十二、戳穿大泡沫和驾驭金融风险需要大智慧
住房问题极大地影响着当今中国的人心向背和国家兴亡，应对危机与驾驭风险考验着执政者和国人的智慧。将近20年内，政府多次与彻底解决房地产泡沫问题的良机擦肩而过，中国经济金融领域已经积累了巨大的风险，犹如被堵截在堰塞湖里的巨量蓄水，不甘寂寞，随时可能因溃决而倾泻而下，风险大面积失控释放。
要撼动这个几乎持续了20年的旷古绝伦的大泡沫谈何容易！扭转人们长时间形成的惯性思维比登天还难，零敲碎打犹如蚍蜉撼树无济于事。须知，美国本世纪初的房地产大泡沫是在美联储两年之内的17次密集加息从1%一路推高至5.25%之后才真正使疯狂的人们最终清醒过来；日本上世纪80年代也是在一年多之内把利息从2.5%快速推高至6%，才戳穿了房地产泡沫。难度之大，可想而知。
加息当然有用，但作为一个还没有完全市场化的国家，中国不可能仅仅依靠大幅加息，再者，对于一个政府有强大控制能力的国家，也没必要仅依靠单一手段。
建造一条超级规模的巨型泄洪道的难度太大，风险太高。或许，可以选择建设若干条规模较小但行之有效的泄洪道分流，实现快速同步而有序可控的释放风险。即使如此，在资产泡沫的泄洪减压方面国际上从未有过先例。处理不好，泄洪道有可能溃决，或者湖水漫坡盖顶倾泻而下，风险进入失控状态。
因此，任何的鲁莽和不慎都可能招致灭顶之灾。为了有序戳穿大泡沫，并在戳穿的过程中控制和驾驭金融风险，只有魄力与胸怀还远远不够，还必须具备超人的大智慧。
我们需要正确的理论指引，需要高层规划和领导，需要组合拳，需要周全的计划和可靠的措施，需要协同行动，这些都空前地考验着领导者的智慧，但这或许正可以发挥中国体制的优势。
笔者认为以下是一些应该采取的主要措施和行动，其中包括：
- 1、 货币与信贷政策适当从严。货币政策的目标应包括抑制消除房地产泡沫，防范金融风险，促进经济持续发展，未来数年内应适当从严，包括削减货币供给、加息、降汇率。
- 传统的西方经济学理论认为降低利率可以刺激经济和消费，在中国这一理论并不完全有效。
- 首先，中国的商业贷款市场成本因素很多，纯降息对企业影响并不大，但对房地产消费却往往有心理加金钱的双重刺激作用，立竿见影，加剧了经济的脱实向虚。此外，中国百姓有存款的传统，尤其年长一辈大多依靠银行利息作为补充收入。降息的结果是顾此失彼，损害了一大批人的利益，减弱了大众消费。
- 经验证明，加息往往是在市场经济环境下戳穿房地产泡沫的有效武器。除此之外，在中国的市场环境下加息对经济的正面作用恐怕被长期忽视或低估了，完全有必要被提出和重新认识。
- 调整信贷政策，降低贷款杠杆，减少银行风险，抑制炒房欲望，如LTV自住不高于75%，非自住不高于30%。
- 2、 早日开征房地产相关税。税收是一种通过向有限的土地和公共资源享用者征收税费从而达到促进社会公平、调节物质财富二次分配和经济均衡持续发展目的的重要而有效手段，同时可增加或改善政府财政收入，抑制非理性的投机行为。全世界除了中国（含香港）以外还基本没听说过那个现代文明国家对商业化住宅不征收房地产相关税的。
- 为了有效戳穿房地产泡沫，把被房地产泡沫扭曲的社会秩序扭转过来，让经济恢复到可持续发展的正常轨道，对市场乱象有一剑封喉之威慑作用的房地产相关税不仅势在必行，而且刻不容缓，没有任何理由再日复一日地拖延下去了。
- 鉴于中国有限的公共土地资源与庞大的人口数量之间的紧张矛盾，应制定递进式税收标准，面积越大，税费越高，从而利用市场手段限制少数人过多占用公共土地资源。 同时，考虑到多年来房价逐步上升，并可认为土地出让金含有税收成分在内的因素，因此可根据房屋购买年份给予适当的房地产税率优惠。
