被套了,卖不掉,怎么办?

来源: 2022-07-25 00:38:52 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10785 bytes)

如果割肉还卖不掉,只能说明一个问题:

割肉还不够狠。

卖不掉,请继续割肉。

1

最近,这些问题非常多:

我在吴江有 10 几套房子,怎么办?

我在大亚湾的房子,降价都卖不掉,怎么办?

我在惠州的房子,降价都卖不掉,怎么办?

我在三四线的房子,卖不掉怎么办?

我在核心城市但非优质资产,怎么办?

我在北京大兴房山的房子,卖不掉怎么办?

……

好,把问题归类:

1、别墅、公寓、商铺、写字楼等垃圾资产。

2、三四五六七八线的垃圾资产。

3、旅居市场 1.8 万公里海岸线的垃圾资产。

4、大量的省会、二线城市的资产。

5、一线城市、准一线的非核心资产。

一句话,都是垃圾资产。

我必须跟大家强调一下:

1、垃圾资产,是不是太难听了?

很多朋友觉得百夫长说话太难听。

我告诉你,说垃圾资产只是听起来难听,不会损失一分钱,最多只是心里难受,但是相比几十万、几百万的割肉,骂两句怎么了?我觉得可以忍。

2、出清前务必犹豫,出清后务必果断。

卖之前一定要非常清楚,可以犹豫,住不住?留不留?租不租?想清楚,但是一旦决定出手,就必须果断,割肉多少,多长时间。

3、割肉数量跟出清时间成反比。

割肉少,战线肯定拉长,你难受,中介难受,买家也难受;与其这样,还不如果断割肉,直接报一个真实数据,这样才能闪电战解决。

4、犹豫成本也是成本。

2

我在(苏州)吴江有十几套房子,怎么处理?

必须承认,这哥们非常有钱。

大家想想看,这可是苏州吴江啊,相比于大量的三四线 + 半数省会,房价绝对不便宜,哪怕是运东,很多新房也是 2 万左右。

每套 100 平。

单价 2 万左右。

单套总价 200 万。

十几套动辄 2000 万 +。

量大质差。

资产数量非常庞大,但全部都是劣质资产。

看似房产全部属于苏州,但是再细分,吴江的房子就很一般了,能保值就不错了,大概率这些是要贬值的,存在量大风险:

1、降价风险。

一套降价 20 万,多吗?不多,单套也就降价 10%,问题是,房源扎堆啊,十几套房子的贬值还是非常惊人的,一年降价都是 200 万 +。

2、月供 + 摩擦成本。

大家都可以算一下,除非你购买时间非常早,否则成本很大。哪怕你租出去,按照这几年的租金形势,月供低租金完全不可能。

两大风险相加,问题来了:

降价带来的巨大的风险。

月供和摩擦成本带来的风险。

一句话,这十几套房子,除非买的极早、成本极低,否则未来的成本会越来越高,价格会越来越低,甚至会吃掉你的成本。

因此,类似的资产必须尽快处理:

1、十几套,至少处理一半,留足自住 2-4 套,剩余可全部出清。

2、要么置换到同一城市,苏州园区、狮山学区房,6 套房产能置换 2 套左右。

3、要么置换到更高的城市,杭州、上海,只能打新,确实会比较难,名额门槛、首付门槛会很高,10 套房产能置换 2 套左右。

最关键一点:

1、买不买是第二步。

2、卖是必须,必须割肉买,中间的摩擦成本自己评估。

3

三四线的资产应该如何处理?

只要不必要,全部放弃。

惠州、中山,放弃。

东北三四线都可以放弃,都是鹤岗的命。

江苏盐城、扬州、镇江,放弃。

浙江温州、金华、绍兴,除了自住,放弃。

四川除了成都,放弃。

江西省都可以放弃,环江西经济带。

广东除了粤港澳,全部放弃。

这些资产全部都是垃圾资产,务必放弃。

为什么?

