就连最牛的著名四大会计师事务所的从业者们甚至美国税务局的专业税法律师们在对于专业房地产从业者(real estate professional)的税法规定的解释上都同样存在困惑甚至错误解析。这种现象的造成源自于美国税务局（IRS）规定的内在矛盾性。熟悉美国法律和税法的朋友们都知道，由于历史原因，美国法律和税法这么多年来在不断地更新修改完善，变得越来越复杂。不断打补丁使其完善的直接结果是不可避免地出现了众多的内在矛盾从而构成了无数的税务法律灰色地带（tax loopholes）,而这些灰色地带的解释权在美国税务局手中，一切由IRS说了算。用北京人常用的歇后语来说就是这属于王八的屁股---龟腚（规定）。

 

该鸟语牛文作者根据过往针对专业房地产从业者(real estate professional)判例以及IRS规定（IRC § 469）总结出以下要点任何报税人若想成为成为专业房地产从业者(real estate professional)必须满足下面这四条（特指在该报税年）：

 

1、该报税人必须从事法律规定的房地产业或生意。

2、该报税人必须满足 实质参与（Material participation） 税法（Reg. Section 1.469-5T）规定中的七种房地产经营活动之一。

3、该报税人在实质参与法律规定的房地产业或生意的经营活动中所花的时间必须超过所参与的非法律规定的房地产业或生意活动所花时间（特指非房地产的日常工作，比如擒屎皇们的W-2工作）。

4、该报税人在实质参与法律规定的房地产业或生意的经营活动中所花的时间必须超过750小时。

几乎肯定会有朋友抬杠：这有啥啊？这几条我早就知道了，哪里还用你老瞎忽悠啊？我也无法满足这些条啊！

针对可能的常见问题，多忽悠几句：

1、这里没规定你一定是掏粪的擒屎皇，也没有要求你是有执照的房地产经纪人。

2、实质参与请自行阅读规定细则，这方面估计疑问最少；

3、和4、这两条一定抬杠的最多，不过也最简单最关键。仔细研读2、，再将您的所有相关法律允许的活动所花时间和所做的实质参与的经营活动统统记录下来备查，您也许会发现，满足3、4、两条会比你想象的容易得多得多。（比如上网查找购买下一个白菜房的机会，做市场调查决定最合适的租金或者倒买倒卖的价格，等等等等，上网在文学城BSO， bull shxting是否能算这类时间则要您自己参考法律规定决定LOL）

 

再次声明：老瞎不是专业会计师，不是执业律师，以上所言均为瞎说、大忽悠，典型的bull shxting。如果您被误导了，仅仅说明您比老瞎更加脑残！！采用任何上述内容的后果，请您自己为自己的行为负责。老瞎强烈建议您咨询专业人士！！！！

 

又耽误了您的宝贵的几分钟听我胡扯！谢谢阅读，报税顺利，周末愉快！

所有跟帖： 

• 秦始皇们！你们也太不厚道了！老瞎所有忽悠帖子里只有这一篇给你带来的银子最多，居然只看就忽略了？ -瞎问瞎说- ♂ (185 bytes) () 04/11/2015 postreply 15:30:36

• 我家报税不归我操心，看了就顶。学您上面一句话：谢谢您一如既往地奉献真金白银！！lol -爱吃甜食- ♀ (6 bytes) () 04/11/2015 postreply 15:34:57

• 顶瞎哥认真写贴~我这个mini landlord和re professional 差太远了，也许以后用得着。 -simplylove- ♀ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 16:41:35

• 读鸟语牛文不仔细，小地主也应该很容易满足条件的！ -瞎问瞎说- ♂ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 16:54:26

• 冤枉啊，虽然我读文章一目十行，重点可不会拉下的。真是看过了，3，4条肯定不满足。 -simplylove- ♀ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 17:19:16

• 只要认为小地主就3，4条肯定不满足，说明学习不够深入，建议： -瞎问瞎说- ♂ (264 bytes) () 04/11/2015 postreply 20:40:36

• 谢谢你替我们阅读！想起逻辑思维的哪位先生，替我们读书.再次谢了！ -玉米地- ♂ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 16:54:12

• 收藏了，慢慢看，明年或许用得上 -q随意- ♀ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 17:03:09

• 谢好文，谢好心帮大家理清税务疑团。good good study，day day up。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 17:27:03

• 谢谢侠哥好文！ -成为会员- ♀ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 21:47:23

• 多谢！ -handyman-jz- ♂ (0 bytes) () 04/11/2015 postreply 22:24:21

• sss -乒乓板- ♀ (6 bytes) () 04/11/2015 postreply 23:24:07

• 期待中 -开十满- ♂ (0 bytes) () 04/12/2015 postreply 00:12:42

• 谢谢您指出不足！期待您的补充指正。 -瞎问瞎说- ♂ (0 bytes) () 04/12/2015 postreply 07:23:05

• 赞分享。 -3apples- ♀ (0 bytes) () 04/14/2015 postreply 09:17:46

• 问题的关键是：有全职W2的地主们如果报了real estate professional,会不会增加被请喝茶的几率。就像报hom -吾思故吾在- ♂ (48 bytes) () 04/14/2015 postreply 13:20:16

• 就像报home office -吾思故吾在- ♂ (0 bytes) () 04/14/2015 postreply 13:21:43

• 谢谢瞎哥无私指导。 -美东马大哈- ♀ (0 bytes) () 05/22/2015 postreply 18:20:03