坐标中田州，2022年初买了两个SFH,装修之后财务压力大，招租也不顺利，其中一个好容易找到房客，住了一星期就走了，头大，筛选标准就放松了，信用分标准从650降到600，后果很严重。找到的房客素质都不行，一个几个月后就开始欠租，然后驱逐，噩梦连连，上庭之后房客没有出庭，我赢。上诉期过后，联系法警暴力赶人，心里阴影面积很大。
另外一个是一对新组建家庭的夫妇，各有一个小孩，交房租还算可以，搬进来以后还生了个小丫头，我还真为他们感到高兴。男方开卡车，脾气不好，有一次还被女方关在门外（未经房东许可私自换锁）。女方沟通方面还算不错，不过他们的房租一直是一人一半。从2024年8月开始，迟交房租，发eviction notice之后，补交了房租，但是不交late fee,持续到11月，终于没有在日期之前交房租，11月下旬我去法庭申请detainer warrant, 填表的时候犯了技术错误，结果两周之后又回去重填。12月下旬法警递交文件后，上庭时间安排在1月8号。房客虽然11月没交房租，却在我第二次申请detainer warrant当天通过zelle付了一个月的租金，并且在上庭当天又支付了一个月的租金。所以实际欠租一个月，外加六次late fee. 不过租客一直强调自己已经支付了租金云云。
当天早上上庭的人不多，10点轮到我，房客还没来，法官判我赢。在我走出法院的时候，碰到房客夫妇，打了招呼后决定回到法庭（正确的决定）。双方都同意进行调解（mediation)，然后跟着两个调解员到了一个小房间。这个调解环节是基于双方同意并且是自愿的，法官大人强烈推荐先去调解，如果双方达成一个协议，他的工作就大大减轻了。调解员先介绍了一下流程，然后问我的诉求。我说我的一个选择是坚持拿回房子，其他不问。另外一个选择是按照目前欠费的情况，如果房客同意补齐，可以让他们住到4月底租约到期。调解员说看看能不能按照第二个选择来试着调解，不行就走法庭程序。实际上第一个选择对于房东房客是双输的选项，硬碰硬，房东损失金钱，房客有驱逐案底。按照第二个选择，调解员于是让原告，就是我，讲述一下情况，然后是被告发言。
我先讲了lease上的月租和late fee，然后按照每个月的情况陈述交租情况，调解员很有经验地把每个月交租和late fee都写在白板上，一目了然。我说完后，轮到租客。租客一把鼻涕一把泪地说自己生活不容易，材米油盐酱醋茶，水电煤气托儿费，各路神仙惹不起，轮到房租就差钱，还要付late fee真是没道理，不啦不啦... 调解员非常有同情心的倾听。最后问房客对于欠一个月房租，六次late fee是否有争议，房客回答没有。然后我们进入下一个阶段。我的经验是抓住主要问题，让调解员这个第三方协助确认事实，房客如果没有准备，看到我的文件夹像个百宝箱（银行账单，邮件，短信，租约一应俱全），只能认定我提出的欠费金额。
下一步是双方就如何解决目前的欠费提出方案。调解员先问房客最早什么时候可以把欠的一个月房租付了，房客说要10天，调解员问1/17可不可以，房客同意了。然后就是六次late fee。我提出可以分3次付（二三四月底之前各付三分之一），这样可以给房客更宽松的条件保证月租。我的提议主动示好，房客表示同意。其他的费用，包括我支付的court fee（两百多块），我都同意自己承担，抓大放小嘛。整个过程有和蔼可亲的调解员居中，双方的气氛都比较放松，正应了老话“伸手不打笑脸人，开口不骂送礼人“。然后调解员问我是要今天就结案，还是推迟到下个月，按照双方都同意的支付条款的执行情况决定。这是可是原告的一个大福利，我自然选择让房客戴罪立功，以观后效。然后调解员刷刷刷写了三份推迟结案的申请，如果2月初房客按照方案付款，我把第一份申请发给法庭，要求开庭日从2月12号推迟到3月12号，以此类推。如果2月房客没有执行，那么双方再次上庭。双方签字画押，调解员复印一式两份给原告和被告，然后一起去法庭。法官一看双方达成新的付款协议，大喜，马上同意推迟到2月12号开庭。房客和房东双赢。达成协议的一个有利方面是两个当事人都没有律师介入，不然律师的利益也需要考虑进去，达成协议会更不容易。
希望房客能遵守这个协议，让双方都能够过个好年。