- 从开展房产税试点的上海和重庆的情况来看，税率和起征点都太低，几年的累计征收额分别只有区区几亿元，基本达不到征税效果，实有必要重新评估。
- 笔者提出的部分房产税思路如下：
- 房地产税：所有住宅拥有者都有义务每年缴税，但自住首套应给与一定面积（如百万以上人口城市40平米/人，其余60平米/人）的折扣优惠（非免征），65 岁以上老人折扣优惠幅度应更大，甚至在满足一定条件下免税。反之，对大面积自住豪宅和非自住房屋的税率应高于普通自住。
- 盈利税：每人终生自住免税额度（如100万元），认人不认房，超出部分和非自住征税（如自住15%，非自住30%）。
- 租金税：固定税率（如20%）。
- 如果房地产税迟迟不能落实，从社会公平的角度出发，工薪阶层完全有理由要求有关政府部门将个人年收入起征点提高至50万以上。
- 房地产相关税收应逐步替代卖地收入，成为地方政府最重要的财政收入来源之一。同时，钱财应取之于民用之于民，相关政府有义务向被征收者报告税费收入的去向和使用情况。
- 作为参考，美国的房产税制度已颇为完善。其基于房屋估值，税率由地方政府确定，2016年各州0.32-2.08%，平均1.12%，全美8,400万户独户住宅平均每年支付3,296美元。实际上，在美国住房交税，天经地义，理念深入人心。而且，付出越多，享用也越多，例如更好的治安、学区和社区环境，因此，大家都觉得公平合理，少有人抱怨（并非无人抱怨！）。
- 3、 从土地入手，增加和调整供给，改革财政收入与供应制度。以卖地为生的土地财政不仅把地方政府绑上了满载弹药的战车，成为众矢之的的高房价同谋者，而且是一种饮鸩止渴的畸形发展模式，是没有出路的，必须扭转并尽快过渡到以房地产相关税收为主的财政收入模式上来。只有这样，地方政府才能降低出让土地的冲动，土地行为会更加理智，城市建设会更加符合规律。
- 增加一线城市的土地供应，盘活已有未开发土地，减少或停止楼盘库存地区的土地供 应，处理清理各种违法非法囤地，调整用地结构。
- 建立新开发楼盘销售限价制度，规定其平均销售价不得高于与当地收入比的系数（由各地政府参照国内外以及本地情况制定并公布）。这样，开发商拿地之前就要认真考虑计算土地成本，既抑制了土地拍卖价格，又间接打击和治理了土地囤积。
- 深化分税制改革。尤其是清晰合理地划分中央与地方的事权和支出分配，适当提高地方政府的分成。另一方面，督促地方政府推行公共财政，由中央政府部门与社会各界实行双重监管。这样既可减少地方政府跑部钱进的寻租空间，又可提高中央政府部门的行政效率。
- 4、 大中城市相关政府部门应承担房价监控责任。每年制定和公布当地房屋销售指导价上限，依据是合理的当地房价与本地居民平均收入比系数（见第3条），并根据区域、房屋类型等因素予以调整，所有信息公开，让市场参与者有心理预期。
- 除上述新开发楼盘限价制度外，如果二手楼盘成交价格超过销售指导价的，均视为不符合指导价交易行为，政府可以通过征收附加税等手段加以控制。
- 5、 取消期房销售或商品房预售制，以降低金融杠杆。期房并非中国首创，初衷在于环节开发商的资金压力，推动城市建设。然而，南橘北枳，由于法律跟不上，资金监管不到位，期房已成了开发商空手套白狼加大金融杠杆的利器，烂尾楼风险、产权风险、延期交付、质量难保证等问题日趋严重，弊大于利。
- 根据有关统计，2016年的住宅销售中，期房面积占比73.7%，并继续升高，已成为商品房交易的核心模式，也成了推动房地产大泡沫的最大动力之一。
