回答：1.对。2，原则上对，实际操作不确定，因为自住房免税需要卖房前5年至少自住2年。

你的房子是12年前买的，房屋升值是12年的总的升值，如果中间出租，需要按自住和出租的比例分配升值部分，自住比例免税，出租比例交税。