限跌令也无法阻止房价下跌!

来源: 2022-01-06 20:30:22 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (8600 bytes)

2021 年,信贷收紧,全国楼市一盘棋,谁都躲不过下跌的命运。

根据第一财经的统计,2021 下半年全国共有 23 城发布了 " 限跌令 ",除了几个代表城市,第一财经并未提到是哪 23 城。

我根据时间线大概列出了 22 个,(漏了的评论区可以补充)。

8 月中旬:湖南岳阳、云南昆明、辽宁沈阳、广西桂林

9 月中旬:河北张家口、湖南株洲、湖北鄂州、江苏南通、山东菏泽

10 月中旬:湖南永州、河北唐山、湖北孝感、江苏徐州、浙江湖州、安徽安庆

11 月:江苏江阴、江苏镇江、山东聊城、广东惠州、湖南张家界

12 月:陕西汉中

2022 年 1 月:江苏泰州

……

除个别二线城市外,出台 " 限跌令 " 的大部分都是三四五线城市,不同城市表现不一。

毕竟二线城市更能扛得住一些,而很多三四线城市主要靠房地产支撑财政,另外市场不好对 GDP 增长影响也很大。

有的是直接发布行政命令,比如湖南岳阳,要求新房价格不得低于备案价 85%。

更多的是通过约谈房企,限制恶意降价,否则就不给予网签的方式,包括惠州、沈阳、桂林等等。

自从出现「限跌令」后,开发商为了回款也是想尽了办法。

惠州就有开发商推出首付 1 成的活动,其余两成开发商补贴;不过大部分是通过 " 工抵房 " 来促销回款。

但是结局我们也看到了,陕西汉中就连工抵房也不让卖了,之前徐州同样对工抵房发出整改通知。

这场轰轰烈烈的降价潮,感觉就像是打地鼠一样,你敢降价,我就打你。

目的也是为了防止房价下跌,维持房地产市场稳定。

简单点说就是 " 托市 "。

那今天我们就来看看,这些出台限跌令的城市,房价止跌了吗?

先看二线,出台「限跌令」的城市有:沈阳、昆明。

6 月份,沈阳楼市成交量暴跌,降价开始出现在各大楼盘;

沈阳的情况大家应该耳闻,东北最近这段时间频上热搜。

根据中指院的数据,沈阳是 2021 全国新房价格跌幅最大的 5 个城市之一。

12 月份新房均价为 9998 元 / 平方米,跌破万元大关。

昆明呢,除了中心区、草海等核心区域抗跌之外,包括巫家坝、会展等 16 个片区房价下跌。

降价依旧是目前昆明主流的声音。

12 月,在昆明约 170 个样本楼盘中,有 36 盘价格下跌。

整体来看,12 月昆明新房均价为 16214 元 /㎡,环比下跌 0.12%。

2022 年二线城市的预测,我们后面会专门写文分析的,今天就不细说二线了。

再来看看三线城市,我们挑几个代表城市说一下。

岳阳是首个出台限跌令的城市,从下图可以清晰看到,在六七月份的时候,岳阳的新房成交量在 2000 套徘徊。

转折点是在 8 月份,成交量大跌三分之一,很快岳阳就出台了 " 限跌令 "。

限跌令后,岳阳新房价格依旧一路下滑。

一直到 11 月份,在国家统计局的数据中,11 月岳阳新房环比上月上涨 0.3%!这也是继连续五个月下跌之后首次上涨!

当然这里最主要的原因,我觉得还是因为大环境在变化,信贷宽松了,利率也在下调。

限跌令也许可以让房价止跌,但是成交量却始终无法 " 限制 " 下跌。

8 月份开始后,岳阳新房成交量逐月萎缩,12 月份的数据还没有出来,但最近几周岳阳新房成交都只有 160 套左右,12 月的成交大概比 11 月还差。

 

再来看看沿海城市:江苏南通,也是早在 9 月份就出台限跌令的城市。

本来今年南通新房市场就处于供过于求的局面,下半年成交量萎缩后,新房市场竞争更激烈了。

11 月,房贷利率有了一定程度的下降,放款速度加快,新房成交终于有一点的起色。

但是 12 月份又蔫了,12 月南通市区新房成交 658 套,环比跌幅约 51.9%。

目前,南通新房存量约 159.91 万方,去化周期约 18.9 个月。

楼市想要恢复元气,最起码还要等到明年中。

从以上个别城市的表现来看,现实就是:「限跌令」也无法阻挡房价下跌!

8 月份岳阳打响 " 限跌 " 第一枪,紧接着 9 月份和 10 月份,出台限跌令的城市数量达到最高峰。

限跌令看似在维护购房者利益,其实反而不利于楼市发展。

首先对房企来说,你不允许我降价,我房子就卖不出去,项目资金就无法回笼,没钱还怎么继续买地呢?地方想卖地的算盘也落空了。

尤其是一些民营房企,还有一屁股美元债要还,亚历山大,融资又受阻、降价卖房也不允许。

图片:格隆汇

几乎是把房企自救的路全都堵上了,最终的结果就是暴雷。

另外 " 限跌令 " 会给市场一个错误的假象,让购房者认为房价真的不会跌,有地方兜底。

但如果一旦给市场传递房价永远不会跌的信号,那么炒房现象就会越演越烈。

只有房价适当下跌回调,市场才能有敬畏感,也更加健康。

而且对于那些经济面较差,人口不断流出的三四线城市来说,房价是阻挡不了下跌的。

明年的行情大概会比今年好些,但大家也要清楚,这并不是「限跌令」的功劳。

11 月份高层风向开始转变后,颁布「限跌令」的城市逐渐开始减少。

并不是地方放弃了 " 救市 ",而是发现强制限跌并不能促进成交。

现在的潮流是鼓励为主。

1、鼓励农民买房、鼓励大学生购房,鼓励三胎家庭购房,给现金补贴;

2、降低公积金门槛,提高公积金额度;

3、降低个税;

4、利率下调。

这周我们才谈到,就连二线城市也加入了 " 鼓励 " 的阵营中了,想要房价稳定下来,那成交量一定要上来。

既然不允许开发商降价,那只能地方让利了,接下来我们会看到越来越多地方为了鼓励刚需上车,出台让利措施,降低刚需的买房成本。

鼓励手段到位了,房价不用 " 限跌 ",自然稳。

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