此帖将是我版主任期的最后一篇正文。一年前，我接受这个位置时，与老朽和网管均有事先声明，一年一届利于坛子活跃，我只做一届。因记不清具体哪天开始，只记得是一月下旬，决定干到月底只多不少。
最近我看到本地MFH上市越来越多，市场上已有超过100的库存，且价格是实实在在地在降，不是策略性地开个高价再慢慢降去抓眼球，价格已到合理区间。我想这是一个机会。我很希望有实际经验的人来写，可惜坛子里没有人响应。我便写写吧，只限于我的经历和思考。
我认为原因主要是：1，本地出租市场不好，无论是长租还是短租，没有足够备用金的投资人承受不起了。2，MFH分1-4家庭和5家庭以上。常规贷款只做4家庭以内，商业贷款做5家庭以上。商业贷款以5-10年居多，之后需要重新评估，商业物业的价值评估与物业cap rate密切相关，当租金收入低，物业价值也低，重新评估时可能银行不续贷或需要追加资金，拿不出这笔钱的投资人就只能赶紧卖。于是大家都上市，推高了库存，都是急卖必须卖，于是价格就下来了。
下边我会写几个实例。2021年，房市很疯狂，抢房，我急着做1031。当时租金在走高，通膨在走高（资产价格就会走高），能换到MFH自然是最好的选择，市面上总共十几个物业，大致符合条件的，我几乎都去看过，做过研究，下过offer，也知道每个物业的优缺点。
有朋友可能会问，听说5家庭以上的MFH也能做到30 years fixed, 没错，当时我也试图做，100万以上的大额贷款，收费是2.5%的中介费，1%的启动费，再加上其它费用，总共大致在5%，利率能做到4%。我觉得费用太高了，而且，查这家贷款公司网站，review里有人写，最初说4%利率，她做下来超过8%的利率。我估摸那位是小型贷款，付的手续费低，利率就高。但总体上不是很放心，所以，步子迈得就不大，抢不到房就不抢。听天由命，最终是上天眷顾，在最后时刻给了我2栋duplex，非常幸运，房价涨了很多，租金也涨了很多，贷款是fixed，利率很好，一直享受着丰厚的现金流。主要还在于避开了一个可能的坑。这完全是运气，是天意。感谢上天，吾降继续积德行善以报天恩，哈哈。
下面讲几个目前在市场上的实例，都已经pending，可以知道大概成交价，也就可以算亏盈。这几个我在投坦都写过，不是很详细，从不同角度写的。
第一个。地理位置非常好。市中心的好区，商业主街第二排，离海边只有几个街区，占地超过半英亩（这样的地非常值钱），车位够，19单元。缺点，studio，不适合长租（本地出租公寓很多）。21年初夏，我刚搬家到此就急着去看了，可惜已经有好几个offer了，要抢还要再加价。我就放弃了。
可以看到，这个房估计买卖持平，甚至小亏。会亏装修费（我估摸每单元装修费在5-10K), 亏大约10%的交易费。
我觉得这个房选址和未来前景都很好，只是时机弄人，这两年旅游业很差，短租收入的不稳定性是亏损的主要原因，当时的cap rate相当不错。另外，房主可能没有风险应对。只能倒下了，很可惜。好在区好房价没跌，亏损不算多，正常出手，也不损信用。
第二例。
位置非常好，好区，也是在商业主街后三四排，离海边也近。这是个20单元的花园式townhouse类的公寓，三个投资人瓜分，没有HOA但三个投资人合作愉快，维护得很好。这次卖的不是2021年买入的买家，是另一投资人，他卖六套房，一出来十天内pending，要价低，只比21年略高一点儿（22-24年远不止这价格），但是，三个多月了，还没有closed，我估计是贷款银行卡得非常严。当时我下了offer没抢到，100多万的买卖，抢到的比我多出了10万，我也没啥后悔的。
好区房还是比较抗跌。
第三例。差区。我非常同情这些投资人，先看数据，我再解说吧。
2019年，我在本地买的现在的自住房房价翻倍了。而这位投资人，肯定亏本。
我是2022年看这栋楼的。价格在100万价位时，那时我在卖房，打算做1031（不强换，保证是好deal才动手）。这房是19单元，离海边很近，租售比很好，离商业主街也很近，就是在差区。我当时去看过，那附近也有不少类似的楼，每栋楼墙上都是又脏又涂鸦，电线拉得乱七八糟，包括这一栋。这栋的一些窗户和门上钉着木板。于是，我一秒种都没多想，否决。
我相信这位投资人做了内部和外部装修与维修，内外全部油漆过。估计得花起码30万以上。它做过短租，也挂长租广告，相信只要惜命的，都不会去住（不是真有犯罪，就是感觉上不安全，我就站那一会儿都感觉不安全），而这次卖房，又有窗户和门上钉了新木板（表示修好又被打坏）。
我一直不投差区。我知道可以雇PM管理，这不是问题，问题是我不知道能否收得到租金，不知哪天就要修门修窗，修不知啥啥东西，还可能受到生命威胁。而操碎了心，还不一定赚钱。
写这些我估计对新新地主和没有MFH经验的朋友会有些帮助。现在MFH可能是机会，但一定要做好功课，这个环节没人能帮得了你。不是所有投资都能赚钱，不是看着租售比好的房子都能买。
