请教在各位看来可能很房产愚蠢的问题

我没有投资过房产，12年前卖了自住房，当时是房价60万，我首付40%，几年前不想付利息，就把它付清了。现在房子价值160万，在学区还比较好的地方。孩子高中毕业了，离开家去上大学了，估计以后也不回来这里。

打算把它卖了，换一个地方。这时才想起我的做法是否吃亏了。

1、住满2年的自住房，夫妻俩有50万的免税额，现在涨了100万，有50万要交税。是否几年前在它涨了50万的时候卖了，就近换一个房子，这样后面的50万又可以免税了。以后是否也照此处理？每买卖一次要损失5%的中介费，税率15%的话，总价在150万以下的适合做一次这样的还手，对吗？

2、当初买房的时候，中介建议我只付20%，其它的钱再买一个用于投资。我比较保守，没这样做，好像。当时如果买两个，现在两个房子能增值200万，多付一些利息，也笔现在多赚大几十万。如果当时同一个小区买两个一样的房子，每个房子自住两年，它们的增值部分都可以有50万不用交税，对吗？

后知后觉，只埋头上班的人，回想起来好像亏了几十万。

所有跟帖： 

• 你并没有亏，只是少赚了一些。至于几十万，那是满打满算，真正操作起来不一定会这么多。 -南京姑娘- ♀ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 11:05:06

• 对，你的思路和理解很清晰。实际操作中会不同的地方，1，搬家麻烦，交易费不止5%（且要交易两次），还有贷款，过户等费用。 -守月- ♀ (336 bytes) () 02/23/2025 postreply 12:25:28

• 太贪的人容易栽跟头。高回报的同时，风险也高。贷款多，万一失业就傻眼了 -黑加黑不是白- ♂ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 12:33:27

• 风险与贷款绝对金额没有关系。风险是由现金流决定的。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 13:48:22

• +1 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 15:11:41

• 回答：1.对。2，原则上对，实际操作不确定，因为自住房免税需要卖房前5年至少自住2年。 -Peterb- ♂ (196 bytes) () 02/23/2025 postreply 16:25:01

• 你的做法省心了，才换来事业家庭顺风顺水。如果要折腾，未见得适合你。 -惨白的天使- ♂ (87 bytes) () 02/23/2025 postreply 17:11:52

• 你是不是应该多想想以后该怎么投资，过去的事情就让它过去吧，如果大家都说你亏大了，你不是自己给自己找难受吗？ -北美翠花- ♀ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 18:39:00

• 吸取教训没坏处。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 02/23/2025 postreply 19:02:49

• 就是想从中学到教训，发现自己思维、知识上的缺陷，以便以后改进呀 -possibleproblem- ♂ (0 bytes) () 02/24/2025 postreply 09:07:03