因为住宅出租房的生意模式简单。
我在东京的时候住的是一个医生世家的自建房。楼房总共有三层，在目黑区的好区。老医生的两个儿子住二楼和三楼，底楼分成两个独立的单元，都是两室一厅，大概80平米。 所有的出租和管理手续都通过房产中介。房东有这样的出租房基本上是甩手掌柜，适合小白练手。
我在读通朽爷的博客后，也是从小白开始，一间一间地上手。朽爷的出租房模式是可以简单重复的系统，由于每个国家和地区的房地产市场的具体情况不一样，在具体应用的时候会需要因地制宜，摸索出适合自己的系统，但整体框架和思路是一致的。举一个我这儿的例子，2019年新房，一室一厅，大阳台，离CBD20分钟通勤。
房价: 40万欧元
贷款: 100%
房贷利率: 0.9%
月供: 1400
房租冷租:1035
其他由房东支付的费用(HOA, 保险，房子修缮金): 200
地税每年就一百多欧元，可以忽略不计。总之，德国的房产持有成本很低。加上房子的折旧和利息的税务优惠，虽然是每月500欧的负现金流，但本金还贷部分是每月1000左右，就相当于每月自己存500，租客再匹配500。 五年来这个房子的市场价已经上涨了25%，计算一下五年的现金投入的复利是18%。当然，回报的三分之一是还贷的部分，三分之二是增值，有很大的不确定性。这可能是在大都市圈房产投资的特点，回报率主要是靠增值。
回报率是其次，最重要的是这种系统简单，可重复。哪怕在三年后的续贷利率上扬到3-4%， 由于本金还贷已经达到25%了，加上租金的上涨，添加少部分的本金，这个房产基本上可以实现正现金流。要实现朽爷说的空手套白狼可能需要等10年甚至20年，但几乎没有负担，等得起，就当是长期债券。
商业地产的资金要求和认知的门槛相对来说就高多了。商业地产因为贷款的期限短，比住宅贷款更受贷款利率影响，风险更高。我也平时留意周围的商业地产的情况，发现好的商业地产的供应很有限，适合我们这种的小白的商业地产在公开市场上几乎看不到。不过也不着急，手头的闲散资金可以定投股债指数ETF组合，投资回报也不错，就能够慢慢留意，没有FOMO的焦虑。
还是那句话，投资的最大的风险是自己的认知。要沉得住气，"定而后能静, 静而后能安, 安而后能虑, 虑而后能得。"
呵呵，这些，说易行难，共勉！
