1. 在自家搬出以后, 房子挂上市以前我们花了一笔钱作了修理, 装修和清洁. 请问我们市否能claim "repair and improvement" cost? 修理在我们搬出前两周左右开始, 过程一个月左右.修理完成一周多点房子上市出租,一周后签下租约.
出租屋第一次出租前的任何费用，包括贷款利息，房产税，和任何修理费用，都是房屋成本，不能作为当年expense和租金收入对冲。截止日叫做place in service date，就是你出租房准备完毕，打广告出去那一天。那一天以后的repair可以对冲租金收入减税。
税法中repair 和 improvement是两个概念，repair可以和当年租金收入对冲，但是improvement要作为房屋成本，可以depreciate，也只能和房屋增值对冲。
2. 如果修理装修是请INC做的,是不是不需要给他们送1099?
如果你只有一个出租房，你的出租房是passive investment而不是active business，不需要发1099. 1099是active business 发的，一般有很多房子，或者家里有专人全职做房产，才是active business。
