租控,地产新法,加州房东看过来

来源: 2020-03-11 10:38:58 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (21233 bytes)

 

先说明一下,本人只是房产经纪人和Broker而不是律师,没有资格给予任何法律建议。只是就个人理解的新简单说一下。我本人没有时间也没有兴趣做PM。就是觉得国人做房东的很多,作为同胞既然知道就觉得有义务提醒一下。我这里如果能够为做房东的朋友们起到提醒的作用就到达了我写此文的目的。如果您有更详细的问题建议您找房产律师咨询。

 

租控允许的涨租值

5%+每年当地通胀率,或不超过10%。哪个数值低用哪个。例如我们Orange County今年的通胀率是3.3%。所以您房产租金可涨的空间就是您目前房租的5%+3.3%=8.3%之间。如果这两个百分比加起来超过10%,就用10%

提醒:如果您多年没涨租,不可以一次性将多年未上涨的房租在今后某一年内一次性加在一起涨。每年的涨租一定不能超过5%+ Current Year Inflation Rate (Percentage change in the cost of living)

只要是同一个房客,即使该房客搬出您的产业之后再搬回来,也要不可以涨租超过5%+ Inflation rate

 

Rent Control限制范围

Rent Control新法限制的房产:

·        15年以上房龄

·        非独立房(不可以单独买卖的房或单元)

·        房客已经住满或租期已超过12个月

不受Rent Control限制的

·        15年以下房龄

·        独立房(SFR,指任何可单独买卖的房产)房东不是法人公司(Corporation)或房地产投资信托(Investment Trust

·        拥有不超过2套独立房(2套中是否包括房主自住房,目前不太清楚,我个人理解是包括自己住房的,但不是权威解释)

·        房客租住时间少于12个月

·        房东与房客同住,但共用同一个出入门或Duplexes中房东自住其中的一个单元。如不是Duplexes房东房客使用不同出入门(例如自住房院内加盖的独立单元),则部分被新法限制: 受涨租rate限制,但不被Just cause限制。例如,您家院子里加盖的单元的住客,您可以无理由的结束他的租约,但不可以随便涨超过5%+inflation rate的房租。

 

今后房东不可以无理由(Just Cause)结束租约。

因房客过失结束租约的条件没有太多变化,还是老套路,违反租约或利用出租房进行犯罪活动等等,这里就不多说了。

非房客原因房东要结束租约可以有以下3个理由(只说与房东有关的)

1.       自己搬入自住,或配偶,伴侣,或子女,孙子女,父母,祖父母等搬入。

2.       不再继续出租生意 Quit business。注意:Quit Business Selling Building. 卖了出租房,房客还是要继续随着房产到新房东手上。所以这里说的quit business是指类似让所有房客搬走,让出租房空置。

3.       大规模装修(Substantial Remodel

非房客过错解除租约的,Orange County的房东要在给书面通知的15天内提供一个月的房租作为补偿。据说LA county这个费用会更高。

个人感想:看起来今后出租房新租客最好签约11 个月,房客好再续租,否则过了12个月再想换租客是难于上青天了。

 

RCJC租控告知表格一定要送达现房客手中

新法规定所有的加州房东要将租控新法告知给现房客。无论您的房产在与不在新法的管控之中都要告知房客。房东将新法告知给目前的房客的最后期限:独立房今年(2020)一月一日前,非独立房今年(202071日前。就是说在这些日子之前要将RCJCCap and Just Cause Addendum加州房管局专门为此法出台的表格寄给现有房客。

如果您的房子是由专业经纪人在帮您管理,您则不必做任何事情,专业经纪人会帮您搞定。并且今后的出租合同都会自动带有这个RCJC表格。如果您是自己管理您的出租房您可以点这个链接:

https://www.car.org/-/media/CAR/Documents/Transaction-Center/PDF/Standard-Forms/December-2019-New-Forms-Release/RCJC-VERSION-3-FINAL.pdf?la=en&hash=A27574ACB323EB0C06E7988E987E51BF5807BD6F

按着表格的样本自己照葫芦画瓢一个。送达表格后记得留档您寄送表格的证据。

 

今后查租客的Back Ground时新法要求

1.       需先查IncomeCredit 之后,如果客人符合您的要求,才可以继续查Back Ground Check.

2.       如果雇佣第三方查租客的Back Ground, 加州新法要求要书面告知客人。加州房管局为此出台的表格是Notice Regarding Background Investigation.

