十三、 从房地产调控走向房地产发展长效解决机制
从2016年底起，最新一轮房地产调控拉开帷幕，不仅覆盖住宅，而且涵盖商住物业，尔后日趋严历，至今超过55个城市发布了各种调控政策，累计超过160次，甚至进入了限购+限贷+限价+限售+限商的“五限时代”，力度前所未闻。难怪媒体纷纷惊呼：史上最严调控风暴来了！
不过，笔者仍很难对本轮调控表示乐观。
并非笔者不相信政府的力量。地球人都知道，在中国，政府的意志无坚不摧，举措无所不能，如果政府动真格，祭出各式法宝，包括简单粗暴的行政手段，短期内调控没有不见效的。只是将近20年来一次次调控，你方唱罢我登场，最终都没调出个子丑寅卯。每次调控即使泡沫被暂时压下去，奈何春风吹又生，而且愈发丰满。在老百姓心里，调控已成为了折腾的代名词。
症结在于，政府在房地产领域中承担了太多角色：土地供应、市场监管和财政平衡，除此之外，社会维稳、政绩、权力腐败也与政府紧密相连。这些既关联又冲突的角色在责任和利益之间盘根错节，剪不断理还乱。如果不从制度和源头上进行大刀阔斧的改革，彻底厘清这些关系，希望政府通过带有浓厚行政色彩的运动式调控来真正彻底解决房地产问题恐怕只是一厢情愿罢了。
有人争辩说，这次不同了，政府调控的内在逻辑发生了根本变化，强调了回归房子的居住属性，打击炒作，而且也在力图走向长效解决机制。
不错，调控目标从关注市场的冷热到回归居住属性的确是一大可喜的进步。但是，四大核心属性是房地产市场的灵魂，好比一具不可分割的血肉之躯，居住性只是其中之一，而炒房也只是造就大泡沫的诸多因素之一。然而，迄今为止，自上而下对四大核心属性的整体和相互关系仍然缺乏足够深刻的理解，缺乏完整准确的房地产经济理论。如此，何以面对与居住、金融、经济、社会等问题缠绕盘桓纷繁复杂的房地产调控？
故此，笔者不认为本轮调控能真正有效地解决当前中国经济和社会面临的最大问题：房地产大泡沫。
其实，中国的现代房地产，就是伴随着房地产调控而成长起来的。房地产调控已经成为中国社会一道独特而别致的风景线，但由于缺乏正确完整的理论指导，缺乏准确的政府角色定位， 缺乏严明有力的法律支持，缺乏公平合理的税收制度，无论下多大的决心，如何严厉，最终结果都注定是治标不治本，无法彻底解决问题。
更为尴尬的是，周期性的调控早已让市场摸清了政府的套路和底牌：一旦经济下滑超出政府能够容忍的底线，调控立马转舵回船。也正是这种缺乏政策连续性和稳定性的运动式调控， 给予精明而贪婪的房地产商人和投机者游刃有余的回旋空间和一次次牟利机会，而市井百姓则成为步步高升的高房价牺牲品。
而在一个真正市场化的社会里，根本不需要房地产调控这样的计划经济产物，它应该被抛弃，成为历史的纪念品。
这也说明，尽管中国的经济改革已经取得了巨大而广泛的进步，但离真正的市场经济还有相当距离。
一方面，政府承诺推动市场经济，另一方面，政府始终不愿放弃对经济的参与和控制。其结果，屡屡违反市场发展规律，扼杀市场发展活力。
当我们抱怨某些发达国家仍不愿意承认我们市场经济地位的时候，是否也应该反思，如何让市场经济发挥更大的作用，而不是一味依靠政府来制定各种经济发展目标，直接推动经济甚至参与经济的运作，成为经济活动的直接受益者和参与者。
对于房地产泡沫问题，真正的长效解决机制只能通过法律、税收等制度以及各种市场机制来解决。
在这个问题上，或许我们应该重新完整地评估和研究新加坡的住房经验，深刻理解其精髓， 借他山之石，攻我之玉。
新加坡人口500多万，而土地面积只有719平方公里，相当于北京面积的1/23，人口密度超过中国内地的所有城市。但是，新加坡政府通过政府主导的公众居住发展计划，仅用了 30多年的时间就基本解决了全社会的居住问题。目前约85%的公民住在政府组屋，居民住房自有率高于90%。
新加坡模式的精髓，是始终坚持居者有其屋的宗旨，是政府勇于承担历史和财政责任，践行社会公平原则，房价目标明确：80%以上普通民众可以承受。它通过一系列严格而科学的制度，确保任何人都不得利用政府组屋投机牟利，确保房价不可非理性暴涨，确保有足够的资金持续循环开发与维护，确保不同收入、身份、地位的居民平等和睦相处，确保族群文化多元化和公共社区化，从而塑造了新加坡国民的公民身份认同感，为国家的社会稳定和经济繁荣奠定了基 础。
