今年下半年开始，不同的商贷即将到期，现在开始陆续排队进入倒计时，从8月开始重贷，真金白银又要哗哗出门了。虽然知道不可避免会挨刀，但只能自我安慰，利息是operation cost的第一权重，伸头一刀，缩头一刀，总之逃不掉。只要能活下去，一定要死扛住！
核查了一下，当前我们名下的几个投资公司平均LTV（LOAN TO VALUE)大约在45%左右。这是过去7年从80%LTV商贷“买房”起步，期间还重贷过几次。最近2年自从商贷利率坐火箭之后，我们只能刹停躺平了。去年底，破天荒第一次抄底买了一个40万的现金房，当前价大约50多万，算是小小搏了一把，所幸不必flipping不必修理，房况上乘。目前应急储备款大约是2.5个月的租金总和，尚未达到最低要求的3个月的租金总和，还在努力奋斗中。
确实不敢想象，那些LTV>70%的投资客，一旦商贷利率重设，他们该如何运营存活？当然，现在市场上大量的挂牌确实也是在给他们逃生的机会。
这里做一个简单的推演：
如果一套商房价值100万，当前LTV是50%，可以抗住最多30%的市场跌价。因为银行重贷的市场估值必须最低是70万（即市价如果下跌，最多跌到70万，打7折），按70%LTV计算可贷商业贷款额度是49万，你最多另外自掏腰包填补1万，勉强过关。
以此类推：
如果LTV是40%，可以承受市场价跌价43%
如果LTV是45%，可以承受市场价跌价36%
如果LTV是50%，可以承受市场价跌价29%
如果LTV是55%，可以承受市场价跌价22%；
如果LTV是60%，可以承受市场价跌价15%；
如果LTV是65%，可以承受市场价跌价8%。
即：LTV一旦达到70%，既地主已经无法承受市场的任何跌价空间，很容易被商贷银行扣底CALL。
各位地主，如果你们的房贷都是30年的固定利率，恭喜你，无论外面如何狂风暴雨，你自岿然不动，这是真正占到了30年民居贷的稳定性的最大福利。这也是为什么政府要限定一个TAX ID名下最多10套投资房可以做30年固定的民居贷。
你们家的LTV达到多少了？有什么新鲜思路和决策，欢迎一起讨论和分享。