我举一些这些城市中的代表:

江苏的徐州、盐城、扬州、镇江,以及浙江的温州、金华、绍兴、丽水,这些城市应该是全国最牛逼的三四线了?名以上是三四线,但是实力完全不输半数省会城市。

徐州,900 万人口,8100 亿。

盐城,670 万人口,6600 亿。

扬州,455 万人口,6700 亿。

镇江,320 万人口,4800 亿。

温州,960 万人口,7600 亿。

金华,710 万人口,5400 亿。

绍兴,530 万人口,6800 亿。

来来来,再对比一下:

沈阳,910 万人口,7300 亿。

大连,745 万人口,7800 亿。

太原,540 万人口,5100 亿。

石家庄,1100 万人口,5500 亿。

南昌,640 万人口,6600 亿。

昆明,850 万人口,7200 亿。

如果最好的三四线仅仅保值,那剩下的渣渣三四线,更不要心存幻想,你唯一的动作只有一个:

尽快抛售。

尽快抛售。

尽快抛售。

4

垃圾旅居资产应该如何处理?

只要不必要,全部放弃。

除了海南、云南资产,几乎都需要全部放弃。

有一个粉丝在大亚湾买了一套房,要知道,大亚湾也是深圳人的后花园,购买力非常强吧,环境也非常不错,配套也完全起来了,结果呢?

1、多年不涨。

2、降价都卖不掉。

还有哪些旅居城市?

中国国境线至少 1.8 万公里,非常非常长,从大连到承德,从威海到青岛,从连云港到舟山,从漳州到大亚湾,最后到达防城港。

我可以非常负责任的说,这些资产全部放弃。

全部放弃!

全部放弃!

全部放弃!

他们全部都在吃掉你的资金成本。

5

准一线、一线核心之外的房产,也是垃圾资产。

说一个武汉的例子吧。

这是武汉南湖 - 关山大道板块的一个楼盘,也是武汉大涨之后的典型样本,从 2017 年开始销售,价格从 2017 年的 2 万 2,一直拉升到 2022 年最新的 2 万 8,5 年涨了 6000,平均一年涨幅 1000 出头,5 年涨了 27%,不到 30% 的涨幅。

这是中建大公馆过去 5 年的备案价格表:

2017.12.8,均价 21998。

2018.4.12,均价 21998。

2018.5.31,均价 21998。

2018.8.9,均价 21998。

2019.6.12,均价 24000。

2019.8.29,均价 24000。

2022.7.15,均价 27779。

高吗?不高。

除了改善,武汉最典型的是学区房,尤其是顶级学区房。

这是过去 14 年复地东湖国际的价格表:

2008 年年底开盘价,6400-8000。

2010 年,三期天工系列小户型 10500,天际大平层 278-357 平涨到 18000。

2012 年,四期五期,12000-14000。

2014 年,六期,89-133 平,14600。

2016 年,二手房成交价 2 万 4-2 万 8。

2017 年,二手房暴涨至 4 万 -4 万 4。

2018 年,8 期,新房精装 3 万 5。

2019 年,8 期,在售 122 平以上,精装 3 万 7 左右(3 万 5-4 万)。

2020 年 10 月,二手房成交均价 4 万 -4 万 2。

2022 年,二手房均价 4 万 8-5 万 5。

两个时间点非常关键:

2016 年到 2019 年,涨幅 45%。

2019 年到 2022 年,涨幅 37%。

2016 年到 2022 年,涨幅 100%。

凭借着武昌实验小学 + 武珞路中学的顶级加持,成为武汉顶级学区房。

目前,风险有二:

1、5-6 万,武汉这座城市的能级有多少?

2、学区回调,主城降价,光谷降价。

6

1、不要心存幻想。

2、好城市垃圾板块,好城市劣质资产,都要放弃。

3、之前买房成本低、单价低,亏钱无非是小亏,但是现在不行了,80% 的资产都是垃圾资产,只要亏钱都是大亏,动辄都是几百万、几千万的亏钱。

4、很多楼盘看着挣钱,但要仔细算一下,6 年涨一倍,看着涨了,但你算算 6 年的月供 + 息差,极有可能冲抵你的涨幅。

5、2014 年之后,全国很多城市最多经历了 3 轮涨幅,2015-2016 年涨了一波,2018-2019 年涨了一波,2020-2021 年上半年涨了一波,以深圳为例,这么顶级的城市,看似涨了 3 轮,但是实际上中间也跌了 2-3 轮,对吧,之前涨的跌了多少?限售的房子还值多少钱,这些都是问题。

6、垃圾资产都必须处理,割肉处理,降价处理。

7、你现在割肉 10 万能卖掉,明年割肉 30 万能卖掉,后年割肉 50 万才能卖掉,你选择哪个?

8、最后思考一个问题:如何让自己不成为接盘侠?

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