漫步新加坡，人们往往会情不自禁地陶醉于那热带花园般的城市规划：生气盎然的树木花草多层次覆盖，大自然和人类生活融为精美绝伦的油画；各色建筑鳞次栉比，造型千姿百态， 配套设施完备，充满社区凝聚力和生命力；生活便利，交通便捷。试想，在这种普遍安居乐业的环境下，还需要媒体记者满大街问“你幸福吗？”。
在有效并高标准解决大规模民众居住问题上，新加坡经验委实匠心独运，令世上所有其它国家难以望其项背。同样令世人惊叹不已的是，新加坡房地产市场几十年来一直有条不紊地平稳运行，从没有房地产调控，也不需要救市。
不可否认，新加坡模式带有强烈的政府干预和计划经济色彩，同时又融合了市场经济和科学管理的成分。然而，对于中国这样一个社会主义国家，这些经验难道不应该更具有特殊的借鉴意义吗？
改革开放以来，官方赴新加坡参观学习进修的代表团车水马龙，络绎不绝，上至正国级领导，下至蝇头小吏。不幸的是，我们最终学到的所谓新加坡经验，竟如东施效颦，最精华的东西没有领悟掌握，却照猫画虎搞起了经济适用房和公积金。结果前者顶层设计失误，如今骑虎难下；后者恰似南橘北枳，不仅变味，而且被滥用了。
应该认真反思一下我们走过的弯路了。
笔者并不认为新加坡模式是唯一值得中国借鉴的，但其内在的精髓：居者有其屋的宗旨，民为贵人为本的精神以及政府为民勇于担当，却有着强烈的普世意义。这里，一个勇于承担历史和财政责任，能从全社会的利益出发，有远见，能全盘规划的政府是成功的关键。因为只有这样的政府，才能有效平衡各个方面的利益，既实现居者有其屋，又能最大限度地控制市场的非理性波动。
我们只有深刻理解和掌握新加坡模式的精髓，才有可能真正领悟和学习那些可借鉴的思想、文化、设计、制度和措施，而非简单的模仿，才有可能真正思考和设计中国房地产未来应走的发展之路。
要从制度上建立房地产问题的长效解决机制，我们必须要有精辟而完整的房地产经济理论指导，必须要从国家经济和社会全面和谐发展考虑，必须要对历史负责并承担责任，必须留给我们的后代可持续发展的空间。
不久前政府高层提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，听起来言简意赅，既强调了房屋和土地的原始属性，同时又清晰地发出了抑制金融投机的信号。然而，相比笔者提出的四重核心属性理论，这一语录式的表达还不够，尚需进一步的解释和论述，正如当年邓小平曾经说过的：要用准确的完整的毛泽东思想来指导我们各项工作，我们也需要有准确的完整的房地产经济理论依据来指导房地产工作。
例如，炒房是不该炒，不能炒，还是不许炒？界限如何划分？还有，房地产投资允不允许？
事实上，继1997年刑法废除“投机倒把罪”和2008年国务院废除《投机倒把行政处罚暂行条例》后，“投机倒把”在法律上的最后残迹在中国已经彻底退场。那么作为一个法治国家， 如何看待和处理投资和投机行为，是否受法律保护，多大程度的投机可以接受，什么样的投机行为属于扰乱市场，等等，都应该在法律的框架下明确和解决。否则，不仅在实践中容易产生偏差，而且使政府的公信力受到损害。
我们无法否认贪婪是人性特征的一面，资本必然寻求利益最大化的地方。水清则无鱼，没有投资和投机，市场就会缺乏生气，市场定价功能就可能失真。因此，除非我们修改法律，否则，投机无罪！投资甚至投机房地产都不应受到指责和被禁止。
关键是在保护大众居住权和投资、投机之间取得平衡，除了对过度投机以至于扰乱市场秩序的投机行为应立法明确界定并予以打击之外，应根据具体情况（如热点城市和非热点城市）允许正常合理的投资和投机，但主要应通过严格的税收手段（对非自住和大面积房屋征收额外的递进的房地产税和收益税等）来抑制和调节，让市场机制发挥作用。
总之，只有在法律和制度的框架下，中国的房地产才有可能真正走向百姓安康市场稳定的长治久安局面。
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