“不合格”，指收入信用背景有缺陷。“合格”与“不合格”是相对而言，标准高低设得不同，合格界限也就不同。
22年初，收到我的PM发来“求救信”。这位PM替我管理2家房客，一家刚续了约，已经住了7年，一家是他女儿一家租，也已快7年，都按时交租，维修方面也没什么大开支。所以，我认为他管理得不错，租客也很好，特别是刚经历疫情，不赖租的房客我认为都好房客，存着感谢之心。
求救是他想让我给移民局写一封信，证明他的未婚妻在我的出租房里住了三年。那时，他才吐了实情，他女儿住了一年多后搬走，他就搬入，两年后他的未婚妻也搬入。
这房自我买下后，他是第一位我见到的contractor，后来不仅把所有维修包给他，他还揽下PM这活儿。一年后，我把8%管理费，主动提高到10%。当然，我是因为对他做的事满意，他也相当感激，认为是非常特别的“圣诞礼物”（加2%管理费），电话里说了一个小时的满带感情的感激话，之后做事也确实尽心尽力。
投桃报李，我对他女儿的租金也优惠，每次续约时，他会说些社区不好和邻居不好的事，建议不加租，我也理解父爱如斯，不惜冒“得罪老板”为亲人讨利益，倒并不怪他，涨租一直温和低于市场价，令他满意。其实我深知，远程投资，稳定的租客很重要，房屋一直处于增值上升期，现金流也不错，我认为此举几方都得益，没输家。乐得多年完全不操心。
我回复：我并不知晓你和你未婚妻搬入，也没有租约，你让我如何证明她住在这房里三年？
他十分生气地说：难道你不信任我吗？难道你就不能帮我一次吗？我帮过你这么多！
他真的不知已失去了我的信任？或许他真的认为我很好拿捏和弱 智。我回答：不能，我确实不知道这事，对移民局我只能陈述事实。我想以你的聪明完全知道对移民局撒谎的后果有多严重。
他气愤难当，立刻对我宣判：那好。我搬出去，也不再帮你管理XXXX（另一个出租房）。
我答：行。请给我发30天搬离通知即可，我不追究任何毁约损失。
（这也是我下一个不合格租客故事（二）的背景，釜底抽薪，混乱中仓促接管。）
这事事后我仔细分析，才想明白，我和他之间没有租约，是他代签的他女儿和我的租约。要驱逐的是他女儿，而租金一直收到，这个驱逐会比正常驱逐更麻烦。只因我一向对合理的提前搬家不追究毁约损失，一时之间想着毕竟快十年的关系了，当初他也确实干得不错，念着这点旧情没有被他激怒，礼貌地惯性地作答，事后想来却是最好的应对。
没有收到30天搬家通知，很快第二个月到来，准时收到了租金，并且是没有扣除管理费的租金。
我联系他问搬家的事如何，他又吐露了实情。他的信用分很低，未婚妻没身份和信用，租不到房，他的身体也出了问题，可能要动腹部手术。这是他的聪明之处，毕竟打了近十年的交道，虽然我们很少联系，但足以让一个聪明人了解对方的脾性，他知道我会帮他。我确实会，我说，我可与你二人签一份新的短期租房合同，暂渡这段时期，如果你们愿意，需提交申请，付驾照和收入证明，一切按正规途径审核，但我会放宽对信用分的要求，若信用不够，收两个月押金。
收到他们的申请后，才知道原来这位PM收入高，信用分才500多点儿，但是因为已付了超过5年的房租（还跨越了新冠疫情），就当付租信用好来对待了。收了双份押金，本想签6个月，他说签7个月吧，因为半年算短租，要交不同的收益税。我算算那是年底，就说签8个月，1月31号到期。
这之后发生了两件事，一是他把转入的支票几天后取消了，我追问，他答身体不好弄错了，我没过度追究，只要求改为zelle付租。二是HOA要刷外墙，他在porch里放了很多东西还没移开，HOA找我解决。以前也出过几次这类事，比如乱停车，制造噪音，我都请HOA联系我的PM解决，最终也都解决了，他每次汇报都说HOA霸道和不讲理，他如何跟HOA斗法，我也就听听，既然放权给他，自己并不知事态究竟，多说无益。这次HOA找到我，我说会立刻通知房客搬走物品。HOA说XXX很横，如果到时不搬走怎么办，我答，那么我授权你们的工人可以搬开物品。我立刻发通知，并附上：“到期不搬走，工人会搬动这些物品”。到期了，他没搬，跟工人起了矛盾，HOA又打电话来，我说，HOA的规章是有权搬开物品那就按规章办事，房客的责任我付（租约里有房客需遵守HOA规定的条约）。于是再次通知房客当天搬开物品，若HOA雇佣的工人搬开物品有损坏或遗失，房客自行承担。第二天HOA打电话来致谢，说房客自己搬走了这些物品。
这两件事后，房客就再没有跟我捣过乱，相反，每个月必提前5天8天付房租，一直到今天。在短期租约快到期时，我亲自去看过房，确实维护得很好，才又续了一年约。房租依然涨，比市场价低近10%，作为长期房客的优惠和十年交情与帮助的回馈。当然，没有管理费给他了。今年又续约，没涨租，因为已经很接近市场价了。
其实，这十年里，我也同样对他的脾性了解。他有能力有手段，能说会道，威逼利诱也行，服软妥协也会，有利必逐利，利是原则，其它的原则让位于利。
我自己呢，很好说话，似水，看着很软弱很好拿捏，但战斗时斩也不断杀也不死。只会用我的方式获利，看起来傻傻的，赚到自己的利即可，对让出的利不在乎。但我有自己的原则。
于是，他和我之间，就这么双方都觉得有利可图地保持了快11年的合作关系。
我真诚地付利，赚了十年轻松（除了他跟我直接较量的那几个月）。房子买下三年后重贷，拿回全部成本，增值现另有3倍，一直赚着正现金流，目前700多/月（他管理时少一些）。他真实地赚利，不仅房租便宜10%，还有额外10%的管理费，住价廉物美且房东完全信任不找麻烦的房子，唯一失去的是买自住房的动力，也就没有改善信用分的动力。
我其实为他遗憾（大约两年前写过《房市的节奏》）。
