南加州投资房找deal实战分享

来源: 大胖胖猫于 2024-05-24 21:39:16 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4721 bytes)

自从今年年初写了一篇小结之后，一晃半年过去了。这半年南加州房市热火朝天，房价真是一浪高过一浪。特别是橙子县的某些热门城市，简直是成了斗富的擂台。全现金都得几十万的往上加，就这样还不一定能拿得到。

比起自住买家不计成本也要上船相比，我这种地主买家可不能一掷千金来买个开心。买个房子要仔细掂量到底成本几何，回报多少。所以买不到满意的房子还是经常的事情。不过就算这样，今年也捞到了三个自己认为的deal。这里跟坛子里面的兄弟姐妹们分享一下。

1. 2023年12月份初，我在我投资的区域看到了一个3/2 1200尺的小平房。90年代初建成。小区所在的城市欣欣向荣。从照片看房子有一些remodel但是不多。于是就约看房子。结果一周都没有确认。最后终于约上了却也三番四次的换时间。当时就以为对方有offer了。结果过了一周还在市场上。于是再约，这次还比较顺利，改约了一次就看了。看了房子以后，发现屋主维护的不错。而且跟屋主闲谈，发现他们感恩节上市的，大半个月还没有offer。当然这个时候是圣诞节前，很多买家都回家过年去了。卖家急着卖这样可以买要搬入的房子。这种情况下，我果断砍价2万，卖家还了5千。最后45万成交。接下来就没有什么故事顺利过户。如我所料，这样的小房子很好租。上市一个周末就顺利租掉了。租客信用分740+，收入3.5x. 当时同社区同户型的另一个房子我也看过了，不如这个，而且背靠大马路很吵。所以我的房子过户了之后那个房子才进escrow。最后居然比我这个房子贵了2万。当然此时已经是春季了，买家纷纷出动。所以买进时我就赚了2万。整个春季，这里的房价暴涨。前几天看到，类似的房子已经成交到53万了。所以，这个投资我是非常满意。

2. 2024年3月份，我帮一个朋友在看投资房。本来我们打算抢一个新房。结果下手不够快，鸭子煮熟前居然飞了。然后，那天早上无比郁闷的时候，突然发现旁边的社区有一个open house。那天倾盆大雨，我到的时候listing agent冒雨插牌子，只有我们一队看房子。房子里面乱糟糟的，状态不是很好。跟对方经纪聊天得知卖家已经被迫short sale，而且因为等待银行批准的时间过久，前面的买家等不及撤了，而银行昨天才姗姗来迟的批准之前的卖价。一看这个情况，我立刻建议立刻下offer出之前的银行批准价，因为1.卖家急着卖，2.卖家不在乎卖价（因为多卖的钱也是进银行的腰包）。果然不出所料，卖家很快就接受我们的出价。这次银行3个工作日就批准了。过户的时候发生了一些故事，不过最后还是顺利的过户了。在过户前我们就知道这次赚大了。我们是52万左右拿到的，房子就是2--3 年前造的，非常新。旁边就是同一个建商的在建同户型的房子，要60万多。所以一过户的equity就很多。而且因为房子的区域好，招租一上市就租出去了。租客信用分，租房记录，收入水平都很不错。

3. 几周前，我在一个建商的网站上发现房价突然打折。那个楼盘我很熟，跟销售和建商的贷款专员关系很好。于是一个电话打过去就了解到他们在搞24小时促销，房价打折，更关键的是贷款利率非常优惠。外面银行投资房贷款利率7.5%+的时候，他们提供5.99%的利息。这还用再多想？立刻填表申请贷款。而贷款专员也很给力，一天就批准了，让我顺利的拿到房子。这一单不仅房价优惠了，特别好的利息也对现金流帮助很大。

经过这么半年的抢房经历，我的体会是：

1. 尽管房价和贷款利率双高，买家很是很多。市场上房源很少，特别是小房子。抢房子的人很多。拿到性价比好的房子比疫情前困难很多。

2. 但是抢到deal的机会还是有的，而且不算少，尽管不是满大街的烂白菜。关键是自己要有准备，熟悉市场，了解行情，而且要培养人脉。这样大饼砸到头上也才能抓得住。这可能是和股票投资不同的地方了吧。

这里要特别致谢朽哥。我抢不到房子很迷茫的时候，都是找朽哥取经。有个老师傅指点一下眼界就完全不一样了。最后祝坛子里的兄弟姐妹们也顺顺利利的抢到deal，开开心心的数钱。