在投资房产的各个部分或环节中，唯有管理出租房部分，最“无章可循”，看论坛里的各种经验即可知，众说纷纭，莫衷一是。在尚未形成自我经验前（通常换房客10次就会形成了），看论坛里的讨论或建议或经验分享，就可能不得要领。想照搬成功的，想避免失败的，仿照简单可行的，在实际操作时，发现效果不佳甚至完全与初衷相反。
今天，我从更高更宽的视角来说说，希望能帮助初学者去理解。
一个人能管理多少出租房？十个，五十个，一百个，二百个。都对，职业管理人一人起码要管理五十/一百个房才能挣得一份可养家糊口的打工收入。为何他们能管理这么多房？因为他们是采用”制度化“管理。
制度化管理即照章办事，照章办事就是按合同办，合同自然是符合联邦与州市的出租法规。
大型公寓楼的PM，归属房地产brokers或为管理公司工作的PM，就是典型的按老板制定的条款工作。
有些坛友找到的管理公司要求签”房主不得干涉管理“协议， 其实不是无理要求，而是该管理公司要执行的就是”制度化管理“。有精（聪）明的坛友细读条文，发现了其中的”不公平“：招租时的审核刻板，容易招到”坏“房客，后果（欠租/驱逐/房屋破坏）的所有损失依然由房主承担。是这样，这就是制度化管理的弊端。当然，并非是”不公平“协议，因为这些属不可控因素，作为管理方，不能保证后果，也不应该承担后果。不仅如此，在坦里待得稍久的网友还会发现，有些地主们能轻易化解的小事，到了这些PM那里，却会小事化大，一发不可收拾，最终损失超过自己的想象（驱逐的时间和法律费用及房屋破坏的维修费用等等）。
因此，一些房主觉得还是灵活处理（因人因事不同而做不同处理）更佳---这就属”人性化管理“的范畴。有些小管理公司或独立PM会接受灵活处理的管理要求。
人性化管理是制度化管理的”进一步“，而非”退一步“。人性化管理有弹性，但弹性一定是建立在合同与合法的基础之上。人性化管理的难度更高，除了完全懂出租法则，对事态也要有预判，预判建立在经验和对人事物有足够的了解之上。
有弹性的人性化管理能解决一切问题么？非也。坦里不时有网友来问，遇到了XXXX事，PM让房主自己做决策。这就是这种管理方式的弊端，对后果依然无法掌控，房主依然要承担全部后果。对这些问题的答复与建议，依然是百花齐放，诸子百家，有人说按制度化办事最简单，对弹性的理解也分多种且各自不同，成功的失败的例子也一并出现。
我是用人性化管理，我自己在做任何决定时，也不能肯定后果一定朝最好的方向发展，也不能肯定是最好的抉择。但一定是依据我对事态的了解，做出的对自己最有利的抉择，并愿意承担其后果。坦诚地说，”对事态的了解“并不是一句简单的可有可无的话，它包含着从招租伊始对房客积累起来的了解，包括他们的经济状况，说话做事风格和人品性格，加之自己对事态的判断，最好和最坏后果的评估，自己应对的能力和经验等等，综合所有做出的抉择。
也因为如此，通常我对用PM的网友，会建议由PM做决定，因为他们对事态更了解更清楚。但有一句话我从没说出：告诉PM你相信TA的判断和抉择，并愿意承担后果（其实，这是在我用PM时期，对PM说的话，因为我知道他们来征求我的意见或要我做选择，就表示可能出现不预后果）。这句话可能你会说得艰难甚至极不愿意说，但它能让PM吃下定心丸，不拖延处理或错失机会。PM可能会把事情搞砸么？可能。你自己会把事情搞砸么？更可能，因为你的经验和专业能力一定不及有牌照的PM。
有了上述的整体概念后，再去看坛子里的各种经验和建议，就比较容易找准具体讨论的位置了。大多经验分享是在人性化管理方面的心得。你希望怎么管理和觉得哪种管理更适合自己，就采取哪种方式。切记，弹性管理一定是建立在制度化管理的基础上，只是给出更大的弹性空间，而非是不作为的管理，当触及红线时，要明确知道如何应对。
我自己十几年不短不长的出租房管理上，总体不算坏，收到租金和不破坏房屋是我的底线。租金几乎都收到（总共有4个月的租金损失，一家给了一个月免租请他搬家以装修房屋后卖，一家欠了3个月租金最终驱逐，早期也有几家把押金当了最后一个月租金跑人）。空置控制上把握得不错，损失很小。房屋遭破坏上也有几列，早期几百一两千，这两年损失会是好几千，都不上万，发生得也不多，我也因此写过不少实例。有时，网友问我怎么处理XXXX类型的房客，或要我写些管理方面的经验，我觉得几句话说不清楚，写成适合具有普遍指导意义的文章很难，完全遵从或效仿也是刻舟求剑。
今天写这些，就是希望先让大家有个整体框架，以后我再具体写一些，大家就知道该放在框架里的某个具体部位了。
