很复杂的问题，一言难尽，简单说一些吧

cap rate 和风险成正比，cap rate 越高风险越大。cap rate 和升值潜力成反比，cap rate 越低升值潜力越大。為什麼會有人愿意用低于贷款利息的 cap rate 去买商业地产呢？如果买家是商业地产专家，只有一个原因 －－ 升值潜力巨大。这和股票差不多，股息高的股票升值潜力有限；Nvidia 股息少得可怜，但为什么买的人更多呢？我们经常看到有人去抢 cap rate 只有 ２%，３% 但地点好，租金低于市场的公寓楼，就是因为房东可以通过大幅提高租金来提升房子的价值。在现在利息高的环境下，如果房子租金没什么大幅提升的机会，也没什么升值潜力，但还是以低于贷款利息的 cap rate 去买的话，大概率是买家不懂行。

租约是不是越长越好呢？It depends．如果租金低于市场，location 又很好，那么你希望租期短一点，因为租约到期的话，房东可以把租金大幅提升到市场价格。不过，市场好的时候这些因素已经被 price in。

商业地产水很深，刚开始的时候确实会很晕，多看一些 deal 多琢磨就会懂了。新手第一次买很容易入坑，祝你好运。

所有跟帖： 

• 分析与例子很到位！ -如山- ♂ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 17:09:45

• 分析得太好了！学习了！ -cyg- ♀ (0 bytes) () 08/11/2024 postreply 21:20:55