cash on cash回报率6%的condo是否值当买？

微小地主，每次下手买投资房，都要研究当地市场，多多嗖嗖不敢下手。目前本地（南方大都市）condo价格有小幅下降。去年成交价27万的3/2 condo，现在要价24万5，如果两个同时买，还有轻微讨价还价空间。两个都带租客，租金每月每个condo是2千2， HOA加税每月7百，去掉每月100刀维修和每年一个月空置，全现金买cash on cash回报率在6%。去年此时租房市场火爆，这样的3/2 condo， 如果找到section 8， 每月可租3000刀， 但是目前租房市场有些冷落，section8 房客不好找，只能按照目前的2千2租金算账。请问各位大佬，这样的房子该下手吗？

另外一个考虑，本人不会投资股市债市，49万现金存CD每年利率5%也不错，但是利息要交税，最后回报只有4%， 而且享受不到房子的增值。这两个condo都是2007年建的，比较新，自己管理，有经验，不太费事。谢谢各位！

所有跟帖： 

• Property tax 算进去了？ -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 09:38:17

• 是的， HOA加税每月7百；这个税就是property tax, $4600/yr; HOA $211/mon -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 09:50:39

• 你算的已经很保守了。觉得还可以。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:42:21

• 谢谢建议，只是可以，不是好deal，那是否可以再观望一下呢？ -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:12:09

• 感谢您2022年回答我的问题，并给出8% cash on cash的标准。目前这个也许换租客后能做到8%，但是不确定 -sourbaby- ♀ (86 bytes) () 07/22/2024 postreply 09:56:18

• 6%的净租金回报已经很高了。现在很难见到了。房价上涨己许能顶掉通涨 -gccard- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 09:54:41

• 房价也许不会上涨，反而会继续降呢？特别目前利率高，南方超建新房等因素都对房价有影响。 -sourbaby- ♀ (48 bytes) () 07/22/2024 postreply 09:59:43

• 羡慕这个现金流！城市人口情况怎么样？一般的城市房价长期都可以抗通胀吧，为什么不买？ -吃一堑长一智啊- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 09:56:29

• 移民多，每年人口都在增长；还有退休人群加入 -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:03:07

• 算一个月vacancy还有6%，不算vacancy岂不是有10%？好deal ！ -宇哥- ♂ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 09:58:25

• 不算一个月空置也只有6.8% -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:00:44

• 相差这么少？哦，没贷款的 -宇哥- ♂ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:05:07

• 我宁愿合资 multi family.坐享其成 -blondiedoggy- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:05:57

• 自己能管 挺好的 你和市场其他运营者比的优势就在这儿 -惨白的天使- ♂ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:09:07

• 微小地主，不得已只能亲力亲为，所以有了一些经验 -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:18:50

• 不错 -hz82000- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:12:18

• 谢谢各位！ 但是根据守月大佬提出的标准，回报率低于目前房贷利率，如果贷款就是亏，如果全现金，是否也是不值当呢？ -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:17:13

• 你把雨预计的通胀作为增值也加入进去是不是就高过了 -吃一堑长一智啊- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:33:54

• 还能这么算吗？ -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 10:44:43

• 现在的市场，这个回报率已经可以了，当然现在是否还应该买投资房是另外一个问题 -Firefly2023- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 11:56:00

• 谢谢，但是这正是我要问的：现在该买吗？您有何高见？ -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:10:47

• 不明白为什么买 condo,hoa 会减少现金流吧 -blondiedoggy- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:56:46

• 本地只有condo还有好的现金流。多家庭很少见，即使有也没有现金流 -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:25:46

• 我没有高见哈，我最近还是买了个白菜房，不过当地房价在跌，所以也不知道买的对不对。 -Firefly2023- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:14:00

• 我看您也在佛州，您那里还有白菜房吗？该不该买主要看回报率是否好。您买的能有10%的回报率吗？ -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:23:48

• 没有10%那么多，跟你这个回报率差不多，房租在降 -Firefly2023- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:10:00

• 是，租金没有去年那么好了 -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:27:43

• 另外你好像没有算保险的费用？ -Firefly2023- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:15:00

• 保险包括在HOA费里了。 -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:21:38

• 先看看本地是买家还是卖家市场吧。这样你才能判断是市场原因引起的降价，还是大楼原因引起的（问HOA费历史，涨HOA的原因） -守月- ♀ (462 bytes) () 07/22/2024 postreply 12:34:02

• 谢谢守月耐心回复，说的非常好！那个大楼我们比较熟悉 -sourbaby- ♀ (641 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:24:23

• 总体感觉是市场引起的降价，降幅不大，一直高位震荡。我们要买的这两个就是目前那个大楼中要价最低的。其他的2/2都要25万 -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:31:10

• 若是库存多的地区，不会很快调整到位。买家市场，也有可能会继续往下走。价格若已让到你满意，你又不想再赌输赢，何时买都可以。 -守月- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 14:01:56

• 听起来还不错啊，不知道你买在哪里，florida之前热门的tampa- orlando一带，这一年房价基本没涨 -Firefly2023- ♀ (369 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:32:27

• 有道理。我们的问题就是： -sourbaby- ♀ (246 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:39:29

• 当然，也不排除这个卖家只是挂个低价，然后等人来抢。那样即使我们想offer也拿不到了 -sourbaby- ♀ (0 bytes) () 07/22/2024 postreply 13:34:06

• 我投资房不会买condo，因为HOA -poconodog- ♀ (253 bytes) () 07/22/2024 postreply 18:18:32