太谢谢了！

(1） 难道可以因为我的greedy (即使是真的greedy 。实际是在她们的哭求下（母女俩真的都哭过）)而不给我writ of restitution?

The information you provided was insufficient. For example, how long have they lived there? If the lease was for two years and they did not pay rent for the last month, obviously it is not a material breach. Whether it is a material breach depends on the the facts and is a question of degree. The judge has the discretion not to treat this as a material breach and you cannot get restitutional damage. BTW, to get restitutional damage you must return all the money they paid, minus some reasonable value of the renting. I don't think a judge would take the trouble to do this. You may get expectation damage, which is the rent. You may get an eviction.

租期从2006年11月开始，一年租期。从今年6月起没付房租，所以7-31-2007第一次上了法庭（forcible detainer），法官判了＄2661（6，7 月的租金 + late fee + 法庭费用）。为8月份准备了新合同，可没签成，因为她们从来没有拿出足够的钱来签合同或不出现。所以我反复对法官说（9月10日）：“8月份没有签成合同，要说租金，也只付了8月份一半，所以要求发驱逐令。”可是法官没有发，只说到trial解决（其实还是他任法官）。

（2） 把母女俩付的钱分开算是不是在偏袒房客？不仅母女俩都住在那里，而且连她们自己都没有这么认为。

Regardless who paid for the rent, one of them paid the rent for august and they had the right to stay. Does it matter who was the tenant, who was the assignee, who was the subleasee? I think not.

这正是我的疑问，也是我认为法官袒护房客的地方。这个问题的解释对所有的房东都会有意义。我的理解是：法官判房客欠＄2661（我对房客说应减去＄1100，因为在上法庭前3天，房客在我为她开的账号内存了＄1100 （我这样做对吗？法律上将有无必要？因为法官判＄2661是在知道房客付了＄1100之后）（这＄1100我在开庭前并不知道。给房客开一个账号的目的是先前房客不付房租，总赖邮局把信丢了，所以就给她们特意开了一个账号）），由于我减了＄1100，所以仍欠＄1561。我认为房客应该先付清欠的＄1561，随后付的才是8月份的房租（房客也是这样认为的）。庭后房客付了＄550，其母付了＄1145，付了欠款，只剩＄134（550 + 1145 – 1561 = 134），不够8月份的房租（＄1095/月），（后来我又给了她们＄500的credit. 因为房客的ex-boyfriend 在7月初在我个人的另一个账号内存了＄500，房客和我都不知道。她的ex-boyfriend并不知道我的个人账号，他对银行说了我的名字和住在哪个城市，银行竟然收了他的钱，银行认为没人会平白无故给人存钱的。银行（Chase bank）已承认错误并在最近改了规定）（这里扯远一点：给房客开账号其实不明智，因为一旦上了法庭（forcible detainer）有了驱逐令，房客只要在你给他的账号内存一点点钱，法官就认为你“接受”了房客的钱，驱逐令就无效了。切忌切忌）。可是法官的“险恶”就在这里，他把母女俩付的钱分开看，母亲不是帮女儿付欠的钱，这样母亲付的＄1145就变成8 月份的房租了。母女俩先是一惊，然后大喜， 我则被气糊涂了。怎么也料不到法官会这么说的。

（3） 法官为什么不搭理我反复强调的没有租房合同的问题？

The truth is there is a contract. For one month lease even an oral contract would suffice. The moment you took the $1145, there is contract formed. Even if your jurisdiction specifically needs a written one for statute of frauds purposes, there is still a contract because they paid the rent and took possession. Eveidently there is a contract. Something we call doctrine of partial performance. One way to bypass statute of frauds.

可我真没有口头上的合约，天天催着她们必须签合同，否则就搬走。如前所诉，那＄1145也是为了付先前欠的钱，不是8月份的房租。再退一步讲，即使我有口难辨，不再计较8月份的事了，第二次上法庭已是9月10日，9月份房客可是什么都没付啊，为什么法官还是不发驱逐令呢？而要我们去trial?

（4） 为什么不让房客有书面的东西说明已搬出。现在我说房客在法庭上说谎，法官可以说他没有听见。

For a fixed term lease, one month, tenant has no obligation to notice. Not sure that is your question though.

Trial 是在9月17日（第三次上法庭），房客在9月份没合同，没付一分钱，怎么也没理了吧？可是客房说她们已于8月31日打扫完房子搬走了，并把钥匙寄给我了。尽管我说没收到，法官也不管，就不了了之了。法官并没有在任何地方记下房客陈述已于何时搬出，或我可以何时进入房子之类的文字凭据。即使一小时后，我打电话去告知法官房客的谎言，法官也没什么表示，只说重新再来吧。法官这样做对吗？另外，房客怎么就那么大胆，当庭撒谎，我们可都宣誓了要说实话的。难道没有任何后果吗？

（5） 为什么法官在明知房客没有合同，也没有交9月份的房租后，仍没有给我writ of restitution? 即使在我打电话去之后仍然没有给我writ of restitution, 只是叫我重新再来？

Because what the judge said, the original lease was void. You started a new lease, fixed term for one month, with the tenants. This is a different cause of action and you have to file a new claim.

天地良心（一笑），我没有新的合同。即使按照法官的逻缉，房客母亲付的＄1145不是欠债，而是8月份的房租，那9月份可是什么都没有，并因此重新filed a new claim (从Five-day notice 开始)，从而在9月10第二次出庭，和9月17日第三次出庭（这次叫trial）.

（6） 最重要的是，法官没有给我一个书面的文件可以进出租屋，房客可以告我骚扰，丢失物品等等，我还真有大麻烦了。法官不是在坑我吗？

Fixed term lease ends automatically at expiration date. You have the possession at the end of the lease. Anything left inside becomes yours, at least under common law. You even take posssession and sell those thing under doctrine of distraint if rent was unpaid. Modernly, you may have to go to court to file an eviction claim.

问题是我都不知道何时是expiration date,因为我根本就没有合同，尤其是9月份。我打电话问了pre-legal service 的律师，在房客表明（在法庭上）已搬出，法官也说了我可以进入房子后 （可惜没有书面的证据），那天如果我进入的房子，房客又在内，会发生什么？那个律师说房客可能告我骚扰她等等（把我吓的）。这个律师说得对吗？真不知道该怎么办？

现在找了一个律师去重新开始（第三次 Five-day notice, 好惨）。但律师说，说不准她们哪天就搬走了，门窗可以大开，别人有可能会进去（homeless）,炉子等也可能被偷走，或开着水不管等等，所以要我不时去看看。问题是我去了又能怎么样，门开着， 或半开着我敢进去吗？即使看见了陌生人，我该怎么办？

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• 回复：太谢谢了！ -apt- ♂ (2459 bytes) () 09/26/2007 postreply 10:39:45

• Thanks again, you are great. -初下河- ♂ (18 bytes) () 09/26/2007 postreply 21:51:53