高利率下美国公寓楼是一个投资机会

来源: 如山 2024-06-12 09:54:03 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5154 bytes)

高利率下美国公寓楼是一个投资机会

如山

2024612日,星期三) 

建宁兄写了一篇好文哀鸿满地的美国公寓楼私募众筹业 - jenning发表于 房地产经 - 论坛 | 文学城 (wenxuecity.com)。里面描述的“惨景”就是目前美国的高利率所致。

显而易见,利率的升高导致有贷款的商用物业持有成本上升,而商业贷款都是3、5年,最多固定7年利率。所以部分Loan到期需要refinance的商用物业净利润快速下降。而想要出售的话得提高Cap rate,因为买家也大多需要贷款。在其它条件不能改变的情况下,只能用降低价格来提高Cap rate求售。

对于一个老练的投资者,市场的下跌变动才会有更多的机会去挑,房市股市皆然

为什么只说公寓楼呢是好机会呢?独立屋、Townhouse、Condo都是可以长期固定利率的,并且其中部分是自住就不轻易卖出。本地市场所见独立屋还是卖方市场,一个房子出来基本是多个Offers。我去年卖出2个,今年已经卖出2个,现在在卖第三个。我卖出目的是减少烂区烂房,增加好区好房。而商用物业中住宅公寓的需求也很难变少的,不像办公楼、商铺在Online、AI的冲击下需求续步变小是明显的。所以目前见的公寓向下调整只是利息因素为主。那未来要是利息不降反升怎么办?放心,长期来说通货膨胀与人口增加都会令住宅需求增加。

我一直在固定范围观察本地房产市场。本地近来明显可见高于5% Cap rate的公寓时有出现。也不会是很多,只是两年前是很少见的。有人会说,Cap rate 5%就算好了?看区看building。我说的是我这里,西雅图东区、市中与咯北区(属于City of Seattle,不包括周围城市的大西雅图),目前我只关注好区好buildings。cap rate为 3%的好区好building市场也在频繁成交。也可能有人会说,存款都能拿5%以上的利息,为何还买5% 回报以下的物业?答,成熟的房产投资者都是看物业的长线。长期就是租金会升,物业价值会升。

有人说,年龄大了钱也够吃够花了就不必“冒风险”贷款了。首先,贷款有良性贷款与不良贷款之分。凡能带来利益的都是良性贷款。这个利益或者利润未必是眼下,也可以是预期的。假如看不到或者无法预见的结果人们通常叫“赌”。但人生何时不是”赌“?只是你的”赌“是否有些判断做基础而已。

国人喜欢说”无债一身轻“,这是典型的小农经济思想。在我看来,不会充分利用财务杠杆的不是一个真正的房产投资者,或者还不到成熟房产投资者的程度。他们可能也有很多钱,或者能够赚很多钱,但这些钱不是来自房产而是从别处而得。但炒股不应该轻易利用贷款倒是正确的。

其次,年龄大了钱也够吃够花了就不必投资了?不必做辛苦的事不必做太麻烦的事我是同意的。但不再去投资会少了很多认真思考的内容。会不会老年痴呆早来?

我前一段在温哥华一个药店碰到一位香港来的顾员,大概60多岁。他十分感慨地说,我1997年带了2千多万港币移民过来加拿大,现在还是2千多万。27年前有2千多万港币是富人,现在还能算?在温哥华好区想买一栋好点的独立屋都买不起。

20年前认为自己已经有足够退休钱的,而20年后发现已经落入赤贫的美国人不少。华裔相对好些,大都量入为出,不做投资的也保守花钱。60来岁不用做投资?万一你活到90多100岁还有30多年啊!到时候会不会牛奶几百块上千一瓶,鸡蛋几百块上千块一个?

声明:本人不做任何意义上的经纪、顾问。上文只是个人一些体会与观察,不是投资建议。

谢谢诸位的阅读和捧场。

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)




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所有跟帖: 

是啊,总觉得老了手里有几个出租房比搂着一堆SPY要好些。 -徒劳- 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 10:29:45

顶一下如大,我也感觉能负担得起的话,现在是机会! -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 10:36:34

技术性问题:新手去哪里找小型2-4户公寓楼的房源?买入后,还需要留多少资金储备?谢谢! -HappyWed- 给 HappyWed 发送悄悄话 (27 bytes) () 06/12/2024 postreply 11:11:43

凡在大城市或者周围,看 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (172 bytes) () 06/12/2024 postreply 11:35:47

好久不见如大发文。这次公寓楼是住宅类最大的机会,若得机缘,不接真是却之不恭。关于该不该投出租房,其实是根据不同情况。 -守月- 给 守月 发送悄悄话 (359 bytes) () 06/12/2024 postreply 11:18:45

守月说得很对。公寓楼是机会,但是否买公寓还是SFH还是因人、因地而异,如我的 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (93 bytes) () 06/12/2024 postreply 11:40:38

房地产要有正现金流是放之四海而皆准的真理。这个真理不以地点个人和时间为转移。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 16:53:40

