也谈穷人花钱基本靠借…

来源: smlandlord 于 2022-10-16 10:51:00 [] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (3081 bytes)

说到掏粪，无外就两个事情，OPM/OPT，投资房产，基本上大家的路都是差不多，1. 个人投资，2，个房贷款，3. 合作关系，4. 社会融资，5. 商业放款.

这个topic我一直说我写一段，不过想来想去还真不知道有什么好写的东西，直到昨天和一个好久没见的朋友牡丹楼上碰到了，我这个朋友本身是个CPA，退休前一直是CEO管理一个很大的nursing home, 然后业余时间在 Columbus OH 投资房子，大概有60多个房，我们当年是差不多同一时间开始买房，我10来个的时候他也是不到20个房，15年过去了他60多个，我超过1000个门，所以他感叹了一翻，说当年没个mentor带着跨入商贷的门.

所以我想了想，其实商业贷款也是很简单的事情，所有银行贷款都是你需要钱的时候它不鸟你，你不需要贷款的时候它就大开水龙头，所以对银行来说，物业好坏固然重要，但是更重要的是你的 track records, 它们想看的是过往的管理，有没有商业地产的经验，LOL，所以跨入门槛的key就是，fake it til you make it.

我就说说我做过见过的商业贷款模式.

1. 私人商贷，当年我是馅饼掉头上，所以糊里糊涂的买了个40门，这个4门当时管理不善而且是私人贷款的，我是直接和lender谈好把楼买下，接着还贷款，这样就跳了40门.

2. 卖家贷款，07-10年前后，房市开始疲弱，小的 complex卖价高但是没人想买，因为是大家local的人，所以我就这样 seller’s financing买入了20几个门.

3. credit Union’s blanket loans, 做房地产永远都不够钱的，所以当时我把好些房连一起打包refi，这种loan做的银行不多，小的 local banks or credit unions,有可能做到.

4. local bank small commercial loans, 一般来说local的银行比较喜欢贷给local的物业，我开始的时候也是没银行愿意商贷，这个最好有长时间的 banking relationships, especially depositary relationships, 就是说想它借钱给你，你要先借钱给它，我曾经得到过一个1.5 million 的loan ，但是它需要我先 deposit 50万 for 6 months, and hold it there for additional 12 months after closing.

5. Fannie Mae, 前面说的都是 recourse 的loans，Fannie家的是 non-recourse, 它是直接和物业挂钩，贷款人需要一定的经验，和身家清白，但是费用很高，要求的保险也是比一般银行多很多不同的 coverages, 做下来的话，要准备5-7% 的loan的钱 as Loan startup expenses， 有 prepayment penalties, generally based on yield maintenance over the course of the loan.

6. Freddie, 这个和Fannie的差不多，但是rate好一点，不过需要 owner lives within 100 miles of the property, 有 prepayment penalties, 可以是 yield or step down.

7. 大型商业放款，这个确实不难， LOL，到了一定程度，你就可以随便的借个20个米.








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