被套了，卖不掉，怎么办？

如果割肉还卖不掉，只能说明一个问题：

割肉还不够狠。

卖不掉，请继续割肉。

1

最近，这些问题非常多：

我在吴江有 10 几套房子，怎么办？

我在大亚湾的房子，降价都卖不掉，怎么办？

我在惠州的房子，降价都卖不掉，怎么办？

我在三四线的房子，卖不掉怎么办？

我在核心城市但非优质资产，怎么办？

我在北京大兴房山的房子，卖不掉怎么办？

……

好，把问题归类：

1、别墅、公寓、商铺、写字楼等垃圾资产。

2、三四五六七八线的垃圾资产。

3、旅居市场 1.8 万公里海岸线的垃圾资产。

4、大量的省会、二线城市的资产。

5、一线城市、准一线的非核心资产。

一句话，都是垃圾资产。

我必须跟大家强调一下：

1、垃圾资产，是不是太难听了？

很多朋友觉得百夫长说话太难听。

我告诉你，说垃圾资产只是听起来难听，不会损失一分钱，最多只是心里难受，但是相比几十万、几百万的割肉，骂两句怎么了？我觉得可以忍。

2、出清前务必犹豫，出清后务必果断。

卖之前一定要非常清楚，可以犹豫，住不住？留不留？租不租？想清楚，但是一旦决定出手，就必须果断，割肉多少，多长时间。

3、割肉数量跟出清时间成反比。

割肉少，战线肯定拉长，你难受，中介难受，买家也难受；与其这样，还不如果断割肉，直接报一个真实数据，这样才能闪电战解决。

4、犹豫成本也是成本。

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我在（苏州）吴江有十几套房子，怎么处理？

必须承认，这哥们非常有钱。

大家想想看，这可是苏州吴江啊，相比于大量的三四线 + 半数省会，房价绝对不便宜，哪怕是运东，很多新房也是 2 万左右。

每套 100 平。

单价 2 万左右。

单套总价 200 万。

十几套动辄 2000 万 +。

量大质差。

资产数量非常庞大，但全部都是劣质资产。

看似房产全部属于苏州，但是再细分，吴江的房子就很一般了，能保值就不错了，大概率这些是要贬值的，存在量大风险：

1、降价风险。

一套降价 20 万，多吗？不多，单套也就降价 10%，问题是，房源扎堆啊，十几套房子的贬值还是非常惊人的，一年降价都是 200 万 +。

2、月供 + 摩擦成本。

大家都可以算一下，除非你购买时间非常早，否则成本很大。哪怕你租出去，按照这几年的租金形势，月供低租金完全不可能。

两大风险相加，问题来了：

降价带来的巨大的风险。

月供和摩擦成本带来的风险。

一句话，这十几套房子，除非买的极早、成本极低，否则未来的成本会越来越高，价格会越来越低，甚至会吃掉你的成本。

因此，类似的资产必须尽快处理：

1、十几套，至少处理一半，留足自住 2-4 套，剩余可全部出清。

2、要么置换到同一城市，苏州园区、狮山学区房，6 套房产能置换 2 套左右。

3、要么置换到更高的城市，杭州、上海，只能打新，确实会比较难，名额门槛、首付门槛会很高，10 套房产能置换 2 套左右。

最关键一点：

1、买不买是第二步。

2、卖是必须，必须割肉买，中间的摩擦成本自己评估。

3

三四线的资产应该如何处理？

只要不必要，全部放弃。

惠州、中山，放弃。

东北三四线都可以放弃，都是鹤岗的命。

江苏盐城、扬州、镇江，放弃。

浙江温州、金华、绍兴，除了自住，放弃。

四川除了成都，放弃。

江西省都可以放弃，环江西经济带。

广东除了粤港澳，全部放弃。

这些资产全部都是垃圾资产，务必放弃。

为什么？

我举一些这些城市中的代表：

江苏的徐州、盐城、扬州、镇江，以及浙江的温州、金华、绍兴、丽水，这些城市应该是全国最牛逼的三四线了？名以上是三四线，但是实力完全不输半数省会城市。

徐州，900 万人口，8100 亿。

盐城，670 万人口，6600 亿。

扬州，455 万人口，6700 亿。

镇江，320 万人口，4800 亿。

温州，960 万人口，7600 亿。

金华，710 万人口，5400 亿。

绍兴，530 万人口，6800 亿。

来来来，再对比一下：