能不能组个群,合伙作一笔,两笔?jenning 和如山牵头? -gojustforfun- 给 gojustforfun 发送悄悄话 gojustforfun 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 11:38:58

谢谢兄弟看重。我从来没兴趣搞集资项目。假如有兴趣 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (47 bytes) () 06/12/2024 postreply 11:53:08

抬举我了,我没那能力,我的强项是瞎掰,LOL -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 12:50:28

通货膨胀在继续,投资房地产仍然是机会,如大最后一段不得不认真学习。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 12:33:43

谢朽兄。“学习”不敢当。我本一直“混投坛”,所以一直有感情在那里。但现在已经是 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (197 bytes) () 06/12/2024 postreply 13:03:56

同感。如山的分享质量都很高, 和建宁一样 -dogmom2019- 给 dogmom2019 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 19:15:15

从去年开始就在看公寓楼,目前价格还是太高,可能明,后年会有机会。 -Joi- 给 Joi 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 13:01:45

同意。在市场趋于底部的市场进入,可以收到比较好的cap rate。在杠杆上 -sansemao- 给 sansemao 发送悄悄话 sansemao 的博客首页 (111 bytes) () 06/12/2024 postreply 13:22:46

对头 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:35:05

如大说得是买整栋公寓楼? 不是individual condo unit? -JerseyBird- 给 JerseyBird 发送悄悄话 JerseyBird 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 13:43:46

公寓/apartment/multifamily 都是整栋楼,里面unit不能独立买卖。而condo是指 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (63 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:37:29

就是门槛太高,小地主没钱买不起呀 -Firefly2023- 给 Firefly2023 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 14:08:00

嗯,看买在哪里。一些远离城市的地方有很便宜的multifamily。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:39:14

谢谢如山兄的提醒。我们这里的情况是,好的房产在加息前是很难拿到的,基本上是需要抢,抢还抢不到。现在是进入了买方市场, -杵家牛- 给 杵家牛 发送悄悄话 杵家牛 的博客首页 (317 bytes) () 06/12/2024 postreply 14:33:32

对头 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:39:58

看这样的好文看到了机会! -吃货99- 给 吃货99 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 16:34:34

有正现金流的物业就是好物业。没有正现金流的房地产投资就是耍流氓。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 16:39:18

天朝房地产花了20年流氓,现在的情况大家都看到了。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 16:43:17

中国每个家庭平均1.5个房子,应该说是房屋严重过剩,美国总体房子不过剩,两者没可比性。 -jenning- 给 jenning 发送悄悄话 jenning 的博客首页 (121 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:01:50

对头 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:51:39

我的意思是,他们没有把实用价值和价格挂钩。也就是不以租金回报率为根基的流氓行为。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 21:49:46

那里房租收入是房价的1-2%, 买了房子空在那里享受增值。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 21:52:43

感谢分享,非常有价值! -dyagonw- 给 dyagonw 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 17:55:21

MFH 远没有达到办公楼行情的日薄西山+爆雷状态,等拍卖网上出现大批MFH时才是刚开始。 -可口可言- 给 可口可言 发送悄悄话 可口可言 的博客首页 (239 bytes) () 06/12/2024 postreply 19:34:19

所以说,现在是机会,因为你不太 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (129 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:44:55

不可能?2011年是什么状况? -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 21:58:11

我相信MFH你抢不过大资本公司。SFH可能还有点机会 -Wei_PDX- 给 Wei_PDX 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 22:44:16

2010-2013 那阵子,四个单元的挂在那里很久。因为HOA费拉低利润,不如SFH,没买。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/13/2024 postreply 08:35:59

这里也有房吹,小心。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 21:54:07

谢众亲阅读与讨论! -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 06/12/2024 postreply 20:49:01

感谢如大分享 -if_sky_cry- 给 if_sky_cry 发送悄悄话 (119 bytes) () 06/13/2024 postreply 05:33:28

我们宾州费城西边很多郡都有2-4单元的 来投吧! -投宾- 给 投宾 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/13/2024 postreply 07:13:00

能发几个连接吗?我正在找。 -LoveBBJr- 给 LoveBBJr 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/13/2024 postreply 13:58:43

坐标Colton,CA 两栋公寓,租金回报7.1%和6.8%,需要的亲,发送全套资料。 -skybob_CA- 给 skybob_CA 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/13/2024 postreply 11:08:12

Colton 人口数据 、大学、企业一览表 -skybob_CA- 给 skybob_CA 发送悄悄话 (10094 bytes) () 06/13/2024 postreply 11:15:53

多少个房间算公寓楼?个人可以买吗? -xinshouyimei- 给 xinshouyimei 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/13/2024 postreply 19:19:10

好文! Thank you! -roarroar- 给 roarroar 发送悄悄话 (0 bytes) () 06/13/2024 postreply 20:58:33

十年一遇的捡便宜的时候到了。 -老虎滩- 给 老虎滩 发送悄悄话 老虎滩 的博客首页 (0 bytes) () 06/15/2024 postreply 07:05:15

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