还是想到哪写到哪。看了最近一些讨论， 我觉得我的投资理念可能是坦子里的小众。 我不愿跟租客打交道，害怕各种纠纷， 所以没有考虑过多家庭/公寓， 也没有太考虑现金流， 一直争取的是升值的钱， 不管是通涨带来的， 还是forced value appreciation.
所以从民居转到商产投资的时候， 我也是专注于stand alone single tenant， 可以想成就是民居中的单家庭房， 最好还自带停车场，跟其他人没有共享地区。对有多个租客的小商圈或者是商贸大楼里的unit 都没有太感兴趣。
第一个投资的商产回头看人菜胆大。当时有了一些书本知识， 自己建立了一个20多条的checklist， 就开始联系卖房经济。这是投资民居带来的经验， 不要中间人。
选的这个是一个泰国小餐馆。因为是第一次， 当时的想法就是不能要大的地产， 怕沉没成本太大，不能要多租客的小商圈， 怕管不了， 不能要太远的，朴素的想法就是近的可以自己去顶上。 building 不能太差，这个正好是一个全新的餐馆，卖家是餐馆主人， 自己盖了2年。 地是独立的， 地钱+餐馆盖的钱差不多是要价的70%。所以运气差租客跑路的话， 租几年的话成本也收回来了。
决定了后就联系卖家， 比较神奇的是这个地产的卖房经济也是第一次卖商产。哥们也是啥都不懂。我俩就按民居交易过程来的， 直接用的民居交易的psa。 后来才知道正规点的要先交letter of intent (loi). 然后这个还是sale leaseback. 我俩是胆大， 直接用的民居的lease agreement form， 然后开始用日常英语加条款， 后来找律师review 的时候， 被嘲笑了。
也是按民居交易的经验， 直接用现金买下， 然后再做的cash out. 也是当时运气好， 如果换现在的话， 可能就做不出来贷款了。 现在的这类型小商产（mom and pop store) 贷款非常难做， 正经大银行问过几个都不做了， 包括我有relationship 的银行。
自从开始投资商产， 我养成了一个习惯， 走到哪都会看周围路上商铺的出租情况， 有多少空店， 有多少for lease 的牌子，人流多少， 有时候会看到自己在crexi or loopnet 上看到的地产， 觉得很有趣。
曾经到vegas, 盐湖城， 凤凰城去看过商产， 每次看到人不够多， 就打退堂鼓。 去盐湖城的时候， 看到downtown 有点衰败， 看到有空的一整片商贸区， 然后新区又有全新的新盖的shopping plaza, 觉得这种情况太吓人了， 虽然去看的炸鸡店本身营收很好， 最后也没敢买。
