房利美与房地美(Fannie Mae & Freddie Mac)总结(截至 2025 年)
1. 公司与政府关系
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地位:美国住房金融体系核心,承担约 90% 房贷,资产组合超 12 万亿美元。
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2008 金融危机:因次贷亏损被联邦住房金融局(FHFA)接管,虽业务现金流可覆盖亏损,但市场崩溃导致保守接管。
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财政部支持:
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向财政部借入 1870 亿美元,换取优先股。
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财政部持有 1940 亿美元优先股 + 1620 亿美元清算优先权,合计 3560 亿美元。
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财政部还持有约 80% 普通股认股权证,未来可能严重稀释现有股东。
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2. 财务状况
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盈利恢复:2012 至今累计净利 4100 亿美元;2024 年税后净利 280 亿美元。
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已偿还资金:已向财政部支付本金和红利 2970 亿美元,超额偿付。
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资本积累:2019 年后留存收益至 2025 年 Q1 达 1470 亿美元,但距离退出接管所需的 ~4770–5360 亿美元资本 仍有缺口。
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评价:盈利强劲,但资本不足仍是瓶颈。
3. 股权与股价
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股权结构:财政部控制约 80%;其余 20% 在共同基金、散户和对冲基金(如 Ackman 的 Pershing Square,成本价 ~2 美元)。
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股价波动:2025 年 9 月房利美 ~12.75 美元,房地美 ~11.7–12.3 美元;过去一年从 1.1 美元低点暴涨十多倍,波动剧烈,政策敏感。
4. 政府方向
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特朗普政府:2025 年起重启私有化,计划合并两家公司,年底 IPO 出售 5–15% 股份,保留隐性担保避免房贷利率飙升。
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财政部长 Bessent:强调几个月内行动,目标是平稳退出、避免利率震荡。
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FHFA 主任 Pulte:估值高调(5000–7000 亿美元),可信度存疑,但方向与政府一致。
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整体信号:短期 IPO 确认度高,但政府仍将保留部分控制权。
5. 大佬观点
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Bill Ackman:
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认为 2008 接管不必要,F&F 已多还款。
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估值 ~2000–2500 亿美元,股价或达 30 美元。
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2026 年即可脱离接管。
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Tim Howard(前 CFO):
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用盈利倍数估值至 7800 亿美元,但乐观过头。
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支持隐性担保维持利率稳定。
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评价:Ackman 的估值更现实,Howard 的高估值参考意义有限。
6. 房贷利率影响
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基准情景:若保留隐性担保,利率预计维持 6.5–7.2%。
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风险情景:若担保移除,利率恐升至 7.5–8.5%。
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资本缺口弥补:提高担保费或增发股票,利率或增加 0.2–0.5%。
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政策波动:延迟 IPO 或美联储加息可能再推升 0.3–1%。
7. 美联储因素
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降息助力:降低融资成本,利好资本积累与房贷需求。
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风险:若通胀反复,利率上行将冲击 IPO 及房贷市场。
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当前状态:2025 年 9 月降息至 4.00–4.25%,支持逐步宽松,但通胀仍是隐忧。
8. 总结
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主要风险:财政部行权导致巨额稀释;特朗普的政策不确定性。
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估值:更可信的范围是 2000–2500 亿美元(Ackman 口径),高估值需谨慎。
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房贷利率:隐性担保是维持稳定的关键。
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IPO:2025 年底上市可能性高,规模有限,有利于减轻市场冲击。
9. 投资视角
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早期买入(2 美元):极高性价比。
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中期买入(5 美元):仍具吸引力,风险可控。
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当前价格(12 美元左右):适合短线高风险投资者;长期投资者需等待私有化路径与稀释风险更明朗。