我再替你进一步算账。

按目前你提供的租金和售价，我按7%利率小于0.8的地税率和保险500，计月还贷2500.（实际上投资房会更高）

年负5000现金流。若你把首付和closing cost存无风险的国债或CD，你得约5000的现金。

若一年中有空置/维修，或者请人管理，你需再加相应数目的负现金流。（这些视地区/位置/房屋状况/管理水平）

若每年房价按接近4%的增值，你能得12000/年（虚），每年还贷流入本金约2000（实，这笔收入当年报税）。

若每年能涨租金100，你大约在5年后可实现收支平衡，前提是地税保险HOA只涨一点点。若持有成本正常增张，你需大约10年实现现金流。

还有一种能加快实现正现金流的可能性，利率降，refi。

投房拿得出钱的途径是正现金流，refi，sale. refi的前提是1，增值，2，还贷的本金积累。值得refi的时机是利率降。卖房时，大约有共计32000的交易成本，增值部分缴纳20%的税（也可以永远不卖，或1031延税）。

希望你有大概框架了。

你的投资目前只基于增值预期，能否实现多久能实现没人能给你肯定答案。你自己肯定和愿意，就可投，承担对和错的结果。

 

 

所有跟帖： 

• 多谢大侠！ 学习了！ -hwg8- ♂ (0 bytes) () 07/15/2024 postreply 14:30:18

• 分析透彻，干货！ -Vanspring1-28- ♂ (0 bytes) () 07/15/2024 postreply 21:00:48