- 笔者认为，在目前的环境下应取消一切形式的期房销售。应待房屋开发验收完毕，各种证件完备，购房者可随时入住时，方允许推向市场，出售现房。
- 6、取消住房公积金，代以企业年金。逐步取消被误导的住房公积金，以企业自愿支持面向养老退休的企业年金取而代之。引导工薪阶层从急于事功的眼前消费走向长期计划投资，及早为养老退休保障做全面准备。
- 纵观世界各国，例如美国强制性的政府主导的社会安全保险金SSF和非强制性的企业/机构401(k)、457(b)、403(b) 以及个人自愿的 IRA 三套系统，以及其它国家的类似制度，都是着眼于未来和退休，通过建立长期的社会保障制度，重点解决退休养老问题（60-65岁以后）以及应急（但有一定的惩罚），是对私人退休资金的补充。
- 国内独步天下的住房公积金与企业年金在资金设置上是重叠的，但前者的弊病在于，提前消费并相当于透支未来的退休保障资金，是短视的；而后者的优势则类似美国的401(k)、457(b)、403(b)计划，主要着眼于退休养老，有利于长治久安。两金的着眼点不同，视野格局不同，差距一览无遗。
- 有关部门曾一厢情愿地对企业年金寄予厚望，但事与愿违。实际上，在中国经济乌云密布的大环境下，除了大型国企或个别经营状况较好的企业，绝大多数企业都不愿也无力同时负担两个计划。只有尊重现实，下决心割除住房公积金这一怪胎，减轻强加给企业的负担，企业才有动力和能力支持企业年金，工薪阶层的养老退休才更有保障，而后者也才可能枯木逢春，在中国真正有机会发展起来。
- 与美国由政府、企业、个人三套计划合并组成退休养老保障相比，中国目前只有社保一支独苗支撑的退休养老保障无疑势单力薄。如能通过本文的推动让企业年金得以实现实质性的发展，则中国工薪阶层的退休养老保障会大大向前迈进一步。从长远来说，这将有利于促进工薪阶层的安心消费和社会稳定。
- 取消住房公积金可能会对部分刚需购房者产生影响，但市场减少了资金流入，加上房地产改革生效，房价会下降，这样可部分或全部弥补影响，并最终减轻购房者的房贷负担。
- 7、 利用期货市场对冲转移金融风险。衍生品是分散、对冲和转移标的产品风险的有效工具，期货市场是衍生品交易的主战场，因此，应设法利用期货市场对冲或转移因房地产大泡沫而积聚的金融风险。
- 规范有序的中国期货市场已成为国际期货市场的重要组成部分，现有产品能满足大部分风险对冲要求。同时，仍存在一些突出问题，包括：对投资者准入资格控制过严，市场参与者太少；没有任何房地产风险对冲产品；缺乏迷你合约等。
- 应设法改变期货市场曲高和寡的现状。在继续完善各交易所技术系统和提高风控水平的基础上，应减少政府监管部门过度为投资者把关和分担风险的成分，在投资者适当性管理和民众金融交易权利之间取得平衡，让期货交易从阳春白雪走向下里巴人，让更多普通投资投机者有更大的自我发挥空间通过合规渠道寻求盈利机会，优化资产组合，化解和转移风险。
- 对于衍生品市场而言，参加者越众，流动性越高，产品定价才越准确，风险分散、对冲和转移的效率才越能有效发挥。
- 为了更紧扣中国社会和经济跳动的脉搏，应尽快设计上市一批以房地产指数为标的用现金交割的衍生产品，包括迷你合约，让已经走过了20多年路程正在进入青壮年的期货市场能够为中国的经济发展和化解人类历史上最大的房地产大泡沫和风险转移发挥应有和更大的作用。
- 一个不得不提的相关话题是，有关政府部门正在积极推动房地产证券化。
- 显而易见，证券化的目的是希望将缺乏流动性或周期较长的贷款、不动产等提前变现，属于融资行为。
