【前言：一位地产投资执行力很强的外州朋友，他们当地的房价比较高，租售比不好，想进军我们德州地产市场，问我的意见。我一直不喜欢德州的高地产税，实际对德州地产关注不多，这里也不过是胡说乱说。】
德州的四大都市区，基本可分为三个档次：1）赌升值无现金流的Austin；2）现金流好些但升值潜力不大的Houston和San Antonio；3）介于前两者之间的Dallas。
由于Austin的租售比并不比朋友当地的租售比好多少，投Austin还不如投他自己家门口，所以先排除Austin。
我在Houston住了近三十年，相对熟悉些，就说说自家门口。
Houston的地产政策比较宽松，地不值钱，尽管当建商可能还不坏，房子可以很快建起来，人口也在增长，卖出去也不难，尽管没什么暴利。但郊区的房子升值缓慢。
Houston公寓楼的历史平均空置率在10%左右，比全国平均高不少，我自己的townhouse在冬季三四个月租不出去是常态。高地产税、高空置率，再加上我自己不管理拿不到现金流，房子也不升值，所以投资Houston房产我的模式玩不转。
前面说的主要是四单元以下的房产，在Houston独单元不好玩，但大一些的多单元公寓楼可能好玩些。
Houston都市区有近六百万人口，人口多，公寓楼的机会相对就比较多。况且，前面提到的高地产税、高空置率对独居屋是个大劣势，但对公寓楼来说，会隐含在Cap Rate里，也就不是什么大问题。
有不少人在Houston做公寓楼相当成功，一个朋友的朋友，约在2015年间花了400万买了个公寓楼，三四年后以800万卖出，当然那是在猪都能飞起来的年代。
BiggerPocket上有一个叫 Cody L. 的网友，他本来住在圣地亚哥，后来搬到Houston投资公寓楼，他只买内环（Interstate 610）以内的公寓楼，从六七单元的小公寓楼，到几十甚至上百单元的，有机会他就不停买，现在已经有相当规模，是个白手起家的主。几年前，可能由于气候原因，他搬回了圣地亚哥，但仍然远程继续在Houston购置物业，前几天他还刚提到，又以很好的价格买了一个几十单元的公寓楼，是他的一个前卖主脱手卖给他的。
由于德州（也包括Houston）是个很大的市场，公寓楼众多，除Austin外，房价相对便宜，容易形成规模。全国各地有很多投资者前来淘金，赚得盆满钵满的有，输掉裤衩的有。前一段时间不是有报道说，有一些私募众筹公寓楼买在高点的，由于利率飙升，撑不下去，被银行收回物业的，致使投资者血本无归，有好几个被收回的大型公寓楼群就在Houston。
但即便这样，由于Houston是滨海灾难多发城市，飓风洪灾不断，如果有选择的话，为什们非要来趟这浑水？如果是我的话，我也会排除Houston。
那剩下就只有San Antonio和Dallas，若要好的现金流，选San Antonio，若要升值快，选Dallas。我自己比较倾向于Dallas。
上面是假定必须要选德州的话。
但我自己一直不喜欢德州的房产市场，可能这跟我自家门口房产奇差的回报有关。主要是德州的房产税太高了。去年刚通过的地产税改，降低了自住房的地产税，实际上是变相增加了出租房的地产税。尽管短期内，由于州政府财政有盈余，有补贴看不出来，以后等补贴花光了，自然就会转嫁到地主身上。
如果是我的话，我不会选择德州，美国有那么多地产税低，租售比好的地方，何必非得选德州。我感觉中西部很多地区的机会就比德州好，三十年河东三十年河西，也适合地产投资。
比如，Kansas City有一个非常成功的投资者，此人叫Andrew Syrios，是父子三人团中的大儿子。当年他父亲在Portland主要做 student housing。后来Portland房价上去了以后，Andrew Syrios就到了Kansas City, 买五六万的房子，再花个一两万修好了就租出去。父子三人团中，Andrew Syrios的团队负责找房买房，弟弟的团队管装修管理，老爹管贷款，规模就上去了, 他们现在可能已经有五六百个单元了，大多是独居屋和四单元以下的。
一孔之见，纸上谈兵，加胡说八道，若上当受骗不负责任，哈哈！
建宁 2024/2/18
