炫掉3瓶“珍视明”,哪些开发商房子还能买

来源: 2022-09-23 23:34:02 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10295 bytes)

软银创始人孙正义说过这么一句话:

数字从不说谎,只有数字才能将纷繁复杂的事物,简化到本来的面目。

猫姐也认为,财报数字,能看到房企相对真实的面目。

毕竟,钱是不会骗人的,不管是钱的数量还是钱的流向。

所以,最近半个月,猫姐滴掉 3 瓶 " 珍视明 " 眼药水,终于把主流房企的中期财务数据,看完了。

哪些房企的房子还能买,拿到一个比较有说服力的答案。

关注猫姐,再往下看 ~

" 资产王 " 和 " 净资产王 "

评价一家企业的综合实力,总资产是最直观的指标。

就像我们评价一个人是否成功,首先还是看身家。

话不多说,直接上图。

66 家上市房企中,碧桂园以 1.89 万亿元的总资产,荣膺 " 资产王 " 称号。

1.89 万亿啊!

猫姐特地查了一下,大厂里面,腾讯的总资产,是 1.46 万亿,阿里的总资产也就 1.71 万亿。

碧桂园一家公司的总资产,完胜腾讯和阿里两家互联网大厂,也是有点牛逼。

排在其后的则分别是万科和保利,总资产分别是 1.88 万亿和 1.43 万亿。

除此之外,绿地控股和华润置地,总资产也都在十万亿量级以上。

嗯,除了碧桂园,剩下四家都是 " 国字头 "。

当然,净资产也很重要,总资产只是面子,扣掉负债后的净资产,才是房企的里子。

不看面子看里子,里子最好的前五名分别是:万科、保利、中海、华润和碧桂园。

并且,5 家房企的净资产都在 3000 亿以上。

这都是硬实力的表现,代表假设发生最坏的情况,企业的剩余价值。

龙头房企的家底,还是挺丰厚的。

而除了上述两个维度以外,还有一个维度也很重要,那就是企业的员工数量。

很简单,事业都是人干出来的,员工数量,意味着一家企业仍在正常经营。

不过因为不是所有房企都会在中报公布员工数据,所以最终录到数据的只有 33 家。

排名第一的是雅居乐,达到 9.46 万人。

但雅居乐的数据有其特殊性,包含了关联物业公司雅生活的员工人数,所以不能完全作数。

而排名第二和第三的,分别是:碧桂园 7.85 万人和华润置地 5.25 万人。

家大业大,人多力量才大。

拥有超 5 万、7 万人才资产的企业,实力一般差不到哪里去。

" 负债王 " 和 " 现金王 "

算完了家底,再来看看房企的安全底。

首先要看房企欠了多少钱。

房企的负债分很多种,有预收账款,比如大家买房交的预售资金;也有应付账款,比如欠供应商的钱。

但真正要紧的,是房企借来的那些钱,因为要花这些钱是有成本的,要付利息的,这就是所谓的有息负债。

有息负债总额最高的房企,有点出乎猫姐的意料,居然是央企保利,达到了 3635 亿元。

并且,请注意,上半年,别人都在降杠杆,但保利却是在加杠杆,有息负债半年间增加了 250 亿。

不止保利,包括万科、中海、华润、龙湖、招商等房企,上半年的有息负债总额都是增加的。

看一个人,不要看他说什么,要看他在做什么。

央企、国企们过去这半年都在加杠杆,某种程度上,是一种积极的信号,说明他们都在等机会。

看完了负债,我们再来看看房企手上的现金,那可是真正的 " 硬通货 "。

房地产当之无愧的现金王,保利、碧桂园、万科、中海和华润,在手现金都超过 1000 亿。

手里有钱,心里不慌。

" 现金王 " 们手上握着这么多钱,既是穿越周期最坚实的 " 安全垫 ",也有可能是制胜未来的 " 杀手锏 "。

就看底什么时候到了!

其实,欠钱多并不可怕,因为房企可能是在谋划未来。

可怕的是短期之内要还的钱很多,那才是燃眉之急。

这里就涉及到一个很关键的指标,现金短债比。

话不多说,直接上图。

房企一年内到期短债最多的三家房企,依次是保利、绿地和华夏幸福,分别达到 1114 亿、998 亿和 840 亿。

而截至上半年底,现金最多的三家房企,则是保利、碧桂园和万科,分别达到 1571 亿元、 1479 亿元和 1410 亿元。

以前,现金短债比高于 1 就算安全,现在猫姐觉得,现金短债比高于 2,才算安全。

而截至上半年底,现金短债比能维持在 2 以上的房企总共有 11 家,它们分别是:

龙湖、建发、港龙、中海、招商、华侨城、绿城、美的置业、万科、碧桂园和华润置地。

这里面,国企、央企和港资就不用说了。

剩下的民企只有三家,分别是:龙湖、美的置业,和碧桂园。

对于这几家,猫姐只想说一句:

Respect!

谁能 " 剩者为王 "?

说完了确定性,再来说说不确定性。

前面提到,央企、国企们过去这半年都在加杠杆,某种程度上其实已经说明——

他们在等,等一个抄底的机会。

如果细心观察就不难发现,这次中期业绩会上,大佬们的口风,都变了。

碧桂园莫斌说:

" 应该说现在市场已经进入底部,而且是在底部盘整阶段,现在最重要的就是市场信心的恢复。"

万科郁亮说:

" 短期房地产市场已触底,正开始缓慢温和的恢复。"

龙湖的董事局主席吴亚军说:

" 行业底部已经出现,现在反而是看机会的时候。"

事实上,从上周统计局公布的 8 月份房地产数据上看,房地产距离触底反弹的距离,可能也不远了。

看,同比降幅来看,基本是稳住了。

期待中的小 V 型反弹,终于出现了那么一点点苗头。

此前公布的 8 月份金融数据也显示,和 7 月房贷新增的数据 1486 亿相比,8 月环比多了 1000 多亿,人们的购房信心有在增强。

接下来,就看 9、10 月份,楼市能不能继续往上走了。

如果能,那 V 型反弹基本成型。

其实,就像大佬们说的,"10 万亿元的市场,不可能说没有就没有 "," 行业的底部,已经出现 "。

房地产市场依然存在,也必将永远存在。

就看谁能 " 剩者为王 " 了。

上面猫姐列的几个指标,如果这家房企所有指标都能排进前十,那房子是可以买的。

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