- 但正如笔者数年前就发表文章指出：普通的证券化产品并非衍生品，它不会改变标的资产原有的现货性质；证券化通过所有权转移把标的资产的风险分散和转移给证券化产品的投资者。同时还必须指出，证券化产品和其它现货产品类似，不具备衍生品交易对手数量不受限制以及盈亏零和的风险对冲机制，故二者在风险管理方面有着质的区别，因此，前者只适用于融资，而非风险管理。
- 笔者认为，房地产证券化是发达国家金融创新的产物，方向无疑是正确的，但中国的金融体制和市场化机制与发达国家相比差距还很大，因此短期内难成规模。同时，在房地产大泡沫高入云端之际开展资产证券化工作，政府监管部门必须高度警觉，风险控制机制必须慎之又慎，一是避免给大泡沫火上添油或变相支撑了大泡沫，二是必须对标的资产的风险做全面而透彻的评估并向证券化产品投资者充分披露，以免误导投资者，重犯美国次贷危机的错误。
- 8、 重新审视大城市发展规划。由国务院协调房价攀升前列的大城市重新审视城市发展规划，将部分资源均衡分配至全国各地。其中高校、军队等人数众多且有大量非永久性人员的单位应尽量搬离大城市中心区，并在离市中心30-100公里的环带范围内以特色卫星城形式（类似美国许多著名大学、国家实验室等都分布在大城市附近的社会功能齐全的城镇）进行规划和建设。以北京为例，相当部分的高校、大型研究机构和少部分医院可借助雄安新区的东风整体搬离六环，近百家央企总部的一部分应整体疏散到全国各地最有利于其产业发展的城市；与此类似，除中央军委、国防部以外的其他军队机关、部队院校等原则上也应整体迁移至六环之外重新规划建设的为军事机关服务的特色卫星城，或其它与其功能特点有关联的城市。
- 这里，关键是必须整理搬迁，而不是设分校分部或子公司模式，因为后者说白了就是敷衍做秀或借机扩张，对压缩大城市资源没有多少实际意义。
- 9、 反对住房特殊化，取消特权房。除了极少数为国家利益做出重大贡献的烈士、英雄、模范、功臣、专家以及战争年代参加革命的老干部外，取消一切由各级政府财政支出和承担的以官职、地位、岗位、行业为依据的购房优惠（如以成本价购房）和补助，去除购房特权， 确保住房问题的社会公平。党政军高级干部应带头反对住房腐败和特殊化，应严格控制在职高级干部的分配住房并要求其在退位后全部交回，停止新建并妥善处理现有具中国及前苏联官僚集团特色但鹤立鸡群脱离群众的“将军楼”、“部长楼”、“书记楼”、“常委楼”。只有高官与庶民平等地面对高不可攀的房价，共同出谋划策，中国的房屋泡沫问题才有希望彻底解决。
- 忆往昔，身处遥远而贫瘠的延安的共产党人何以得人心得天下？因为尚未执政，领袖高官同百姓一样，同居古老而简陋的窑洞，生活没有特权，思想民主开放，这种窑洞里焕发出来的延安精神让淳朴的人民看到了希望，找到了救星，跟着共产党走向了全国的胜利。虽然今非昔比了，物质富裕了，但延安精神绝不能丢。如果掌握话语权的高级干部和专家学者高高在上，搞特殊化，就不可能真正理解普通民众的疾苦，为民谋利，迟早会失去民心。
- 10、 积极发展租赁型保障住房。由政府主导引进民间资本参与的保障住房主要用于中低收入家庭、应届毕业生、引进人才等。保障住房原则上不得出售，只能租赁，而且居住条件时间应有限制，防止成为少数人寻租牟利的工具。
- 11、 从片面追求GDP增长转向以人为本的发展观。GDP 是指国家或地区在一定时期内全部商品与服务生产的总成果，需与其它指标一起，才能正确地反映经济发展的全貌。过去几十年，从上到下各级政府对GDP的仰慕执着和过度追求，在世界上都是首屈一指的。它既有推动经济发展的积极一面，也产生了很多难以弥补的后遗症，包括促长了房地产大泡沫。