沈阳，910 万人口，7300 亿。

大连，745 万人口，7800 亿。

太原，540 万人口，5100 亿。

石家庄，1100 万人口，5500 亿。

南昌，640 万人口，6600 亿。

昆明，850 万人口，7200 亿。

如果最好的三四线仅仅保值，那剩下的渣渣三四线，更不要心存幻想，你唯一的动作只有一个：

尽快抛售。

尽快抛售。

尽快抛售。

4

垃圾旅居资产应该如何处理？

只要不必要，全部放弃。

除了海南、云南资产，几乎都需要全部放弃。

有一个粉丝在大亚湾买了一套房，要知道，大亚湾也是深圳人的后花园，购买力非常强吧，环境也非常不错，配套也完全起来了，结果呢？

1、多年不涨。

2、降价都卖不掉。

还有哪些旅居城市？

中国国境线至少 1.8 万公里，非常非常长，从大连到承德，从威海到青岛，从连云港到舟山，从漳州到大亚湾，最后到达防城港。

我可以非常负责任的说，这些资产全部放弃。

全部放弃！

全部放弃！

全部放弃！

他们全部都在吃掉你的资金成本。

5

准一线、一线核心之外的房产，也是垃圾资产。

说一个武汉的例子吧。

这是武汉南湖 - 关山大道板块的一个楼盘，也是武汉大涨之后的典型样本，从 2017 年开始销售，价格从 2017 年的 2 万 2，一直拉升到 2022 年最新的 2 万 8，5 年涨了 6000，平均一年涨幅 1000 出头，5 年涨了 27%，不到 30% 的涨幅。

这是中建大公馆过去 5 年的备案价格表：

2017.12.8，均价 21998。

2018.4.12，均价 21998。

2018.5.31，均价 21998。

2018.8.9，均价 21998。

2019.6.12，均价 24000。

2019.8.29，均价 24000。

2022.7.15，均价 27779。

高吗？不高。

除了改善，武汉最典型的是学区房，尤其是顶级学区房。

这是过去 14 年复地东湖国际的价格表：

2008 年年底开盘价，6400-8000。

2010 年，三期天工系列小户型 10500，天际大平层 278-357 平涨到 18000。

2012 年，四期五期，12000-14000。

2014 年，六期，89-133 平，14600。

2016 年，二手房成交价 2 万 4-2 万 8。

2017 年，二手房暴涨至 4 万 -4 万 4。

2018 年，8 期，新房精装 3 万 5。

2019 年，8 期，在售 122 平以上，精装 3 万 7 左右（3 万 5-4 万）。

2020 年 10 月，二手房成交均价 4 万 -4 万 2。

2022 年，二手房均价 4 万 8-5 万 5。

两个时间点非常关键：

2016 年到 2019 年，涨幅 45%。

2019 年到 2022 年，涨幅 37%。

2016 年到 2022 年，涨幅 100%。

凭借着武昌实验小学 + 武珞路中学的顶级加持，成为武汉顶级学区房。

目前，风险有二：

1、5-6 万，武汉这座城市的能级有多少？

2、学区回调，主城降价，光谷降价。

6

1、不要心存幻想。

2、好城市垃圾板块，好城市劣质资产，都要放弃。

3、之前买房成本低、单价低，亏钱无非是小亏，但是现在不行了，80% 的资产都是垃圾资产，只要亏钱都是大亏，动辄都是几百万、几千万的亏钱。

4、很多楼盘看着挣钱，但要仔细算一下，6 年涨一倍，看着涨了，但你算算 6 年的月供 + 息差，极有可能冲抵你的涨幅。

5、2014 年之后，全国很多城市最多经历了 3 轮涨幅，2015-2016 年涨了一波，2018-2019 年涨了一波，2020-2021 年上半年涨了一波，以深圳为例，这么顶级的城市，看似涨了 3 轮，但是实际上中间也跌了 2-3 轮，对吧，之前涨的跌了多少？限售的房子还值多少钱，这些都是问题。

6、垃圾资产都必须处理，割肉处理，降价处理。

7、你现在割肉 10 万能卖掉，明年割肉 30 万能卖掉，后年割肉 50 万才能卖掉，你选择哪个？

8、最后思考一个问题：如何让自己不成为接盘侠？