Google了没有查到公开的这个表格。经纪人专业用表网站有,但按要求不可以给非现有客人,否则我是很愿意与大家一同分享的。可能是新法刚推出,估计随着时间会有人发到公共网站上来。

 

今后不可拒绝Section8 的租客

拒绝就是收入来源歧视,如果接到Section8的租客电话或问询,千万不要拒绝据说加州房管局会派出很多Testers,如果您同时收到2个租房申请,其中一个申请人是Section8,那您拒绝的时候一定要有一个非常靠得住的理由。否则会有麻烦。

房东朋友们好运!




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所有跟帖: 

能有百分之八涨租,9年可以翻倍,可以满足了。我的房租以往要15年。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 10:57:47

朽哥数学很不错。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 11:02:33

就是啊,所以加州房东其实没什么可耽心的。 -jenny8588la- 给 jenny8588la 发送悄悄话 jenny8588la 的博客首页 jenny8588la 的个人群组 (190 bytes) () 03/11/2020 postreply 11:21:48

朽哥您说的是全加州可允许的最高涨幅。地方有更严厉的法规。如旧金山,涨租不得超过通胀的60% -海淀网友- 给 海淀网友 发送悄悄话 海淀网友 的个人群组 (186 bytes) () 03/11/2020 postreply 17:27:42

那也够了,有百分之四就可以。去年开车去加东几个城市,见到过那里的地主,有的地方只有百分之二,不是也在做。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 18:57:02

通胀3%,加租2%?不知道怎么做下去。可能等升值。但是TOPA一来,升值就不存在了。 -海淀网友- 给 海淀网友 发送悄悄话 海淀网友 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 20:19:06

是,LA 只允许涨4%。 -jenny8588la- 给 jenny8588la 发送悄悄话 jenny8588la 的博客首页 jenny8588la 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 22:36:37

I use to increase 5%, now that is based line -zao1wan1- 给 zao1wan1 发送悄悄话 zao1wan1 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 12:07:51

The formula is: 5%+ current year inflation rate. -jenny8588la- 给 jenny8588la 发送悄悄话 jenny8588la 的博客首页 jenny8588la 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 13:22:24

纠正两点:租控与房东拥有出租房个数无关。十一个月租约也不可行 -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 13:30:46

很多城市另有规定必须提供十二个月租约,即使没有,房客到时不搬也能坚持超过十二个月 -freedom321- 给 freedom321 发送悄悄话 freedom321 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 13:33:05

非常感谢纠正,博客里改过来了,应该是房东自住房里出租不超过2个房间或单元。不知道这里是否也跟博客一起改正。 -jenny8588la- 给 jenny8588la 发送悄悄话 jenny8588la 的博客首页 jenny8588la 的个人群组 (56 bytes) () 03/11/2020 postreply 22:35:06

謝謝分享! -DJGO_SF1996- 给 DJGO_SF1996 发送悄悄话 DJGO_SF1996 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 13:53:00

thanks -Dove2009- 给 Dove2009 发送悄悄话 Dove2009 的博客首页 Dove2009 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 14:14:48

谢谢分享 -白沙井hx_- 给 白沙井hx_ 发送悄悄话 白沙井hx_ 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 17:22:03

谢谢,我什么都没寄, 是不是晚了?大家都寄了吗? -kt0118- 给 kt0118 发送悄悄话 kt0118 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 17:25:28

今后不可拒绝Section8 的租客 ? why ? what is punishment ? -sap200- 给 sap200 发送悄悄话 sap200 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 18:33:31

Don"t know yet. It is a new law. -jenny8588la- 给 jenny8588la 发送悄悄话 jenny8588la 的博客首页 jenny8588la 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 22:38:18

比加拿大好多了!多伦多今年可以升租2.2%,为近几年最高。 -兵团农工- 给 兵团农工 发送悄悄话 兵团农工 的博客首页 兵团农工 的个人群组 (1960 bytes) () 03/11/2020 postreply 21:28:25

那就每年都涨2.2%,我知道很多美国房东都不是每年涨。 -jenny8588la- 给 jenny8588la 发送悄悄话 jenny8588la 的博客首页 jenny8588la 的个人群组 (0 bytes) () 03/11/2020 postreply 22:41:24

如果房客不接受合理的涨价,比如5%是否可以成为驱逐的原因呢? -iask- 给 iask 发送悄悄话 iask 的博客首页 iask 的个人群组 (0 bytes) () 03/12/2020 postreply 11:24:16

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