上次写房市是在大约2年前了，用连贯的思路更容易看清当下的市场。
这两年市场的明显变化大致为：库存越来越多，销售量越来越低，市场停留时间越来越长。两年前全美只有很少地区房价跌，目前大约有一半地区在跌。
前几月zillow房价预测下调今年预期，一个月前redfin也下调，大致都由预计小幅上涨改变为小幅度下跌。不大看数据的朋友可能会问，为何我看到的市场情况跟数据不太一样？简单解释一下。一是因为数据统计的依据和方法不一样，比如两房（范尼美和房地美）的统计基础是所申请的房贷，那么可以推理，它们贷款多为自住房，各网站的统计数据来自其网站的买卖，包括现金购房及待修房，统计不到未经网站的交易。都有其局限性。 二是市场并不平衡，大到全美州与州，小到一个城市里的不同邮编区，同一邮编区内的不同社区，都存在差异，甚至有涨跌并存的情况。
当下全美房市的整体状况为：东北，中西部（库存依然偏低，持有费用也保持在较低位的城市）依然为卖方市场，房价上涨；三四年前大涨的地区都经历或正在经历回调；疫情中最热门的地区（几乎都有机构参与），受冲击最大。全美大多市场趋“冷”，这变化自去年出现并逐渐明显，成为买方市场。冷，即市场不活跃，从成交量可清楚明白地看到，已降至30年最低水平。这样的市场可谓波云诡谲，如一团乱麻让人理不清头绪。
我们来看看这两年多时间里发生了什么。
需求方面。2年前，房市表面看还挺好，但潜在问题其实已然产生，最令我担忧的就是房屋的可负担性。这并非简单地假设人总是要住房，就能得出有刚需就一定会买房的结论。因为买不起就是买不起，这是最基本的逻辑。两年间，可负担性问题一直未得到根本改善。可负担性由三个主要因素决定：房价，利率，收入（租房群体则为：租金与收入，今天不谈租房市场），不幸，第四杀手“持房成本”陡增也浮出水面。
供给方面。两三年前，我们看到的数据显示，房屋供不应求，全美差着5百万套房。我提出一个观点，人们在负担不起房价/租金时，会合租或搬去父母家借住（那么对房屋的需求量就会减少）， 该推测其实是对5年前的推测的延续。可还有朋友记得疫情初期，坦里人心惶惶，我提出了“家户数”会增加的观点---即人们会最大化地分开居住（那么房屋需求不会减少而会增加）？这两个推测一放一收，都能对实际房屋需求量调整。短短数年间，我们有幸地见证了房屋大生产运动，建商出力，机构和投资人出钱，一片片新房拔地而起，地貌日新月异。
房价方面。房价是供需关系的结果，影响房价的因素除收入还与土地与建筑成本密切相关。两三年前利率上升通道开启，我不认为房市会崩盘的理由之一，是预测会出现“惜售” 。“惜售”现象确实出现并起到其支撑作用，可是，目前这局面在慢慢转变，究其原因，普通美国百姓与聚集在坛里要投资的特殊群体想法不同，他们当房东或坚持两年不换房不搬家的打算仅为权宜之计， 两三年对他们来说已经很长，部分不再惜售的卖家陆续上市，正遇新屋大量上市却消化不了的市场，建商的原则是有房必卖，用降价找买家，房价跌的市场就出现了。（关于建材人工上涨，大规模建筑成本似乎并未同步上升这点我也挺好奇---下篇里我会提出证据，我的隐忧是科技推动成本一路向下）。
说完现状，未来房市如何走？（这可能是很多朋友关心的事。未来的事没个定数， 这里特别提醒，此文仅为个人观点，不做投资引导。）
我坚持认为房屋的可负担性是影响未来房市的关键。 我推测九月会再次开启降息通道， 会缓慢地降（这是指大体轨道，中途还会产生变化，坡坡坎坎），这对房市有正面影响。但我认为不会大反转，房市随即又火起来。理由有三：1，依然负担不起。2，租比买划算（待到投资人有兴趣入场---即买比租划算时，市场就有动力了）。3 “惧买”与房价下行预期心理。
“惧买”是一种什么心理呢？次贷危机房市崩盘后，普通民众就出现过这种心理，在一些复苏缓慢的州市，甚至顽固地惧了十年之久。这跟当时的可负担性无关，只是一种惧怕心理。原因是买房为普罗大众一生中最大的投资，有些人不愿或承受不起风险。大约2017年后，美国民众才彻底消除这种心理，房市只会涨不会跌又成为普遍认知。直到近期亲眼看见房价也会跌，买房也会亏，这种惧怕感或将复燃。
我想说的“惧买”可能出现，并非指这类有惧怕心理的群体能左右市场，而是真实的房主们正感受到的恐惧对尚未买房者的影响。
有个抽样统计叫“买房后悔率”。可能出乎你的预料，初次买房者的后悔率一直很高，我记得即使在房市最火时期，也超过50%，这两三年非常高，达80-90%，持房费用超过预期，是一大原因。
近几年在房价利率双高，收入增长跟不上的情况下，许多买房者拼尽全力才买下房，已达到负担极限，非常不幸，我前面提到的第四杀手---持房费用大涨跟随而来。 买房除了贷款还包括持有费用：地税，保险，HOA，房屋保养与维修，我看到报道称，涨幅高的地区短短数年间超200%，涨幅少的也在30%以上。这些费用无法锁定，如同未来路上随时会跳将出来的野兽，这种恐惧感已在许多地区蔓延开来。情况糟糕的州，政府正考虑政策方面的援助。
“惧买”写得有点多有点啰嗦，因为我猜这因素在许多朋友的思考之外，是陌生玩意。本帖我的立意是拉粗线条。（*****“惜售”与“惧买”不是正规房市理论里的词，我自己发明的 ，只是便于说与理解，其实心里也发虚，不肯定其准确性。恳请看官只在坛子里用，对呀错的自家人消化，若说到别处还与人争对错，被质疑，贻笑大方，就狼狈了。因为我确实哪根葱都不是。*****）
上面说的主要是自住房市场，这两三年里，是这些自住买家在支撑市场。对投资房来说，简单许多，不赚钱就没动力，赔钱的买卖更是避之不及，没市场很正常。房屋市场彻底转暖还需多久？这肯定要看大环境的改变，我自己不认真地比较随意的估摸，可能还需两年。
在目前这种波诡云谲的市场里，要买和要卖的投资决定我都能理解，每个人的投资目的目标不同，各地市场又差异颇大，需具体分析和判断。下一篇会写我是如何分析具体市场，我关注的是“不好”的市场，经历了火箭式上涨与房屋大生产运动，有一定代表性。
（写得头晕脑胀，相信错误遗漏处不少，欢迎批评指正。也希望抛砖引玉，有自己看法的朋友都写写，七个盲人也能摸出一头大象。）