- 政府需引以为戒，下决心扭转这一不正常的局面。采用更有利于引导社会和谐和经济长期平衡发展的综合指标，例如就业、生产率、工资水平、养老公平性等指标，使人民真正得到实惠。
- 12、 考虑建立博彩特区吸收游资热钱。一个不可否认的事实是，央行多年来超发的天量资金绝大部分被困在中国境内，藏于民间。这些游资闲钱不可能都如政府所愿进入实体经济，对于它们，不断寻找出路，天经地义，若想控制，将如同让成人禁情割欲般难以奏效。通过行政措施筑牢藩篱，不让热钱进入房地产市场短期内局部可能见效。但长远来看，堵不如疏，疏不如引。而堵则溢，疏则通，引则顺。与其让游资闲钱横行肆虐，伺机祸害房地产市场，不如因势利导，考虑以特区形式在大西北开发建设中国版的拉斯维加斯，让四处漂泊的游资闲钱留在境内，开发国内新兴的博彩旅游业，娱乐社会，同时可带动大西北落后地区的经济发展，可谓一箭四雕。
- 我们在改革开放初期就敢于冲破思想束缚和清规戒律，引进资本主义核心的股票市场，为我所用，有什么理由在改革开放30多年后还如此缺乏自信，仍然把带资本主义烙印的博彩业视为洪水猛兽，不敢引进改造，取其精华,去其糟粕，为我所用呢？直到上世纪70年代，我们还曾经把比基尼、选美、流行歌曲、舞会、男女关系等视为资本主义腐朽没落的东西予以抵制和批判，现在不都已成为人们习以为常的娱乐和社会行为了吗？
- 既然美国、澳门社会没被博彩业摧毁，从与资本主义博弈中走过来的中国人民如今也对丰富多彩的人类生活和社会形态更加自信、开放和包容，我们实在无须拘泥于博彩业是否属于资本主义的专利。只要法律建全运行规范制度严明，赌场完全可以胜过不守规矩诚信缺失的其它市场，有序运行，成为国人生活的组成部分。
毫无疑问，中国幅员广大，情况各异。总体而言，一线城市的泡沫可能高达200-500%，二三线城市可能在100-300%之间。但房地产泡沫的大小和分布并不均匀，不仅一二三四线城市之间差别很大，城市不同区域也不尽相同。因此，政策、措施应区别对待，热门城市从严，边缘地区从宽。
衡量大泡沫破灭的直接指标是：1、降多少？2、多长时间？
这应该取决于政府的决心和智慧，还有就是社会的承受程度。笔者认为，取决于大泡沫戳穿的程度，如果各种措施到位，整个过程应以2-4年为宜。时间太短恐对市场冲击过于集中， 时间太长则削弱了上述第三方案的效果和意义。
有些人尤其是部分政府官员担心戳穿大泡沫会导致日本式的房地产崩盘和长期经济衰退。对此，笔者认为可以理解，但却不必因噎废食，更不可把担忧作为大泡沫碰不得的理由。
且不说日本的情况至今属于孤例，与日本的经济结构和金融环境有很大关系，世界上其它国家的房地产泡沫戳穿之后，绝大多数经济都在几年内经过调整得到恢复，其中最突出的例子就是美国，泡沫破灭引发的金融海啸来得快也去得快，而所谓日本“失落的20年”也并不像媒体渲染的那么严重，只是进入了相对长的调整转轨期，或可说是对之前的极端虚假“奇迹”的修正，直到几年前日本还一直是世界第二大经济体。
虽然当前中国的房地产大泡沫总量超过当年的日本，但中国的社会经济结构金融体系等与日本有着根本的区别。从人均水平来看，中国经济还有很长的路可走，“一带一路”还有很多新的机会，遍布全球的华人智慧和资源还有很大的发挥空间，更重要的是，中国有独一无二的政治体制和善良的百姓。所有这些，加上领导者的智慧，完全有可能在主动有序戳穿房地产大泡沫的过程中有效控制和驾驭各种金融风险，保持社会稳定，在较短的时间内恢复社会和经济平衡，开创经济持续发展的新局面。
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